มูลค่าสินทรัพย์ สำคัญที่ จังหวะ

ว่ากันว่า เศรษฐกิจขาลง จะเป็นโอกาสของนักลงทุน "เงินหนา" ที่พร้อมจะช้อนซื้อทุกสิ่งอย่างในราคาต้นทุนต่ำ แต่ผลตอบแทนสูง

"ต้มยำกุ้ง" ช่วงเวลาที่นักธุรกิจในไทยและเอเชียต้องเจ็บกันระนาว แต่ที่สุด ก็พลิกยืนขึ้นมาได้ด้วย "สินทรัพย์" ที่เพิ่มมูลค่าขึ้นกว่าเดิม

วิกฤติเศรษฐกิจรอบนี้ก็เช่นกัน

"ช่วงนี้เป็นจังหวะดีของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์" เสียงจาก อุรเสฎฐ นาวานุเคราะห์ รองผู้อำนวยการด้านบริหารสินทรัพย์ บริษัท แปซิฟิค สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ผู้บริหารมืออาชีพที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์มูลค่าตั้งแต่ 5 ถึง 160 ล้านดอลลาร์ (ราว 175 ถึง 5,600 ล้านบาท) เข้ามาให้บริหารจัดการ และสร้างมูลค่าเพิ่ม

การเป็นบริษัทลูกของแปซิฟิค สตาร์ กรุ๊ป บริษัทชั้นนำด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ที่แผ่ขยายบทบาทด้าน การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไปในหลายประเทศแถบเอเชีย เฉพาะการรุกคืบเข้าบริหารจัดการสินทรัพย์ในไทยช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้ ก็มีหลายจังหวะก้าวที่น่าศึกษา

มองโนว์ฮาว และแนวคิดของการเข้าซื้อ บริหาร และสร้างค่าสินทรัพย์ ทั้งออฟฟิศ คอนโดมิเนียม ฯลฯ ของกองทุนชั้นนำผ่านมุมมอง อุรเสฎฐ ที่สร้างความฮือฮามาแล้วกับสาทรการ์เด้นส์ เอท ทองหล่อ เรสซิเด้นส์ซ และอื่นๆ

"ทิศทางการลงทุนของบริษัท เน้นที่ไพร์มแอเรีย ซึ่งไม่ได้แพงเสมอไป แต่ต้องเป็นโครงการที่ดีที่สุดในทำเลนั้นๆ อาทิเช่น สาทร ทองหล่อ สีลม รัชดา"

ทำเล เป็นปัจจัยแรกๆ ที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ ทั้งยังเป็นตัวบ่งชี้ได้ว่า โครงการนั้นๆ จะเพิ่มมูลค่าได้มากหรือน้อย เทียบจากก่อนหน้านี้ กับภายหลังที่บริษัทเข้าซื้อ และนำมาบริหารต่อ

จากนั้นจึงเป็นปัจจัยด้านราคา อุรเสฎฐ บอกว่า ต้องเป็นราคาที่ถูกต้อง นั่นหมายถึง ไม่แพงจนเกินไปจากที่ควรจะเป็น ที่สำคัญ ควรจะทำกำไร นับตั้งแต่เริ่มเข้าซื้อ

"ออกตัวต้องดี" อุรเสฎฐ บอก การจะดูว่าโครงการนั้นๆ ได้กำไรมากน้อยแค่ไหน แค่ตอนเข้าซื้อก็พอจะรู้แล้ว แต่ใช่ว่า "ตอนเข้าซื้อ" เท่านั้นที่สำคัญ จังหวะที่เข้าซื้อนี่เอง ที่ต้องกำหนดจังหวะ "ออก" (Exist) เอาไว้ด้วยเสมอ ว่าเมื่อไร และอย่างไร ด้วยจึงจะครบสูตร

อุรเสฎฐ บอก การที่บริษัทได้เข้าลงทุนเมื่อปี 2550 ในโครงการสาทรการ์เด้นส์บนถนนสาทร สูง 41 ชั้น ที่เปิดขายห้องชุด 196 ยูนิต สำหรับสาทรการ์เด้นส์ กับ เอท ทองหล่อ เรสซิเด้นส์ซ ย่านทองหล่อ เฉพาะ 2 โครงการมีมูลค่าขาย 7,000 ล้านบาท มูลค่าลงทุน 5,000 ล้านบาท ซึ่งทั้ง 2 โครงการที่ลงทุนก็เพราะทำเลเป็นหลักใหญ่

