ที่ดินเล็งล้อมคอก โอนสาธารณูปโภค ให้นิติบุคคลบ้านฯ

กรมที่ดิน เตรียมออกพ.ร.ฎ. ล้อมคอก กรณีโอนสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะ ให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร ให้เป็นกรรมสิทธิ์อัตโนมัติ โดยเน้นเฉพาะ นิติบุคคลรายใหม่ ที่ตั้งขึ้นหลังจาก กฎหมายจัดสรรใหม่มีผลใช้ หวั่นมีปัญหา โครงการเก่าที่ผู้ประกอบการจงใจปล่อยถนนพัง และโยนภาระให้กับนิติบุคคล

แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ตามที่กรมที่ดินได้แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ. ) การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะรายละเอียดและเงื่อนไขเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร แต่ มองว่าแม้มีการแก้ไขแล้ว แต่ยังมีปัญหาการตีความอยู่มาก โดยเฉพาะในมุมมองของผู้ประกอบการ นิติบุคคล ตลอดจนกรมที่ดินเอง ซึ่งอาจส่งผลให้มีปัญหาในทางปฏิบัติตามมาภายหลังได้อีกครั้ง โดยเฉพาะประเด็น การกำหนดให้ลูกบ้านสามารถรวมตัวกัน กึ่งหนึ่งหรือ 50 % ของแปลงที่ดิน ตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ทันทีโดยไม่ต้องรอ การอนุมัติของผู้ประกอบการในฐานะเจ้าของ

อย่างไรก็ตามประเด็นดังกล่าวเป็นเรื่องที่ดี เพราะป้องกันผู้ประกอบการ แสวงหาประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง จากผู้บริโภคขณะเดียวกัน ก็ไม่บำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ดีเมื่อเสื่อมสภาพ และ ที่สำคัญ ร่างกฎหมายยังกำหนดให้ เมื่อมีการตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของ นิติบุคคลอัตโนมัติ เพื่อป้องกัน ผู้ประกอบการในฐานะเจ้าของโครงการยื้อไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้

แต่ในทางกลับกันประเด็นนี้มีการตีความและถกเถียงกันมากว่า หากโครงการใดเจ้าของไม่บำรุงรักษาและปล่อยให้ทรัพย์ส่วนกลางทรุดโทรม และปัดภาระให้กับนิติบุคคล รับภาระ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการบำรุงรักษา ก็จะทำให้มีผลเสียตามมา ซ้ำเติมนิติบุคคลมากขึ้นจากการแก้ไขกฎหมายในครั้งนี้

ดังนั้นทางออก กรมจะกำหนดให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่ นิติบุคคลบ้านจัดสรรอัตโนมัติ เฉพาะ โครงการใหม่หรือนิติบุคคลที่ตั้งใหม่หลังจากกฎหมายจัดสรรใหม่ มีผลบังคับใช้ ส่วนโครงการเก่าหรือรายที่มีการตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรไปแล้วขณะนี้ และยังไม่สามารถตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันระหว่างผู้ประกอบการและผู้จัดการ นิติบุคคลได้ ไม่ว่ากรณีที่ ผู้ประกอบการยังหวงทรัพย์ส่วนกลางเพื่อต้องการกรรมสิทธิ์หารายได้จากลูกบ้าน ต่อเนื่อง หรือ ในกรณีที่ นิติบุคคลไม่ยินยอมรับทรัพย์ส่วนกลางจากผู้ประกอบการเนื่องจาก มีความทรุดโทรม และมองว่าผู้ประกอบการได้โยนภาระในการบำรุงรักษามาให้กับนิติบุคคล

"กรมจำเป็นต้องออกพ.ร.ฎ. ขึ้นมาควบคุม ในระยะยาว เนื่องจาก เป็นดาบสองคม เพราะเกรงว่าจะเกิดการกลั่นแกล้งและโยนภาระให้กับนิติบุคคล ดังนั้น พ.ร.ฎ. จะกำหนดให้ โครงการเก่าหรือ รายที่ตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้วแต่ยังมีปัญหาทั้งสองฝ่าย จะห้ามไม่ให้ ทรัพย์ส่วนกลางตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอัตโนมัติ แต่จะต้องผ่านการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานที่ดิน ก่อนว่า ทรัพย์ส่วนกลาง อยู่ในสภาพที่ดี และพร้อมใช้งานหรือไม่ หาก ไม่พร้อมใช้งานหรือ มีปัญหาทรุดโทรมมาก กรมจะมอบให้ผู้ประกอบการต้องบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดี ก่อน

จากนั้น จะให้เจ้าของโครงการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับนิติบุคคลทันที และถ้าเจ้าของโครงการไม่นำโฉนดที่ดินที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางมาให้นิติบุคคล นิติบุคคลดังกล่าวสามารถยื่นขอให้สำนักงานที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของหมู่บ้าน เพื่อออกโฉนดใหม่ให้กับนิติบุคคลได้ และให้ถือว่าโฉนดที่ เจ้าของโครงการถืออยู่เป็นโมฆะไม่สามารถใช้ทำนิติกรรมในทางกฎหมายได้ "

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 06 - 09 ก.ย. 2552