อสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังแนวโน้มดี

นักวิเคราะห์สถาบันวิจัยนครหลวงไทย (SCRI) ประเมินว่า กิจกรรมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2552 จะเริ่มปรับเพิ่มขึ้น

จากระดับ ของความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่คาดว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในเดือน พ.ค. 2552 ที่ผ่านมา ขณะที่ระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำสุดในรอบ 4 ปี และมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ โดยเฉพาะการลดหย่อนบ้านหลังแรก 3 แสนบาท ที่จะหมดอายุในปีนี้ จะเป็นปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคมากขึ้น

SCRI คาดว่าผู้บริโภคจะได้ประโยชน์จากการแข่งขันที่สูงขึ้นจากการระบายสินค้าคง ค้าง ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการทำการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบ การ และประเมินว่าอัตราการกู้ไม่ผ่านจะเริ่มลดลงจากการเร่งปล่อยสินเชื่อของ สถาบันการเงิน จึงยังคงเลือกหุ้นบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) และบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) เป็นหุ้นที่แนะนำให้ลงทุนสูงสุดของกลุ่ม

QH : เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งที่จะเติบโตแข็งแกร่งในครึ่งหลังปี 2552 และ 2553 ขณะที่การเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการคอนโดมิเนียม 2 แห่ง จะเป็นปัจจัยต่อยอดการเติบโตในปี 2552 ให้โดดเด่นกว่ากลุ่ม (ราคาที่เหมาะสมในปี 2552 เท่ากับ 2.20 บาทต่อหุ้น)

PS : ผลจากประโยชน์ด้านภาษีของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่ง PS จัดเป็นผู้ประกอบการที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดรายหนึ่ง และยอดขาย (Presale) ที่สูงเป็นประวัติการณ์ของบริษัท ทำให้ฐานะของงานในมือ (Backlog) ในช่วงครึ่งหลังปี 2552-2554 แข็งแกร่งมากขึ้น (ราคาที่เหมาะสมในปี 2553 เท่ากับ 11.80 บาทต่อหุ้น)

“เรามีความกังวลต่อสินค้าคงค้างในปี 2552 น้อยลง จากประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2552 ที่คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 5.9 หมื่นหน่วย หรือลดลง 12.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะลดลงเพียง 10% เท่ากับประมาณ 1.66 แสนล้านบาท”

ตัวเลขจาก Agency for Real Estate Affair (AREA) พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 7 เดือนแรกปี 2552 เท่ากับ 23,820 หน่วย ลดลง 48% หรือเท่ากับ 40% ของประมาณการ ขณะที่มูลค่าของโครงการที่เปิดขายใหม่เท่ากับ 79,841 ล้านบาท ลดลง 34.8% และคิดเป็น 48% ของประมาณการของเรา

เบื้องต้น SCRI จะคงประมาณการดังกล่าวไว้ เนื่องจากคาดว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัว แต่สัดส่วนที่น้อยกว่าคาดเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความกังวลต่อระดับสินค้าคงค้าง ในตลาดของปีนี้ลง

จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เดือนก.ค. ลดลง 31.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 15.2% จากเดือนมิ.ย. ผลจากระดับความเชื่อมั่นของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่เริ่มฟื้นตัวตาม คาด ทำให้เริ่มเห็นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยผู้ประกอบการที่เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนใน ตลาด คือ บริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) และบริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (MINT)

ข้อมูลจาก AREA เดือนก.ค. 2552 พบว่ามีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เท่ากับ 3,562 หน่วย เป็นระดับที่ลดลง 37.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 15.2% จากเดือน มิ.ย. โดยในเดือนนี้สัดส่วนของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุดยังคงเป็นหน่วย คอนโดมิเนียม ที่มีสัดส่วน 57% หรือ 2,013 หน่วย และสัดส่วนอันดับ 2 คือ หน่วยประเภททาวน์เฮาส์ ที่มีสัดส่วน 38.7% หรือจำนวน 1,380 หน่วย มูลค่าตลาดของสินค้าใหม่ลดลง 2.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 98.6% จากเดือนมิ.ย.

