กูรูแนะ ลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว ดีกว่า ระยะสั้น

รายการ ชาวกรุง จากเนชั่น ชาแนลดึงคนในวงการอสังหาฯ ร่วมพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นตลาดอสังหาฯ ไทยในวันนี้เป็นอย่างไร และมีแนวโน้มเป็นอย่างไร ยังเป็นโอกาสทองของการลงทุนอีกหรือไม่?

กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ร่วมเกาะติดการออกอากาศสดของรายการ ชาวกรุง กลางเวทีมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 21 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ นำคำตอบมาให้ท่านผู้อ่านได้ร่วมแลกเปลี่ยนความคิดเห็นไปด้วย

เริ่มจากนายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่กล่าวว่า หากจะมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย ขอออกไปมองอสังหาฯ รอบบ้านด้วย โดยมองจากตลาดสิงคโปร์ที่ถือว่าปรับตัวดีขึ้นมากจากช่วงที่ตลาดทรุดตัวลงมาก คาดการณ์ราคาขายเริ่มขยับขึ้นมาประมาณ 30% จากเดิมที่ตลาดเติบโตสูงสุดราคาแตะอยู่ที่ 7-8 แสนบาทต่อตารางเมตร ช่วงที่เกิดวิกฤติราคาหล่นลงมาไปถึง 5 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะนี้ราคาปรับขึ้นมาอยู่ที่ 6. 5-7 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นแนวโน้มที่ดี

นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เปิดขายในย่านออร์ชาร์ดเมื่อไม่นานนี้ สามารถปิดการขายได้ในเวลาเพียง 2 วันเท่านั้น สะท้อนให้เห็นถึงดีมานด์ในตลาดที่เริ่มจะกลับคืนมาแล้ว รวมถึง ตลาดฮ่องกงก็มีลักษณะที่คล้ายกัน ส่วนตลาดตะวันออกกลาง อาจจะยังชะลอตัวอยู่ เนื่องจากเคยเป็นตลาดที่มีอัตราการเติบโตสูงมากในเวลาอันรวดเร็ว เมื่อเกิดวิกฤติจึงยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ในเวลาอันรวดเร็ว

“การที่ตลาดจะฟื้นตัวกลับมาได้เร็ว ส่วนหนึ่งต้องมีตลาดเรียล ดีมานด์มาร่วมด้วยอย่างน้อย 70-80% ซึ่งตลาดสิงคโปร์ ฮ่องกง หรือไทยยังมีเรียล ดีมานด์อยู่สูงมาก โอกาสในการฟื้นตัวกลับมาได้เร็วจึงมีสูงกว่าตลาดอื่นๆ ในเอเชีย” นายกิติศักดิ์ กล่าว

ส่วนตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยนั้น เขากล่าวว่า ปัจจุบันต้องยอมรับว่า ต่างชาติหายออกจากตลาดในไทยไปพอสมควร จากเดิมที่เคยมีสัดส่วนอยู่สูงถึง 30% เหลือ 5-10% ตลาดอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว ซึ่งส่วนใหญ่อิงลูกค้าจากต่างชาติก็มียอดขายที่ลดลง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะวิกฤติเศรษฐกิจของโลก และอีกปัจจัยหนึ่ง คือ การเมืองไทยยังมีความผันผวน

นายกิติศักดิ์ จึงกล่าวสรุปว่า อสังหาฯ ไทยเริ่มที่จะฟื้นตัวกลับมา แต่เชื่อว่าเป็นเรื่องของทำเลมากกว่า บางทำเลที่มีศักยภาพ มีความต้องการ ภายใต้ราคาที่สมเหตุสมผล ก็ยังคงได้รับความสนใจจากตลาด

ด้านนายธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวเสริมว่า ในช่วงเวลาที่เหลืออีกไม่กี่เดือนของปีนี้ ตลาดมีแนวโน้มที่ดีกว่าช่วงต้นปีเป็นอย่างมาก เนื่องจากภาวะการเมืองในช่วงต้นปี ทำให้บรรยากาศการซื้อขายชะลอตัวอย่างหนัก โครงการเปิดใหม่ก็ลดลงอย่างเห็นได้ชัด แต่พอหลังการเมืองเริ่มนิ่ง ภาวะตลาดในช่วง 2-3 เดือนก็ปรับตัวดีขึ้น และนักลงทุนทั้งรายเล็ก รายใหญ่ต่างก็มองว่าผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว เป็นเวลาที่เหมาะสมในการกลับมาลงทุนอีกครั้ง