"คอนโดมิเนียม บนทำเลสาทร หาได้ยากขึ้นทุกที และหากจะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นก็คงต้องมีต้นทุนที่สูงกว่ามาก ซึ่งมีผลต่อราคาขาย"

บางโครงการ "ซื้อเพื่อเก็บ" ไว้ระยะหนึ่ง เมื่อได้มูลค่าเพิ่มตามแผนแล้วจึงนำออกขาย ขณะที่บางโครงการ "ซื้อเพื่อบริหารและขาย" สำหรับสาทรการ์เด้นส์ อุรเสฎฐ กำหนดระยะเวลาบริหารไว้ที่ 2 ปี ทำให้ยูนิตส่วนหนึ่งบริหารเพื่อขาย ขณะที่อีกส่วนจะซื้อไว้โดยบริษัทเพื่อทำรายได้จาก "เช่า" เมื่อเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น

การจะใช้เทคนิคใด เขาว่า ต้องขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของโครงการเป็นหลัก เพราะแต่ละรูปแบบนำมาซึ่ง "มูลค่า" หรือรายรับที่แตกต่างกัน

สำหรับ เขา แล้วโครงการนั้นๆ จะสำเร็จหรือไม่เพียงใด วัดที่ IRR หรืออัตราผลตอบแทนต่อปี ของโครงการ เปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น

แม้จะมี "ทุนหนา" แต่ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจผันผวน การจะสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศก็ไม่ใช่เรื่องที่ ง่ายนัก โดยเฉพาะ "จังหวะออก" หรือการปิดยอดขายให้แต่ละโครงการ

"เหนื่อยหน่อย เพราะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี การเมืองไม่นิ่ง แต่ยังขายได้เรื่อยๆ ต้นปี 2552 ขายได้เพียง 5-6 ห้อง แต่พอเข้าพฤษภาคม ยอดขายเริ่มดีขึ้นเป็น 10 ยูนิต"

แม้กว่าครึ่งของลูกค้าที่เข้าจะเป็นนักลงทุนและมีกำลังด้านทุนทรัพย์ เพราะซื้อเป็นเงินสด แต่การส่งแคมเปญกระตุ้นก็มีความสำคัญ อุรเสฎฐ เลือกที่จะส่งแคมเปญ รีเทล การันตี 6% เป็นเวลา 2 ปี ออกมาเรียกความมั่นใจลูกค้า ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขาลง ซึ่งก็ได้ผลดีเป็นที่น่าพอใจ

นี่เป็นหนึ่งในหลายแนวทางกระตุ้นยอดขายให้เกิดขึ้น ต่อเมื่อทำการประเมินภาพธุรกิจในอนาคต (Scenario) ซึ่งทำเป็นรายไตรมาส รวมถึงการวิเคราะห์คู่แข่งขัน และการสำรวจตลาดโดยรวมแล้วพบว่า ทุกอย่างยังเดินไม่ได้ตามแผน การดึงเน็ตเวิร์คธุรกิจของบริษัทที่ได้ขยายเข้าไปลงทุนในหลายๆ ประเทศเข้ามาซัพพอร์ตก็เป็นอีกแนวทางที่เกิดขึ้นได้

"โชคดีที่เรามีเน็ตเวิร์ค และรู้จักนักลงทุนจากทั่วโลก ในกรณีที่โครงการที่บริหารเริ่มไม่เป็นไปตามแผนก็สามารถเข้าถึงเน็ตเวิร์ค เหล่านี้ และอาจทำได้ถึงการเทคจากกองทุนหนึ่งไปสู่กองทุนหนึ่งก็ได้"

ทิศทางการลงทุนในอนาคต อุรเสฎฐ บอก ออฟฟิศ ยังเป็นตลาดที่ทรงๆ และยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่บริษัทขยายการลงทุนเพิ่มในส่วนนี้ แต่สำหรับคอนโดมิเนียมในไพร์มแอเรีย ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ

บริหารให้เป็น และซื้อให้ถูกจังหวะ แค่นี้ทุกอย่าง (มูลค่า) ก็ "ดับเบิล" โดยผลจะออกมาทางยอดขาย และผลตอบแทนจากการลงทุน

โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ 10-08-52