80บริษัทประเมินที่ดินส้มหล่น! ธนารักษ์โยน 7พันอบต. จ้างคำนวณ 24ล้านแปลง/ตั้งเป้า 4ปีโกย 2แสนล.

80 บริษัทประเมินเอกชนส้มหล่น! กรมธนารักษ์โยน 7,000 อบต. ทั่วประเทศ จ้างคำนวณราคาที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง อีก 24 ล้านแปลงที่เหลือแทน รับมือการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน จัดเก็บจริงอีก 2 ปีข้างหน้า หลังคลังวาดแผนคลอด 1 ม.ค. 2553 เป้าปี 2555 จัดเก็บรายได้เข้าท้องถิ่น 5 หมื่นล้าน ภายใน 4 ปี กวาด 2แสนล้าน สศค. ยันชาวบ้านเข้าใจ นำเข้าครม.ส.ค.นี้แน่

จากกรณีที่รัฐบาลเตรียมผลักดันร่างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เข้าสู่การพิจารณา ในคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในเดือนสิงหาคมนี้ และกำหนดให้ประกาศใช้ 1 มกราคม 2553 โดยให้มีผลบังคับใช้จริง อีก 2 ปีข้างหน้าคือ 1 มกราคม 2555 เพื่อรอความพร้อมเกี่ยวกับฐานข้อมูลที่ดินจากกรมที่ดิน และการประเมินราคา ที่ดินรายแปลงจากกรมธนารักษ์ ที่ยังรอประเมินอีกกว่า 24 ล้านแปลง จาก 30 ล้านแปลง ทั่วประเทศนั้น

นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์ ได้ประเมินราคาที่ดินรายแปลงไปแล้ว 5,800,000 แปลงทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นฐานให้กรมที่ดินจัดเก็บค่าธรรมเนียม และรับมือการบังคับใช้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้จริง 1 มกราคม 2555 แต่ทั้งนี้ ยังคงเหลือแปลงที่ดินที่ต้องเร่งดำเนินการอีกกว่า 24 ล้านแปลง จาก 30 ล้านแปลงทั่วประเทศ

ภายใน 2 ปีนับจากนี้ กรมจะมอบโอนภารกิจการคำนวณประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น อาทิ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล(อบต.) จำนวนกว่า 7,000 แห่งทั่วประเทศ ทำหน้าที่ดำเนินการเอง โดยอาศัยอำนาจตามพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ร่วมกับกรมที่ดิน ซึ่งมีหน้าที่แบ่งแยกโฉนดให้กับประชาชนที่มาติดต่อขอใช้บริการ ในแต่ละวัน ตลอดจนการตรวจสอบฐานข้อมูลที่ดิน ที่บรรจุลงในแผนที่ระบบดิจิตอลเพื่อไม่ให้ มีการตกหล่นหลบเลี่ยงภาษี

อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติแล้ว แม้ว่ากรมธนารักษ์จะเป็นพี่เลี้ยงให้ แต่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะไม่มีความชำนาญ ที่จะประเมินได้ทัน เนื่องจากมีทั้ง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีความสลับซับซ้อน ซึ่งทางออกจะใช้วิธีตั้งงบประมาณของแต่ละท้องถิ่น เพื่อว่าจ้างบริษัทประเมินเอกชน ที่ขึ้นทะเบียนอยู่ขณะนี้ 70 -80 บริษัททั่วประเทศ รับไปดำเนินการ เพราะราคาประเมินที่เหลือ ส่วนใหญ่กรมธนารักษ์จะประเมินในลักษณะเป็นรายบล็อกโซน หรือที่ดินแปลงใหญ่ๆ

