เศรษฐกิจโลกส่งสัญญาณเป็นบวก แต่อสังหาริมทรัพย์ ยังชะลอ

แม้จะเริ่มมีสัญญาณบางประการที่เห็นว่าเศรษฐกิจโลกปรับตัวดีขึ้น แต่แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ยังชะลอตัว

แม้จะเริ่มมีสัญญาณบางประการที่ทำให้ทัศนคติเกี่ยวการทิศทางเศรษฐกิจโลกปรับ ตัวดีขึ้น แต่ดัชนีต่างๆ ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โลก ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอตัวลงไปอีก โดยเห็นได้จากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจทุกประเภทในเกือบทุก ประเทศยังคงมีอัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าขยับตัวสูงขึ้น และค่าเช่าปรับตัวลดลง ส่วนกิจกรรมการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปริมาณเบาบาง ตามรายงานที่มีชื่อว่า Global Market Perspective ฉบับล่าสุดโจนส์ แลง ลาซาลล์

สองปีผ่าน นับตั้งแต่วิกฤติการณ์ซับไพรม์เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกา และทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยจนกลายเป็นวิกฤติการณ์ทางการเงินโลก มาถึงขณะนี้ เริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้นในตลาดสินเชื่อ โดยธนาคารรายใหญ่ของโลกหลายรายเริ่มมีการรายงานผลประกอบการที่ดีเกินความคาด หมาย ทั้งนี้ แม้ข้อมูลทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปจะยังไม่ดีนัก แต่เริ่มมีข่าวดีเกี่ยวการฟื้นตัวให้เห็นบ้างแล้วในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ ผ่านมา ซึ่งทำให้ทัศนะเกี่ยวกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกปรับตัวไปในเชิงบวกมากขึ้น

รัฐบาลและธนาคารกลางของประเทศต่างๆ ทั่วโลกได้พยายามออกมาตรการต่างๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกถด ถอย ซึ่งความพยายามเหล่านี้ ได้ทำให้ตลาดสินเชื่อกระเตื้องขึ้น อย่างไรก็ดี ข้อมูลทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงซบเซาต่อไปอีก

รายงานล่าสุดฉบับหนึ่งจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ หรือ ไอเอ็มเอฟ ระบุว่า ภาวะถดถอยที่เกิดจากวิกฤติการณ์ทางการเงิน หรือจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำขึ้นกับประเทศสองประเทศหรือมากกว่านั้นที่มีการ พึ่งพาทางเศรษฐกิจระหว่างกัน มีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบที่รุนแรงและยาวนานกว่าภาวะถดถอยที่เกิดจากสาเหตุ อื่นๆ ส่วนภาวะถดถอยที่เกิดขึ้นในขณะนี้ ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากวิกฤติสินเชื่อโลกและกำลังส่งผลกระทบต่อทุกประเทศทั่ว โลก มีแนวโน้มที่จะกินระยะเวลายาวนานและมีความรุนแรงมากกว่าปกติ

ข้อมูลทางเศรษฐกิจที่มีการเปิดเผยออกมาในช่วงระหว่างเดือนมีนาคมและเมษายน แสดงให้เห็นว่า เศรษฐกิจโลกยัง คงถดถอย ดัชนีต่างๆ ยังคงปรับตัวลดลง ไม่ว่าจะเป็นปริมาณการผลิตในภาคอุตสาหกรรม ปริมาณการค้า ยอดค้าปลีก และยอดการว่าจ้างงาน ทั้งในประเทศที่พัฒนาแล้วและที่กำลังพัฒนา ซึ่งทั้งหมดนี้คาดว่าจะทำให้จีดีพีโดยรวมทั่วโลกในช่วงครึ่งแรกของปีนี้หด ตัว

อย่างไรก็ดี เริ่มมีสัญญาณเชิงบวกบางประการปรากฏให้เห็น โดยตลาดหุ้นทั่วโลกเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้นหลังจากที่ดิ่งลงต่ำในเดือน มีนาคม ทั้งนี้ มีปัจจัยหนุนมาจากการที่รัฐบาลของประเทศต่างๆ ทั่วโลกเร่งออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ในขณะเดียวกัน มีธนาคารใหญ่ๆ หลายรายประกาศผลประกอบการที่ดีขึ้น อาทิ บาร์คเลย์. ซิตีกรุ๊ป. เจพี มอร์แกน. เครดิต สวิสส์ และโกลด์แมน แซคส์ ซึ่งทั้งหมดรายงานผลประกอบการสูงเกินความคาดหมาย

