36 เดือนอสังหาริมทรัพย์ รอเวลาฟื้น

ต่างชาติจ้องซื้อคอนโดฯ ราคาถูก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัว นับจากนี้ 36 เดือนไม่มีการลงทุน ต่างชาติรอจังหวะซื้อคอนโดฯ ราคาถูก แต่วิกฤติครั้งนี้ไม่รุนแรงเท่าต้มยำกุ้ง ปี 40

รายงานจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ โจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดเผยข้อมูลวิจัยที่ได้เก็บรวบรวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ ไทยว่า นับตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 ตลาดอสังหาฯในไทยก็เริ่มซบเซา จากวิกฤตการณ์การเงินโลกที่เกิดขึ้น และขยายตัวลุกลามต่อเศรษฐกิจทั่วโลก รวมมาถึงประเทศไทย รวมจนถึงเหตุการณ์ ปิดสนามบินในช่วงปลายปี สภาวะเศรษฐกิจถดถอยมีผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม เช่น โรงงานและโกดังสินค้าสำหรับขายหรือให้เช่า

>> อสังหาฯ ปี 52 ตลาดของผู้เช่า-ซื้อ

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ข้อมูลว่า ในช่วงต้นไตรมาส เมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ภายใต้การนำของพรรคประชาธิปัตย์ ได้มีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นระยะๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลก ทำให้มีความหวังมากขึ้นเกี่ยวกับแนวโน้มเศรษฐกิจของไทย แต่ในขณะที่มาตรการต่างๆ เหล่านี้ยังไม่แสดงผล เหตุการณ์จลาจลที่เกิดขึ้นในช่วงกลางเดือนเมษายน ทำให้แนวโน้มทางเศรษฐกิจทรุดตัวลงไปอีก

ในส่วนของมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการขยายฐานการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง มีผลในการช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้ออยู่แล้ว ตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ดี ในส่วนของการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มาตรการนี้ไม่มีผลมากนัก

โดยภาพรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในขณะนี้ เป็นตลาดของผู้เช่าและผู้ซื้อ เนื่องจากความต้องการที่ลดลงทำให้เจ้าของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหรืออาคารสำนักงาน มีการแข่งขันสูงขึ้น และเสนอแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อผู้เช่ามากขึ้น หากมองในแง่ดี สถานการณ์ที่เป็น อยู่ในขณะนี้ยังไม่เอื้อให้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ขึ้นมากนัก ซึ่งจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ทรุดตัวลง ไปอีก และจะสามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้นเมื่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเริ่มฟื้นตัว

>> อุปสงค์และอุปทานชะลอตัว

นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวเสริมว่า ผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจที่มีต่อตลาดอสังหาฯ สะท้อนให้เห็นได้จากปริมาณกิจกรรมที่ลดลง ไม่เฉพาะในส่วนของปริมาณการซื้อ ขาย หรือเช่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการก่อสร้างหรือเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่ชะลอตัวลดลงด้วย

ในส่วนของคอนโดมิเนียม จำนวนโครงการใหม่ๆ ที่เคยมีการเปิดตัวขึ้นมาอย่างคึกคักในช่วงปีก่อนๆ หน้า ไม่ว่าจะเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ หรือโครงการ ระดับราคาปานกลางได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการตอบสนองของผู้พัฒนาโครงการที่มีต่อการชะลอตัวลงของ ความต้องการ

ขณะที่ทางด้านราคา พบว่า เจ้าของ โครงการยังคงไม่มีการลดราคาเสนอขายลง โดยราคาคอนโดมิเนียมเกรดเอในเขต ศูนย์กลางธุรกิจ ยังมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 90,000 บาทต่อตารางเมตร และไม่มีแนวโน้มขยับขึ้น เนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อแย่งชิงผู้ซื้อ นอกจากนี้ ยังต้องแข่งขันกับเจ้าของรายย่อยบางส่วนที่เริ่มปล่อยขายยูนิตที่ซื้อไว้

>> การลงทุนของต่างชาติต่ำสุด

ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2552 ว่า ในระยะ 36 เดือนนับจากนี้ จะเป็นช่วงที่เผชิญกับผลกระทบที่รุนแรง ทั้งนี้การที่เศรษฐกิจของไทยโตติดลบ เป็นสาเหตุให้ธุรกิจเริ่มลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ลดจำนวนพนักงานลง ทำให้คาดว่าจำนวน คนว่างงานอาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.72.2 ล้าน คน ในปี 2552 จาก 0.5 ล้านคน ในปี 2551 ซึ่งรุนแรงกว่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540

และการที่ภาคอสังหาฯ ในหลายประเทศเข้าสู่ภาวะถดถอยครั้งรุนแรง มูลค่าของอสังหาฯ ได้ปรับตัวลดลงอย่างมาก ทำให้นักลงทุนต่างชาติอาจจะกำลังรอจังหวะเข้าซื้อสินทรัพย์ราคาถูกในประเทศ เหล่านั้น ซึ่งอาจจะส่งผลให้ความสนใจ ต่อการซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ในไทยลดน้อยลงไป

การจัดหาแหล่งเงินทุนจากภายในประเทศนั้นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯก็อาจจะ เผชิญกับภาวะยากลำบาก เนื่อง จากสถาบันการเงินในประเทศเองได้มีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมาก ขึ้น

เนื่องจากปัจจัยลบภายในประเทศที่ยังคงส่งผลกระทบต่อภาวะ ตลาดโดยรวม ขณะที่สถานการณ์การลงทุนอาจไม่เอื้ออำนวยต่อการระดมทุนผ่านตลาดและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่ว่าเพื่อการพักอาศัยหรือเพื่อการลงทุน

>> คอนโดฯ เสี่ยงสูงในรอบ 6 ปี

แม้ว่าสถานการณ์ความไม่สงบจะได้ยุติลงแล้ว แต่ก็อาจจะยิ่งส่งผลกระทบมากยิ่งขึ้นต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนชาวต่างประเทศ

ในปี 2552 นี้ น่าจะยังเป็นปีที่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมทยอยเข้าสู่ตลาด เป็นจำนวนมากประเด็นที่น่าจับตามองได้แก่ จำนวนห้องชุดที่เหลือขายในแต่ละโครงการที่กำลังจะทยอยออกมาสู่ตลาดจำนวน หนึ่งใน ปี 2552 และความเสี่ยงที่อาจจะ เกิดขึ้นจากการที่ผู้บริโภคที่ผ่อนชำระการซื้อห้องชุดไปบ้างแล้ว ไม่สามารถผ่อนชำระต่อไปได้ หรือถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อ จากสถาบันการเงิน ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต้อง คืนห้องชุด หรือนำมาขายต่อในตลาด

นอกจากจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่ต้องแบกรับภาระต้นทุนต่อไปแล้ว ยังได้ส่งผลต่อจำนวนอุปสงค์ให้มีจำนวนเพิ่มสูงขึ้น

ทั้งนี้ คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัย สร้าง เสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2552 น่าจะมีจำนวน 64,500-67,500 หน่วย หดตัวลง 14.5-10.5% จาก ปี 2551 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำสุดในช่วง 6 ปี

แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ยังคงไม่ถึงขั้นรุนแรง ดังเช่นที่เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2540 ที่ผ่านมาที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลในช่วงปี 2542-2545 มีจำนวน ประมาณ 27,500- 37,500 หน่วยเท่านั้น


ที่มา : สยามธุรกิจ 12-05-52