เอกชนห่วงมาตรการ "แอลทีวี" เร่งเก็งกำไร อัดแบงก์ชาตินั่งเทียนข้อมูล

ภาคเอกชน ชี้ มาตรการ มาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน "แอลทีวี" คุมฟองสบู่อส้งหาฯ อาจกลายเป็นปัจจัยเร่งให้เก็งกำไร เพราะเท่ากับเป็นการเร่งให้รีบซื้อ รีบโอน ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง ห่วงแบงก์ชาติใช้ข้อมูลบนโต๊ะคำนวณโดยไม่ได้ลงพื้นที่สำรวจจริง ทำให้ตัวเลขสร้างใหม่สูงเกินความเป็นจริง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า มาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้เพื่อสกัดการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยนั้น อาจกลายเป็นการกระตุ้นการเก็งกำไรได้ เพราะจะมีผลในปี 2554 และปี 2555 ในระยะนี้จึงเท่ากับเป็นการเร่งให้รีบซื้อ รีบโอน ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง

การกำหนดมาตรการเช่นนี้ มีข้อสังเกตที่น่าสนใจ 5 ประเด็น คือ อาจไม่มีข้อมูลสนับสนุนที่ชัดเจน โดยครั้งแรกที่ ธปท.จะออกมาตรการเหล่านี้ เพราะเชื่อว่ามีอาคารชุดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เปิดใหม่กว่า 70,000-75,000 หน่วย แต่ในประเทศ ไม่มีหน่วยงานของรัฐสำรวจโครงการเปิดใหม่ภาคสนาม มีเพียงศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ ที่สำรวจอย่างต่อเนื่องเกือบทุกวัน และพบว่ามีการเปิดตัวใหม่จริงเพียงไม่เกิน 40,000 หน่วยเท่านั้น

ดังนั้น มาตรการดังกล่าวทำให้อาจไม่มีผลต่อการควบคุมการเก็งกำไร เพราะขณะนี้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อร้อยละ 90-95 ของมูลค่าหลักประกันอยู่แล้ว ที่สำคัญผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเก็บเงินดาวน์ของลูกค้าร้อยละ 5-15 ไว้แล้ว

อย่างไรก็ตาม อัตราสัดส่วนเงินกู้ที่ร้อยละ 90-95 นี้ถือว่าสูงมาก การอำนวยสินเชื่อสัดส่วนที่สูงนี้ อาจสร้างปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ให้สถาบันการเงินภายหลัง ซึ่งจะกลายเป็นเรื่องใหญ่ สำหรับสถาบันการเงินและระบบเศรษฐกิจได้ ยิ่งกว่านั้น หากการประเมินค่าทรัพย์สินประเมินไว้ร้อยละ 110 ของราคาตลาด และหากอำนวยสินเชื่อร้อยละ 90 ของมูลค่า เท่ากับการอำนวยสินเชื่อถึงเกือบร้อยละ 100 ซึ่งสร้างความเสี่ยงเป็นอย่างยิ่ง

มาตรการนี้กลับกลายเป็นการที่ราชการรับรองความเหมาะสมของการให้สิน เชื่อที่สูงเกือบเท่ามูลค่าทรัพย์สิน ทั้งที่ปกติควรกู้ได้เพียงร้อยละ 80 ของมูลค่าบ้าน สุดท้ายการกำหนดให้มาตรการนี้มีในวันที่ 1 มกราคม 2554 สำหรับห้องชุด และวันที่ 1 มกราคม 2555 สำหรับบ้านแนวราบนั้น เท่ากับเป็นตัวเร่ง หรือกลายเป็นการพยายามกระตุ้นให้เกิดการซื้อสินค้า ช่วงก่อนสิ้นปีนี้หรือไม่ ซึ่งเมื่อถึงวันที่ 1 มกราคม 2555 สถานการณ์อาจเปลี่ยนแปลงอย่างคาดไม่ถึงก็เป็นได้

นายโสภณ ยืนยันว่าสถานการณ์ขณะนี้ยังไม่มีปัญหาฟองสบู่แตก แต่เป็นการก่อตัวที่หากในอีก 2 ปีข้างหน้ามีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเมื่อนั้นนักลงทุนต่างรอขายหรือปล่อยเช่าพร้อม ๆ กัน อาจเกิดภาวะที่ขายไม่ออก หรือค่าเช่าถูก ผู้ประกอบการอาจไม่สามารถสร้างสินค้าออกมาขายได้ เพราะล้นตลาด ราคาทรัพย์สินอาจตก ทำให้ทุกภาคส่วน รวมทั้งสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อไปแล้วเสียหายได้ ดังนั้น รัฐบาลและ ธปท.จึงควรมีข้อมูลติดตามเพื่อการวางแผนเป็นระยะๆ

ที่มา : ASTV ผู้จัดการออนไลน์ 25 พ.ย. 53