มูลค่าตลาดของหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเดือนก.ค. 2552 เท่ากับ 12,765 ล้านบาท ลดลง 2.1% จากช่วงเดียวกันปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 98.6% จากเดือนมิ.ย. โดยสัดส่วนมูลค่าที่สูงที่สุด คือ มูลค่าจากโครงการคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 9,503 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วน 74.4% ซึ่งในเดือนนี้มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม Super Hi-End จาก MINT คือ St.Regis มูลค่ากว่า 4,500 ล้านบาท ราคาขายต่อหน่วยเฉลี่ยเท่ากับ 3.58 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนที่ 2.08 ล้านบาท สูงที่สุดในรอบปี

จากการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมระดับสูงของ MINT ซึ่งมีเพียง 53 หน่วย แต่มีราคาขายรวม 4,500 ล้านบาท หรือเฉลี่ยต่อหน่วย 85 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเท่ากับ 4.7 ล้านบาทต่อหน่วย จากเดือนก่อนที่ 1.1 ล้านบาทต่อหน่วย และเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในเดือนก.ค. ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 2.58 ล้านบาทต่อหน่วย สูงที่สุดในรอบปีนี้ และสูงกว่าเดือนที่ผ่านมาที่ 2.08 ล้านบาทต่อหน่วย

นอกจากนี้ ในเดือนก.ค. สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวเป็นสินค้าประเภทเดียวที่มีราคาขายเฉลี่ยลดลง เป็น 4.4 ล้านบาท จาก 6 ล้านบาท ในเดือนมิ.ย. 2552

ยอดขายเฉลี่ยเท่ากับ 34% ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาซึ่งเป็นจุดสูงสุดที่ 53% ในเดือนมิ.ย. 2552 เป็นเดือนที่มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมประเภทตลาดระดับล่างค่อนข้างมาก ซึ่งการได้รับการตอบรับดีทำให้มียอดขายสูงถึง 53% ขณะที่ในเดือนก.ค. ยอดขายเฉลี่ยเท่ากับ 53% โดยคอนโดมิเนียมมียอดขายลดลงมากที่สุดถึง 26% เป็นเท่ากับ 54% ขณะที่ยอดขายบ้านเดี่ยวเท่ากับ 3% ลดลงจาก 6% ในเดือนมิ.ย. 2552

ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกปี 2552 ลดลง 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมลดลงมากที่สุด ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2552 สินค้าคงค้างเหลือขาย (Inventory) มีจำนวนเท่ากับ 104,066 หน่วย ลดลง 6.1%

จากสิ้นปีที่ผ่านมา โดยสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่มีจำนวนลดลงมากที่สุด 17.2% ขณะที่สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 0.04% และ 1.3% ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากช่วงครึ่งแรกปี 2552 คอนโดมิเนียมมีการเปิดขายใหม่เพียง 7,411 หน่วย หรือคิดเป็นเพียง 24% ของจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมในปี 2551

SCRI คงน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมที่ปกติ (NEUTRAL) โดยประเมินว่าระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการชะลอการตัดสินใจซื้อ หน่วยที่อยู่อาศัยได้ผ่านช่วงที่แย่ที่สุดไปแล้ว

นอกจากนี้ ปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี จะส่งผลให้ผู้บริโภคเริ่มเร่งการตัดสินใจซื้อ ขณะที่จะช่วยลดระดับของการกู้ไม่ผ่านในกลุ่มตลาดกลางและล่าง นอกจากนี้มาตรการของรัฐที่ช่วยหักภาษี 3 แสนบาท สำหรับผู้มีบ้านหลังแรกที่ซื้อในปีนี้ จะช่วยกระตุ้นยอดขายในปลายปี แต่ SCRI คาดผู้ประกอบการจะเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น

รายงานโดย :สถาบันวิจัยนครหลวงไทย
ที่มา : โพสต์ทูเดย์ 12-08-52