"เช่นเฉลี่ยทั่วไปติดถนนเข้าหาแผ่นดิน ระยะ 20 เมตร ราคา 10,000 บาทต่อตารางวา ถัดจากระยะแรก ไปอีก 20 เมตร (40 เมตรจากถนนใหญ่) 5,000 บาทต่อตารางวา และที่ดินนอกเหนือนี้ 1,000 บาทต่อตารางวา โดยในรายบล็อกโซนนี้ท้องถิ่นจะต้องคัดแยกออกเป็นโฉนดรายแปลง และนำมาคูณกับเนื้อที่ เช่นที่ดิน 50 ตารางวา ตั้งอยู่ติดริมถนนระยะไม่เกิน 20 เมตร ราคาประเมินรายบล็อกโซนของกรมธนารักษ์ประเมินไว้ที่ 15,000 บาทต่อตารางวา

ทั้งนี้ท้องถิ่นจะต้องนำ เนื้อที่ 50 ตารางวา คูณด้วย 15,000 บาทต่อตารางวา ก็จะออกมาเป็นราคาประเมินรายแปลง อยู่ที่ 750,000 บาท โดยไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง และในกรณีที่มีสิ่งปลูกสร้าง ให้คำนวณจากพื้นที่ทั้งหมด วัดเป็นตารางเมตร ซึ่งจะมีบัญชีการประเมินโครงสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างแยกต่างหาก โดยแต่ละอาคารจะมีราคาต่อตารางเมตรแตกต่างกันตามสภาพการใช้งาน และเมื่อได้ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างแล้ว ให้นำไปรวมกับราคาประเมินของที่ดิน เป็นต้น"

นายแคล้วกล่าวต่อไปว่า กรมไม่สามารถเข้าไปประเมินเป็นรายแปลงให้ทุกแปลงได้ ซึ่งท้องถิ่นในฐานะผู้ปฏิบัติจะต้องเข้ามามีบทบาทต่อเรื่องนี้เอง เพราะเป็นเรื่องของรายได้ที่ท้องถิ่นได้รับอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย อย่างไรก็ดี การประเมินราคาแปลงจำนวน 5,800,000 แปลงทั่วประเทศ จะกระจายไปตามแต่ละจังหวัดประมาณ 20 จังหวัด จาก 76 จังหวัด แต่ส่วนใหญ่จะอยู่เฉพาะอำเภอเมือง ส่วนจังหวัดที่มีการประเมินรายแปลงเต็มพื้นที่แล้ว มีเพียง 3 จังหวัดเท่านั้น ได้แก่ กรุงเทพมหานคร (กทม.) จำนวนกว่า6,000,000 แปลง จังหวัดสมุทรปราการ กว่า 700,000-800,000 แปลง และนนทบุรีกว่า 900,000 แปลง ทั้งนี้ ราคาประเมินสูงสุดในเขตกทม. ยังคงเป็นที่ถนนสีลมราคา 650,000 บาทต่อตารางวา ฯลฯ

ต่อข้อถามที่ว่า จะมีแปลงย่อยเพิ่มขึ้นอีกหรือไม่เพราะ 30 ล้านแปลง เป็นตัวเลขที่ถูกหยิบยกกันมานานแล้ว เรื่องนี้ นายแคล้วชี้แจงว่า สถิตติตัวเลขแปลงที่ดินจะเฉลี่ย 30 ล้านแปลงทั่วประเทศไม่สูงหรือต่ำไปกว่านี้ เนื่องจากในเขตกทม. จะมีการ ยุบรวมแปลงกันมาก เพราะมีการพัฒนาโครงการอาคารชุด ซึ่งบริษัทพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่จะซื้อที่ดินซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์ เช่น 100 อาคาร หรือ100 แปลง รวมโฉนดเหลือ 2 แปลง เพื่อขึ้น โครงการ ขณะที่ต่างจังหวัดหรือชานกรุงเทพฯ บริษัทพัฒนาที่ดิน ได้ซื้อที่ดิน 1 แปลง เช่น 100 ไร่ มาพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรร แบ่งซอยย่อยแยกเป็นโฉนดเพื่อแบ่งขายเป็นต้น ดังนั้นจำนวนแปลงโดยรวม จะไม่สูงหรือต่ำไปกว่านี้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น มั่นใจว่าสามารถดำเนินการได้ทันในอีก 2 ปีข้างหน้า

