แบงก์เข้มปล่อยกู้บ้านวงเงิน2ล. ชี้เงินเดือนขั้นต่ำต้องเพิ่ม8-9%

นายแบงก์คาดดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นอีก 3% ภายใน 3 ปี เชื่อแบงก์เข้มงวดปล่อยกู้ลูกค้าระดับล่างมากขึ้น มนุษย์เงินเดือนต้องมีรายได้เพิ่มอีก 8-9% จากขั้นต่ำ 1.5 หมื่นบาทต่อเดือน หวั่นผ่อนค่างวดไม่ไหว พร้อมเตือนผู้ที่เคยมีประวัติค้างค่างวดแบงก์อาจโดนปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 25% ด้านนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยันไม่หวั่นดอกเบี้ยขาขึ้น เหตุเศรษฐกิจโตคนแห่ซื้อบ้าน จับตายอดโอนปีนี้ทะลัก 1.7 แสนยูนิตสูงสุดในรอบ 10 ปี ด้านบิ๊กแอล.พี.เอ็น. ยืนยันคนซื้อคอนโดฯอยู่จริง 80% อีก 20% ลงทุนปล่อยเช่า

วานนี้ (9 ส.ค.53) สมาคมผู้สื่อข่าวเศรษฐกิจ จัดงานสัมมนาเรื่อง " ดอกเบี้ยขาขึ้น : ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง ” โดย นายฐากร ปิยะพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ในอีก 3 ครั้งที่เหลือของปี คาดว่าจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีก ครั้งละ 0.25% โดยคาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (R/P 1 วัน ) จะปรับขึ้นอีก 3% ภายใน 3 ปีหลังจากนี้ กล่าวคือ สิ้นปี 2553 ดอกเบี้ย RP 1 วัน อยู่ที่ 2.0% ปี 2554 อยู่ที่ 4.0% และปี 2555 จะอยู่ที่ 4.5%

ทั้งนี้ การขึ้นดอกเบี้ยดังกล่าวเชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้มาก นัก เพราะดอกเบี้ยเงินกู้คงเพิ่มไม่เกิน 12-13 เบสิกพ้อยท์ และจากอัตราที่ปรับขึ้นดังกล่าวคงจะกระทบกับผู้กู้เดิมไม่มากนัก เนื่องจากสถาบันการเงินได้มีการคำนวณค่างวดและค่าดอกเบี้ยเผื่อไว้ล่วงหน้า แล้ว และในส่วนของลูกค้าใหม่ในระดับล่างที่จะทำการกู้ไม่เกิน 2 ล้านบาทหรือผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 15,000 บาทนั้น คงจะต้องมีเงินเดือนเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 8-9% หรือประมาณ 2,000 บาทต่อเดือน ส่วนผู้ที่จะกู้เกิน 2 ล้านขึ้นไปคงจะไม่กระทบ เนื่องจากกลุ่มนี้มีรายได้ที่สูงอยู่แล้ว และในส่วนของผู้ประกอบการนั้นคงไม่กระทบ เนื่องจากปัจจุบันส่วนใหญ่มีการคืนเงินกู้เร็วกว่าสัญญา

“สถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้น ย่อมมีผลกระทบต่อขีดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนชำระค่างวด ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยทุกๆ 1% จะส่งผลต่อค่างวดผ่อนสินเชื่อบ้านเพิ่ม 7.0% แต่เชื่อว่าดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นจะไม่กระทบผู้ซื้อบ้านเพราะเพิ่มแค่เล็กน้อย แต่ที่จะกระทบกับผู้บริโภคมากว่าคือ อัตราเงินเฟ้อ” นายฐากร กล่าว

สำหรับความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินนั้น ส่วนใหญ่จะเข้มงวดกับผู้ที่กู้วงเงินต่ำกว่า 2 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มนี้มีรายได้น้อย เมื่อเศรษฐกิจไม่ดีหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม รายได้จะไม่พอจ่ายค่างวด แต่หากกลุ่มที่กู้ 3 ล้านขึ้นไป ส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่เข้มงวดมากนัก อย่างไรก็ตามพบว่าในช่วงที่ผ่านมาอัตราการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อนั้นจะแตก ต่างจากในอดีตที่ส่วนใหญ่จะติดเครดิตบูโร แต่ปัจจุบันส่วนนี้มีการถูกปฏิเสธเพียง 12% แต่ที่ถูกปฏิเสธมากกว่าในปัจจุบันคือประวัติการผ่อนชำระ ที่มีประวัติค้างชำระ 1-2 เดือน หรือมีการผ่อนบ้างไม่ผ่อนบ้างซึ่งทำให้สถาบันการเงินไม่มั่นใจทำให้ปฏิเสธ การปล่อยกู้ถึง 25%

สำหรับสเปรดหรือช่องว่างระหว่างดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ที่ ทางกระทรวงการคลังต้องการให้แคบลง กว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งการปรับลดสเปรดนั้นต้องทำแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะเงินฝากประจำที่จะต้องรอให้ครบรอบ แต่เชื่อว่าในช่วง 2-3 ปีนี้จะแคบลงมากขึ้น

ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาพบว่า มีการโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองรวมที่ 106,412 ยูนิต ขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า มีจำนวน 59,000 ยูนิต และคาดว่าในปีนี้จะมีการโอนที่อยู่อาศัยไม่ต่ำกว่า 170,000 แสนยูนิต ซึ่งเป็นยอดโอนสูงที่สุดในรอบ 10 ปี