แม้หลักฐานที่แสดงให้เห็นถึงการเริ่มฟื้นตัวจะมีให้เห็นไม่มากพอที่จะทำ ให้เกิดความเชื่อมั่นได้ แต่เริ่มมีข้อมูลเชิงบวกค่อยๆ ปรากฏให้เห็นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อาทิ ผลการสำรวจในออสเตรเลีย พบว่า ความเชื่อมั่นผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้น 8.3% สถาบัน Confederation of British Industry ในอังกฤษรายงานว่า เศรษฐกิจของอังกฤษได้ผ่านพ้นภาวะถดถอยที่รุนแรงที่สุดแล้ว ขณะนี้อัตราการถดถอยเริ่มชะลอตัวลง และคาดว่าเศรษฐกิจจะเริ่มกลับมาขยายตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 ส่วนผลการสำรวจในเยอรมัน ระบุว่า ดัชนีความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น 13 จุดในเดือนเมษายน จากที่ติดลบ 3.5 จุดในเดือนมีนาคม ผลการสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภคในสหรัฐอเมริกาโดยมหาวิทยาลัยมิชิแกน พบว่า ดัชนีปรับเพิ่มขึ้น จาก 57.3 จุดในเดือนมีนาคม ไปอยู่ที่ 61.9 จุดในเดือนเมษายน

กลุ่มจี 20 เริ่มใช้มาตรการทางการเงิน

ข้อตกลงสำคัญที่ได้จากการประชุมของกลุ่มจี 20 ที่ลอนดอน คือการจัดสรรเงิน 1.1 แสนล้านเหรียญสหรัฐฯ ให้กับไอเอ็มเอฟ เพื่อใช้สำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจโลก เงินทุนส่วนนี้ ในเบื้องต้นจะเป็นประโยชน์สำหรับกลุ่มประเทศขนาดเล็ก โดยจะมีการให้เงินกู้เพื่อช่วยพยุงอัตราแลกเปลี่ยนและระบบการเงิน ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดวิกฤติการณ์ทางเงินดังที่เคยเกิดขึ้นกับเอเชีย ในช่วงปี 2540 ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังประเทศเจ้าหนี้

แม้จะเริ่มมีข่าวดีทางเศรษฐกิจทยอยออกมา แต่ผลการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกโดยโจนส์ แลง ลาซาลล์ แสดงให้เห็นว่า ดัชนีตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ตัวยังคงปรับตัวลดลง และยังมีความท้าทายหลายประการรออยู่

สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดกับการปล่อยกู้เพื่อการลงทุน-ซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์

ตลาดสินเชื่อโลกเริ่มมีสัญญาณการปล่อยสินเชื่อออกมาบ้างแล้ว อย่างน้อยสำหรับลูกหนี้รายใหญ่และมีคุณภาพ ซึ่งหากภาวการณ์เช่นนี้ดำเนินต่อไป คาดว่าจะช่วยให้เศรษฐกิจโลกเริ่ม มีเสถียรภาพมากขึ้นและค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่ในขณะที่ตลาดการปล่อยสินเชื่อโดยทั่วไปปรับตัวดีขึ้น การปล่อยสินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจยังคงมีระดับต่ำ ซึ่งมีผลกระทบต่อปริมาณการลงทุนซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ทั้งนี้ การที่ปัจจัยพื้นฐานในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจ (เช่น ตลาดอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม) ยังคงอ่อนตัวลง ทำให้มูลค่าสินทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้ยังคงปรับตัวลดลง และลูกหนี้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน มีความเสี่ยงมากขึ้น

ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ปรับลดการใช้พื้นที่

ส่วนหนึ่งของผลกระทบจากวิกฤติการณ์ทางการเงินที่มีต่อตลาดอสังหาริม ทรัพย์ ที่เห็นได้คือ ความต้องการที่ปรับตัวลดลงในตลาดอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม ในส่วนของตลาดอาคารสำนักงานทั่วโลก มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพิ่มสูงขึ้น และกิจกรรมการเช่าชะลอตัวลง ส่งผลให้อัตราค่าเช่าปรับตัวลดลง การว่าจ้างงานที่หดตัวลง โดยเฉพาะในเมืองที่เป็นศูนย์กลางทางการเงินของภูมิภาคต่างๆ ทั่วโลก หมายถึงความต้องการใช้พื้นที่สถานประกอบการที่ชะลอตัวลงด้วย ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม ซึ่งได้แก่โรงงาน-โกดังสินค้า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ความต้องการของผู้เช่าพื้นที่ถูกขับเคลื่อนโดยกิจกรรมด้านลอจิสติกส์ การขนส่ง และการจัดเก็บสินค้า ภาวะที่ธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวในขณะนี้ ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่การค้าและอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมชะลอตัว ลงตามไปด้วย ซึ่งในเบื้องต้น ตลาดในประเทศที่พัฒนาแล้วได้รับผลกระทบจากภาวการณ์ชะลอตัวลงนี้ในทันที แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดในประเทศที่กำลังพัฒนากำลังได้รับผลกระทบเพิ่มมากขึ้นเช่นกันจากยอดการ ส่งออกที่ปรับตัวลดลง