อีกทั้ง ยังมีปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ ดอกเบี้ยเงินฝากที่เอื้อต่อการลงทุนด้วย โดยดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำให้ผลตอบแทนไม่คุ้มกับเงินเฟ้อทำให้นักลงทุนที่มี เงินเย็นมองหาวิธีการลงทุนใหม่ๆ ที่จะทำให้ได้รับผลตอบแทนจากเงินได้สูงกว่าการฝากเงิน ปัจจัยดังกล่าวจึงทำให้มีเม็ดเงินส่วนหนึ่งไหลเข้ามาสู่ภาคอสังหาฯ เข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า

โดยในส่วนของโนเบิลเองที่เพิ่งเปิดให้จองโครงการใหม่ไปเมื่อไม่นานนี้ ภายใต้ชื่อ “โนเบิล รีไฟน์” บนทำเลสุขุมวิท 26 จำนวน 243 คน แต่มีผู้ให้ความสนใจจองเข้ามามากกว่าจำนวนยูนิตหลายเท่า จึงสามารถขายหมดภายในเวลาประมาณ 3-4 ชั่วโมง สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่กลับมา

อย่างไรก็ตาม นายธงชัย กล่าวว่า ด้วยหลายปัจจัยลบที่อาจเกิดขึ้นในตลาดได้อีก ทำให้กังวลว่า การที่ตลาดฟื้นตัวกลับมาเร็วมากในครั้งนี้ จะกลับมาเร็วเกินไป จะเข้ามาซื้อแล้วเร่งทำกำไรในช่วงสั้นๆ จนอาจกลายเป็นปัญหาในภายหลัง โดยเฉพาะคนที่หวังเก็งกำไร แต่ไม่มีความสามารถในการรับโอน หากถึงเวลาต้องโอน กู้แบงก์ไม่ผ่าน รับโอนไม่ได้ ก็จะกลายเป็นปัญหา

นักลงทุน ผู้ประกอบการก็ต้องมีความระมัดระวัง ควรตั้งเกณฑ์ให้มีการวางเงินจอง เงินดาวน์ในอัตราที่สูงกว่า 10% ไว้จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยคัดกรองผู้ซื้อได้ เพราะถ้าโครงการปล่อยให้ลูกค้าวางเงินจอง เงินดาวน์เพียง 5-10% ต้นทุนในการเข้ามาจองเพียงหวังทำกำไรต่ำมาก ทำให้นักเก็งกำไรมองว่า คุ้มหากทำกำไรได้เท่าตัว ซึ่งเป็นผลดีต่อโครงการหรือต่อตลาดเลย

การลงทุนอสังหาฯ เพื่อการปล่อยเช่าหรือทำกำไรในจังหวะ ควรมองให้เป็นการระยะยาวจะปลอดภัยกว่า เพราะอย่างที่กล่าวแล้วว่าตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยง หากมีปัญหาที่กระทบต่อการซื้อขายในตลาด เงินเย็นที่ใช้ลงทุนจะได้ไม่เป็นผลกระทบมากนัก

ด้านนางสาวกนกรัตน์ วีรานุวัฒน์ รองประธาน บริษัท กนกรัตน์ แอนด์ เฟรนด์ จำกัด ในฐานะผู้ลงทุนรายย่อย กล่าวให้ข้อมูลว่า ที่ผ่านมาได้ตัดสินใจลงทุนซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมหลายโครงการด้วยเงิน เก็บที่มี และเป็นเงินเก็บส่วนที่แบ่งไว้สำหรับการลงทุน หรือเรียกง่ายๆ ว่ามีเงินเย็นส่วนหนึ่งที่สามารถทิ้งไว้กับการลงทุนซื้ออสังหาฯ ได้ หากมีปัญหาก็สามารถถือเก็บไว้ รอช่วงที่ตลาดฟื้นตัว ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเป็นมากสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ควรมีเงินเย็นพร้อมลง ทุนจริงๆ มากกว่านำเงินที่มีมาลงทุนเพื่อหวังกำไรช่วงสั้น

ขณะที่ก่อนการตัดสินใจลงทุนนั้น ได้ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ มาเป็นอย่างดี ศึกษาทั้งประวัติของผู้ประกอบการที่ผ่านมาทำโครงการแล้วเป็นอย่างไร หรืออาจจะเป็นผู้ประกอบการรายใหม่ก็ได้ แต่ก็ต้องดูประวัติในธุรกิจเดิมที่เคยทำมาว่าเป็นอย่างไร วิเคราะห์ทำเล วิเคราะห์โปรดักส์ เพื่อดูว่าเหมาะกับการปล่อยขายหรือปล่อยเช่าในอนาคตหรือไม่

นางสาวกนกรัตน์ ยังกล่าวทิ้งท้ายไว้อีกว่า การลงทุนในช่วงเวลานี้ ที่สำคัญ คือ ต้องใจเย็นๆ วิเคราะห์ข้อมูลให้ละเอียด และไม่โลภมากเกินไป จึงจะเสี่ยงน้อยที่สุด

โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ 02-10-09