ส่วนเรื่องการเก็งกำไรนั้นคงไม่ค่อยมี เพราะข้อดีของอสังหาฯคือสามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้ แต่สภาพคล่องนั้นมีน้อย เพราะมีการเปลี่ยนมือยากในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นและเศรษฐกิจไม่ดี ดังนั้นจึงเชื่อว่าไม่มีใครกล้าทิ้งดาวน์ เพราะราคาอสังหาฯในปัจจุบันนั้นไม่ได้ถูกเหมือนในอดีต นอกจากนี้ยังพบว่าในปัจจุบันยอดการโอนอาคารชุดมือสองในตลาดมีประมาณ 40% ซึ่งถือว่าไม่มาก เมื่อเทียบกับบ้านแนวราบที่มีการโอนมากถึง 50% ขณะที่อเมริกาในปีนี้คาดว่าจะมีการโอนบ้านมือสองสูงถึง 19 เท่าของบ้านใหม่ เนื่องจากสถาบันการเงินนำมาดั๊มพ์ราคา

ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยนั้นเชื่อว่าจะยังไม่ส่งผลกระทบมากนัก หากเศรษฐกิจมีการเติบโต แต่อาจจะทำให้ผู้ประกอบการมีการปรับขนาดให้เล็กลง ทำเลห่างไกลขึ้น ส่วนเรื่องราคานั้นก็จะสอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงในช่วงตลาดขาขึ้น นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยหรือบ้านบีโอไอนั้นจะเปิดตัวเพิ่มขึ้นทั้งแนวราบและ แนวสูง ส่วนในอนาคตคือปีหน้าอัตราดอกเบี้ยนโยบายน่าจะขึ้นไปอยู่ไม่เกิน 3% หรือไม่ถึง 4% ซึ่งในส่วนนี้ก็อาจจะกระทบกับต้นทุนของผู้ประกอบการได้ แต่เรื่องต้นทุนนั้น นอกจากเรื่องอัตราดอกเบี้ยแล้วยังเกิดจากอัตราเงินเฟ้อด้วย

“ในเรื่องส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยหรือสเปรดที่รัฐต้องการให้แคบลง นั้นนั้น หากรัฐบาลแน่จริงก็คงรจะให้สถาบันการเงินรายใหญ่ของรัฐเป็นผู้นำลดดอกเบี้ย ไปเลย อย่าพูดเพื่อหาเสียง แต่ให้สถาบันการเงินของรัฐลงมือทำทันที”

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เดิมคาดการณ์ว่าปีนี้จะเป็นปีที่ดีของอาคารสูง แต่เมื่อมีเหตุการณ์ทางการเมืองทำให้มีการชะลอตัวลงและล่าสุดเริ่มเข้าสู่ ภาวะปกติแล้วผู้ประกอบการเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่แล้ว เชื่อว่าหากดอกเบี้ยไม่ขึ้นรุนแรงปีนี้การเปิดตัวคอนโดมิเนียมน่าจะอยู่ที่ ประมาณ 50,000 ยูนิต ส่วนที่มีการมองกันว่ามีการเก็งกำไรนั้นจะแตกต่างจากในอดีต โดยในส่วนของแอล.พี.เอ็น.พบว่ามีการการอยู่จริงประมาณ 80% อีก 20% ซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งต่างจากการเก็งกำไรที่ซื้อขายในระยะสั้นหรือการขายใบจอง แต่การซื้อเพื่อการลงทุนคือซื้อแล้วโอนเพื่อให้เช่าต่อ หรือหากมีกำไรดีแล้วจึงปล่อยขาย เพราะปัจจุบันทางเลือกของนักลงทุนมีน้อย เนื่องจากตลาดหุ้นไม่ดีและดอกเบี้ยต่ำ แต่หากซื้ออสังหาฯแล้วปล่อยเช่าแล้วจะมีผลตอบหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอยู่ที่ ประมาณ 6% ซึ่งสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่น

ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยจะไม่กระทบกับการซื้อ-ขายบ้านมากนัก แต่สิ่งที่ทำให้การขายบ้านดีหรือไม่ดีนั้นจะขึ้นกับอัตราการเติบโตของจีดีพี และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค หากเชื่อมั่นดีจีดีพีดีการขายอสังหาฯก็จะดีตามไปด้วย ดังนั้นจึงเชื่อว่าในครึ่งปีหลังนี้อสังหาฯจะยังคงดีอยู่

นายชัยสิทธิ์ คุรุรัตน์ รองผู้ว่าการ ฝ่ายวิศวกรรมและก่อสร้าง การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า การพัฒนารถไฟฟ้าจะเป็นการแก้ไขปัญหาของเมืองและชี้นำการพัฒนาของเมือง ซึ่งในระยะเวลา 20 ปีนั้นมีแผนที่จะพัฒนารวม 12 สายทาง ระยะทางประมาณ 400 กม. โดยสายทางที่จะเกิดได้เร็วสุดประกอบด้วย สายสีแดง สายสีม่วง สายสีน้ำเงินและส่วนต่อขยายสายสีเขียว โดยในส่วนของสีน้ำเงินนั้นคาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ภายในปีนี้

ที่มา : ASTV ผู้จัดการออนไลน์ 10 ส.ค. 53