ความต้องการที่ลดลงในตลาดอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม อันเป็นผลจากวิกฤติการณ์ทางการเงินโลก มีผลทำให้กิจกรรมการก่อสร้างทั่วโลกชะลอตัวลงด้วย ซึ่งนับเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยบรรเทาผลกระทบจากความต้องการของผู้เช่าที่ลด ลง แต่อย่างไรก็ดี ยังคงมีตลาดในอีกหลายๆ ประเทศที่กำลังประสบปัญหาโอเวอร์ซัพพลายมากในขณะนี้ เนื่องจากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่เริ่มการก่อสร้างก่อนเกิด วิกฤติเศรษฐกิจโลก กำลังทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จเข้ามาในตลาด อาทิ ในไตรมาสหนึ่งของปีนี้ ยุโรปมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่เสร็จเพิ่มขึ้นรวมมากถึงกว่า 2 ล้านตารางเมตร

ในภาวะที่การดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจฝืดเคืองขณะนี้ ภาคธุรกิจต่างๆ ทั่วโลกกำลังมองหาโอกาสการปรับลดขนาดพื้นที่สถานประกอบการ โดยมีการพิจารณาทบทวนเงื่อนไขการเช่าอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าใหม่หรือการต่อสัญญาเช่าเดิม

ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย

แม้ตลาดสินเชื่อจะชะลอตัวลงมาก แต่ภาคธุรกิจการธนาคารของเอเชีย ไม่ได้มีปัญหามากเท่ากับธนาคารในสหรัฐฯและยุโรป ในกรณีที่ลูกหนี้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ประสบปัญหาในการรีไฟแนนซ์เงินกู้ ธนาคารในเอเชียยังไม่มีทีท่าว่าจะรีบเข้ายึดทรัพย์ของลูกหนี้ แต่ยินดีที่จะเจรจาช่วยหาทางออกให้มากกว่า

ในส่วนของตลาดอาคารสำนักงาน อัตราค่าเช่าทั่วภูมิภาคมีการปรับตัวลดลง ในขณะที่อัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากความต้องการของผู้เช่าพื้นที่ออฟฟิศชะลอตัว โดยในไตรมาสหนึ่งของปีนี้ เมืองหลักๆ ของเอเชียมีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มรวมทั้งสิ้นเพียง 30,000 ตารางเมตร เทียบกับ 650,000 ตารางเมตรในไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว

ตลาดอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าปรับตัวลดลงมากที่สุดในภูมิภาคนี้ในไตร มาสหนึ่งคือสิงคโปร์ ลดลง 30% ตามด้วยฮ่องกงและมุมไบ ลดลง 25% ส่วนกรุงเทพฯ ค่าเช่าปรับลดลงเพียง 2% สำหรับตลาดศูนย์การค้าและโรงงาน-โกดังสินค้าให้เช่า พบว่าค่าเช่าปรับตัวลดลงน้อยกว่าตลาดอาคารสำนักงาน โดยตลาดที่มีค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าลดลงมากที่สุดในภูมิภาคในไตรมาสหนึ่ง คือ กรุงเดลีของอินเดีย (17%) ส่วนตลาดที่มีค่าเช่าโรงงาน-โกดังสินค้าลดลงมากที่สุดคือสิงคโปร์ (16%)

ดัชนีในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียแปซิฟิกสำหรับปีนี้ มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลดลงต่อไปอีก โดยคาดว่า ค่าเช่าอาคารสำนักงานโดยรวมจะปรับลดลงเฉลี่ยอยู่ในช่วงระหว่าง 20%-40% อย่างไรก็ดี การปรับตัวลดลงในตลาดของแต่ละเมือง จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าค่าเช่าได้ปรับตัวพุ่งสูงขึ้นไปมากน้อยเพียงใด ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจโลก ประกอบกับภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่มีอยู่ในตลาด คาดว่า สิงคโปร์จะเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าปรับตัวลดลงมากที่สุดในภูมิภาค โดยอาคารสำนักงานเกรดเออาจมีค่าเช่าลดลงไปได้เกือบ 60%

โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ 14-05-52