กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะฟื้น พ.ค.

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์เชื่อว่าไตรมาสแรกปีนี้ผลประกอบ การของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะออกมาดีเกินคาด เพราะแผนกระตุ้นการขาย เชื่อว่าเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าผลงานฟื้นแล้ว บล.ธนชาต เชื่อว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในเดือนพ.ค. เป็นต้นไป

นักวิเคราะห์ บล.ธนชาต เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบทางลบจากความวุ่นวายทางการ เมืองในช่วงเดือนเม.ย. เพียงชั่วคราวเท่านั้น จึงปรับเพิ่มประมาณการเพื่อสะท้อนการดําเนินงานที่โดดเด่นของผู้นําตลาด ซึ่งถูกผลักดันโดยกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์

บล.แห่งนี้ประเมินว่าผลการดําเนินงานงวดไตรมาสแรกปีนี้ถึงแม้ว่าจะอ่อนตัวลง แต่น่าจะดีกว่าคาด และเปลี่ยนหุ้นที่เลือกลงทุนสูงสุดในกลุ่ม มาเป็นบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) เพราะการกลับมาฟื้นตัว หลังสะดุดในช่วงที่การเมืองวุ่นวาย

ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความสัมพันธ์อย่างมากต่อการเติบโตของเศรษฐกิจและความ เชื่อมั่นผู้บริโภค แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กลับถูกผลักดันโดยมาตรการกระตุ้นทางภาษีอสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ความต้องการซื้อที่เลื่อนมาจากในช่วงก่อนหน้า ความวุ่นวายทางการเมือง ในประเทศในเดือนเม.ย. 2552 ทําให้ยอดขายลดลง

แต่ บล.ธนชาต เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวขึ้นในเดือนพ.ค. เป็นต้นไป โดย QH ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม สาทร เมื่อวันที่ 25-26 เม.ย. 2552 และขายไปแล้วกว่า 70% ขณะที่บริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) เปิดตัวโครงการขนาดเล็ก Biz Town ลาดพร้าว ในเดือน มี.ค. และจนถึงปัจจุบันขายได้แล้ว 30% สําหรับ LPN แม้ว่าในวันที่ 14 เม.ย. 2552 ซึ่งอยู่ในช่วงที่เกิดการชุมนุมประท้วงบริษัทก็ยังขายโครงการได้ 20 ยูนิต

นอกจากนี้ LPN เพิ่งจะซื้อที่ดินใหม่ 2 ทําเล จากปริญสิริ ซึ่งจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้นยังคงประเมินว่าจํานวนบ้านจดทะเบียนใหม่น่าจะลดลงประมาณ 15% ในปี 2552 ขณะที่ผู้นําตลาดอสังหาริมทรัพย์ น่าจะมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่สูงขึ้น ผลักดันโดยการบริหารจัดการกระแสเงินสด และกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ที่แข็งแกร่งของบริษัท

ไตรมาสแรกปีนี้ยอดขายอ่อนตัวลงอย่างมากในเดือนม.ค. แต่ฟื้นตัวขึ้นในเดือน ก.พ. และ มี.ค. ซึ่งเชื่อว่าเป็นสัญญาณบวก และคาดว่าในช่วงไตรมาส 2 ยอดขายจะมีแนวโน้มที่คล้ายคลึงกัน เนื่องจากปรับเพิ่มประมาณการการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ปี 2553 ขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3.8% จากประมาณการก่อนหน้าที่ 2.2% จากการที่รัฐบาลใช้จ่ายมากขึ้น

โดยทั่วไปแล้วผลการดําเนินงานน่าจะออกมาอ่อนตัวลงจากปี 2551 แต่น่าจะออกมาดีกว่าที่คาดไว้ ถึงแม้ว่า บล.เคจีไอ จะยังคงมีมุมมองที่เป็นบวกต่อแนวโน้มการดําเนินงานของทั้งสองบริษัทนี้ แต่เชื่อว่า QH และ LPN เป็นทางเลือกที่ดีกว่า เนื่องจากเป็น Laggard Plays และมีมูลค่าที่สมเหตุสมผล และให้อัตราผลตอบแทนปันผลที่ดี QH ซื้อขายที่ระดับสัดส่วนราคาต่อกำไร (P/E) ที่ 8 เท่า ขณะที่ LPN ที่ 4.8 เท่า ในปี 2553 จึงปรับเพิ่มราคาเป้าหมายสําหรับ AP ขึ้นประมาณ 29% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) 11% และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) 27%

ด้าน บล.เคจีไอ คงน้ำหนักการลงทุน “เท่ากับตลาด” โดยมี AP และ LH เป็นหุ้นเด่น และเชื่อว่าเร็วเกินไปที่จะบอกว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวแล้ว แม้ว่ายอดขายจะฟื้นตัวในไตรมาสแรก ปี 2552 แต่เชื่อว่าการฟื้นตัวดังกล่าวเกิดจากความต้องการที่คงค้างมาจากไตรมาส 4 ปี 2551 และเป็นการฟื้นตัวเพียงระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังคงตกต่ำต่อเนื่อง

แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และการขยายระยะเวลาการลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ แต่มองว่าปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว และความเชื่อมั่นที่อยู่ในระดับต่ำยังคงเป็นปัจจัยลบที่มีน้ำหนักมากกว่า โดยแนวโน้มเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจะกดดันความเชื่อมั่น และกระทบความต้องการซื้อในช่วงดังกล่าว

ทั้งนี้ บล.เคจีไอ คาดว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะหดตัว 2% ในปี 2552 เทียบกับที่เคยหดตัว 4.3% ในไตรมาส 4 ปี 2551 และขยายตัว 2.6% ในปี 2551 และคาดว่าอัตราการว่างงานจะเพิ่มเป็น 1.3 ล้านคน (3.5% ของประชากรในวัยทํางานที่ 38 ล้านคน ในปัจจุบัน) ภายในสิ้นปีเทียบกับอัตราการว่างงานเฉลี่ยในอดีตที่ 5.5 แสนคน

อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจช่วยเพิ่มความต้องการซื้อ ขณะเดียวกันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลก็ช่วยได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยมาตรการ ลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดภาษีธุรกิจ เฉพาะ รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจํานองจนเกือบเป็นศูนย์เป็นการชั่ว คราวนั้น ดูเหมือนจะช่วยผู้ประกอบการมากกว่าผู้ซื้อบ้าน อีกทั้งการประกาศเพิ่มส่วนลดภาษีเงินได้สําหรับเงินต้นที่จ่ายอีก 3 แสนบาท เพิ่มเติมจากส่วนลดภาษีเงินได้สําหรับดอกเบี้ย 1 แสนบาท สําหรับผู้ซื้อบ้านที่ซื้อบ้านใหม่และโอนภายในปีนี้ ก็ดูจะเป็นประโยชน์สําหรับผู้ที่เสียภาษีเงินได้ในอัตราที่สูง (20% หรือมากกว่า) เท่านั้น ความต้องการซื้อยังคงอยู่ในระดับต่ำ ในขณะที่ความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง

ความสามารถในการซื้อเพิ่ม แต่การขอสินเชื่อยังเป็นปัญหาทำให้ บล.เคจีไอ เชื่อว่าตลาดยังมีความกังวลเกี่ยวกับปัญหาการขอสินเชื่อมากกว่าระดับของ อัตราดอกเบี้ย แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะช่วยให้ความสามารถในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้น แต่ธนาคารก็มีนโยบายในการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดเพิ่มขึ้น

ในปัจจุบันธนาคารไม่เพียงแต่พิจารณาถึงรายได้ของผู้กู้ แต่ยังมองไปถึงชื่อเสียงของบริษัทซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ และตัวโครงการเอง (ซึ่งเป็นสินทรัพย์จํานอง) ก่อนการปล่อยกู้อีกด้วย ในทางปฏิบัติ ธนาคารจะใช้เงื่อนไขที่ต่างกันขึ้นอยู่กับโครงการและบริษัทที่เป็นเจ้าของ โครงการนั้นๆ เช่น อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LTV) อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษที่เสนอให้ในปีแรก และความยืดหยุ่นในระยะเวลาการคืนเงินกู้ ในภาพรวมวิธีปฏิบัติดังกล่าวมักเป็นประโยชน์ต่อบริษัทขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นลูกค้าเก่าของธนาคาร ทําให้ผู้ที่ต้องการซื้อจริงบางรายประสบปัญหาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทําให้ไม่สามารถโอนยูนิตที่ซื้อได้ และส่งผลให้เกิดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราสูง

การฟื้นตัวของความเชื่อมั่นเป็นกุญแจสําคัญต่อการฟื้นตัวของกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน บล.แห่งนี้ยังมองไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ระยะสั้น เราเชื่อว่า ตลาดจะยังต้องฟันฝ่าวิกฤตความเชื่อมั่นต่อไป

ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่และให้ความสนใจ กับการจัดการสินค้าคงคลัง โดยใช้กลยุทธ์ด้านราคา และการส่งเสริมการขายเพื่อกระตุ้นผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังไม่มั่นใจเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต และลังเลที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ในขณะเดียวกันธนาคารต่างๆ ก็เลือกที่จะปล่อยกู้ให้กับลูกค้าเก่า แต่เพิ่มเงื่อนไขสําหรับผู้ขอกู้ใหม่ ด้วยปัจจัยต่างๆ ที่ได้กล่าวมาความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะยังอยู่ในระดับต่ำจนกว่าเศรษฐกิจ เห็นจุดต่ำสุด และเมื่อนั้นจะเป็นเวลาของการฟื้นตัวของกลุ่ม

บล.เคจีไอ แนะนําให้นักลงทุนเน้นลงทุนในบริษัทที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง ซึ่งมุ่งเน้นในตลาดระดับกลางถึงสูง เนื่องจากตลาดดังกล่าวจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจน้อยกว่า และพึ่งพาผู้ซื้อต่างชาติน้อยกว่า ในขณะที่ได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลมากที่ สุด

นอกจากนี้ ในตลาดของผู้ซื้อ เชื่อว่าบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง และมีสินค้าที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อเท่านั้นจึงจะอยู่รอด จึงเลือก AP และ LH

ที่มา : โพสต์ทูเดย์ รายงานโดย :เจียรนัย อุตะมะ 08-05-52