ชี้คอนโดอยู่คนเดียว-บ้านเดี่ยวมาแรง

"เอสซีบี" เผยผลวิจัยแจง 2 ตลาดเกิดใหม่คอนโดฯอยู่ตัวคนเดียวและบ้านเดี่ยวระดับบนมาแรงในอีก 10 ปี เหตุจากโครงสร้างประชากรเปลี่ยนแปลง พบคนแต่งงานไม่มีลูกอัตราส่วนลดลง แต่แนวโน้มอยู่ตัวคนเดียวพุ่ง แนะผู้ประกอบการต้องปรับตัวตาม เผยต้องทำตลาดแบบนิชมาร์เก็ต เจาะให้ถูกกลุ่มจะสามารถปรับราคาขายได้สูง ทั้งปัจจัยเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ชื่อเสียงดีและคอนโดฯทำเลใกล้รถไฟฟ้าขายได้ราคาเพิ่ม 40-50 %

นางเมธินี จงสฤษดิ์หวัง หัวหน้าศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าจากผลการวิจัย ถึงโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงกับความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว เพื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้นำข้อมูลไปวางแผนธุรกิจรับการ เปลี่ยนแปลงดังกล่าว ซึ่งในอีก 10 ปีข้างหน้า (ระหว่างปี 2553-2563) พบว่าครอบครัวคู่สมรสมีบุตรจะมีอัตราการเพิ่มที่ลดลงกล่าวคือในปี 2545 มีอัตราส่วน 37 %มาปี 2553 ลดลงเหลือ 30 % และปี 2563 เหลือเพียง 21 %เท่านั้น ซึ่งลดลงมากอย่างมีนัย

ในขณะที่ ครอบครัวคู่สมรสไม่มีบุตร กลับมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น กล่าวคือในปี 2545 มีอัตราส่วน 7 %มาปี 2553 เพิ่มเป็น 10 % และในอีก 10 ปีข้างหน้าเพิ่มเป็น 14 %เช่นเดียวกับคนที่อยู่อาศัยคนเดียวก็เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวเช่นกันกล่าวคือ ในปี 2545 มีอัตราส่วน 3 % ปี 2553 มีอัตราส่วน 4 % และในปี 2563 เพิ่มเป็น 6 %

จากโครงสร้างครัวเรือนที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ดังกล่าวส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวกล่าวคือ ความต้องการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมจะมีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้น ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ขณะที่ความต้องการ ทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ น่าจะเติบโตในอัตราที่ลดลง ในขณะที่ความต้องการในพื้นที่อื่น ๆ นอกกรุงเทพฯ จะมีการเติบโตในอัตราที่สูง ตามการเปลี่ยนแปลงของประชากร
อันจะส่งผลต่อผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวตามการเปลี่ยน แปลงของโครงสร้างประชากร ดังกล่าว โดยอีก 10 ปีข้างหน้า ตลาดที่จะเกิดใหม่ เป็นตลาดผู้อยู่อาศัยประเภท สมรสไม่มีบุตรที่มีรายได้สูงสำหรับตลาดบ้านเดี่ยว ซึ่งจะมีผลต่อผู้ประกอบการที่จะต้องบุกตลาดระดับบน โดยต้องเพิ่มสิ่งที่นอกเหนือจากระดับมาตรฐาน เช่น สโมสร และสายไฟฟ้าใต้ดินเพื่อรองรับกับความต้องการดังกล่าว ขณะที่กลุ่มตลาดเดิมคือกลุ่มครอบครัวคู่สมรสมีบุตรและมีรายได้สูง

ขณะที่ตลาดเกิดใหม่สำหรับทาวน์เฮาส์นั้นพบว่าจะเป็นครอบครัวรายได้สูง โดยเฉพาะครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยวและคู่สมรสที่มีบุตร ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องมุ่งทำตลาดระดับกลาง โดยเน้นการให้ความครบครันของสิ่งจำเป็นต่าง ๆ เจาะตลาดระดับบน โดยเสนอความแตกต่างมาทดแทนพื้นที่ใช้สอยเช่นทำเลใจกลางเมือง
ส่วนตลาดที่เกิดใหม่สำหรับคอนโดมิเนียมนั้นพบว่าเป็นกลุ่มผู้ที่เกษียณอายุ ที่อาศัยอยู่คนเดียว ซึ่งมีผลต่อผู้ประกอบการต้องเน้นทำเล และความสะดวกสบาย ตอบสนองความต้องการเฉพาะของตลาด เกิดใหม่ จัดให้มีบริการดูแลผู้สูงอายุตามความต้องการและตั้งอยู่ใกล้สถานพยาบาล เป็นต้น
"ระยะยาวผู้ประกอบการต้องศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคตามความเปลี่ยนแปลงของ โครงสร้างประชากรทั้งการทำตลาดแบบเฉพาะเจาะจงหรือนิชมาร์เก็ต เช่นขณะนี้บางโครงการได้เริ่มแล้ว โดยมีห้องพักประเภท 2 ชั้นหรือดูเพล็กซ์ ทำให้อยู่คอนโดมิเนียมแต่พื้นที่ใช้สอยเสมือนบ้าน หรือต้องมี คอมมิวนิตี มอลล์สอดรับกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย เช่นถ้าเป็นคอนโดฯสำหรับผู้สูงอายุไม่ต้องมีที่จอดรถมาก แต่ควรบริการคนรับใช้ บริการฉุกเฉิน 24 ชม.มีร้านอาหาร กรณีถ้าเป็นทาวน์เฮาส์อาจจะมีด้านหน้ากว้างขึ้น ฯลฯ " หัวหน้าศูนย์วิจัยเอสซีบีกล่าว

ทั้งนี้ผลของการวิจัยยังพบว่า ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯจะได้รับความน่าเชื่อ ถือ ตลอดจนชื่อเสียง หรือแบรนด์ที่เป็นที่รู้จัก มีการบริการหลังการขายที่ดี จะส่งผลให้ผู้บริโภค ยินดีจ่ายเงินเพื่อซื้อโครงการเพิ่มขึ้นอีกกว่า 40% เมื่อเทียบกับโครงการอื่น ๆ และธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาฯ 70 %อยู่ในพื้นที่กทม. แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่รุนแรง ทั้งที่มีพื้นที่จำกัด และยังสามารถสร้างราคาขายได้ตามพื้นที่ใช้สอย ขนาดโครงการ ทำเลที่ตั้ง จำนวนยูนิต เช่นพบว่า บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนกับ 5 ห้องนอนสามารถปรับราคาได้กว่า100% หรือที่ดินขนาด 60 ตารางวากับ 100 ตารางวา สามารถตั้งราคาขายได้สูงเกือบเท่าตัว คอนโดฯใกล้แนวรถไฟฟ้า 1 กม.จะขายได้ราคาเพิ่มขึ้น 50 %เมื่อเทียบกับคอนโดฯที่อยู่ไกลออกไป

ส่วนความต้องการที่อยู่อาศัย เฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 4.7 %ในช่วงอีก 10 ปีข้างหน้า ลดลงเล็กน้อยจากประมาณ 5.4 %ในช่วงปี 2545-2550 ส่วนระยะสั้น (ปี 2553-2554 ) ความต้องการยังเป็นเชิงบวก และมีอัตราเติบโตสูงกว่าปี 2552 และเติบโตแบบกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีประชากรอาศัยอยู่เพียง 16 %ของประชากรทั้งหมดแต่กลับเป็นที่ตั้งของพื้นที่เกือบครึ่งของตลาดอสังหาริม ทรัพย์ที่อยู่อาศัย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 1-4 ส.ค. 53