นายแคล้วกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า ได้ตั้งเป้าการจัดเก็บรายได้เข้าท้องถิ่น ไว้ปีแรก (ปี 2555) 50,000 ล้านบาท หรือ 25 % ของเป้ารายได้เต็มเพดานของฐานภาษี ซึ่งจะพิจารณาการจัดเก็บให้เท่ากับภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือน เพื่อไม่ให้ประชาชนเกิดความเดือดร้อน และตื่นตระหนกที่ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

ปีที่ 2 (ปี 2556) เป้าจัดเก็บ 100,000 ล้านบาท หรือ 50% ของเป้ารายได้เต็มเพดานของฐานภาษี ปีที่ 3 (ปี 2557) 150,000 ล้านบาท 75% ของเป้ารายได้เต็มเพดานของฐานภาษี และปีที่ 4 เป้าจัดเก็บ 200,000 ล้านบาท หรือ 100% (เต็มเพดานของฐานภาษี) เช่น ในปีแรก ท้องถิ่นจะเรียกเก็บ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่อยู่อาศัย 0.001% จาก เพดาน 0.1% เป็นต้น และ ปีที่ 4 เป็นต้นไป จะเรียกเก็บเต็มเพดานคือ 0.1% ได้ทันที ซึ่งการกำหนดฐานภาษี จะมีคณะกรรมการกลางขึ้นมาหนึ่งชุด แต่ขณะนี้ยังไม่สามารถดำเนินการได้ ซึ่งจะต้องรอกฎหมายฉบับดังกล่าวประกาศใช้ เสียก่อน

ด้านแหล่งข่าวจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ภายในเดือนสิงหาคม นี้ร่างพระราชบัญญัติ( พ.ร.บ.) ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ... จะเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี(ครม.) และ เข้าสภา ตามลำดับ มีเป้าหมาย ประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2553 และ มีผลบังคับใช้จริง 1มกราคม 2555 โดยมีเป้าการจัดเก็บรายได้ กว่า 90,000 ล้านบาทต่อปี อย่างไรก็ดีจากการ ลงพื้นที่เพื่อทำความเข้าใจกับประชาชนและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ปรากฏว่าส่วนใหญ่เริ่มจะเข้าใจ

"โดยเพดานการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน แบ่งออกเป็น 3 อัตราได้แก่
1. อัตราภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วไปไม่เกิน 0.5% ของฐานภาษี
2.ที่อยู่อาศัยของตนเอง โดยประกอบกิจกรรมเชิงพาณิชย์ ไม่เกิน 0.1% ของฐานภาษี และ
3. ที่ดินประกอบเกษตรกรรมไม่เกิน 0.05% ของฐานภาษี
ส่วนกรณีพื้นที่ว่างเปล่า จะจัดเก็บในอัตรา 0.5% ของมูลค่าสินทรัพย์ และ หากไม่มีการทำประโยชน์ ติดต่อกัน 3 ปี จะเรียกเก็บภาษีอัตราก้าวหน้า 2 เท่า ของอัตราที่เรียกเก็บ ส่วนที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีได้แก่ พระราชวัง ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐ หรือที่ดินสาธารณะที่ไม่ได้หาประโยชน์ วัด ฯลฯ "

ขณะที่ ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ รองผู้ว่าฯกทม. ในฐานะ 1 ในองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นกล่าวว่า ขณะนี้ได้ว่าจ้างบริษัทเอเจนซีฟอร์เรียลเอสเตทแอสแฟร์สฯ ศึกษาและประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ ซึ่งคาดว่าจะมีรายได้เข้าท้องถิ่น มากกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปี

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 23 - 25 ก.ค. 2552