ปลดล็อกคอนโดฯติดคดี > 15 วันออกหนังสือปลอดหนี้ / เว้นเบี้ยปรับ-ดอกเบี้ย-ค่าทวงถาม

กรมที่ดินชี้ช่องปลดล็อก คอนโดฯ รอขายทอดตลาดนับแสนหน่วย ทุนทรัพย์เกือบหมื่นล้านทั่วประเทศ ให้เดินหน้าโอนกรรมสิทธิ์ได้ จ่ายเฉพาะค่าส่วนกลางที่ค้างเท่านั้น พร้อมต้องออกหนังสือปลอดหนี้ ภายใน 15 วัน หากละเลยปรับไม่เกิน 5 หมื่น เพิกเฉยปรับเพิ่มวันละ 500 บาท ด้านนคร มุธุศรี แฉคอนโดฯ ทั่วประเทศ 1,500 ,000 หน่วย 10 % เป็นNPL รอขายทอดตลาด หวั่น 5,000 นิติบุคคลไม่ปฏิบัติตามเหตุมีข้อบังคับของตนเอง

จากกรณีคอนโดมิเนียม ที่กลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL กระทั่งถูกสถาบันการเงินยึดและรอขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีทั่วประเทศในราคา ถูก แต่ผู้ซื้อห้องชุดรายใหม่กลับไม่สามารถ โอนกรรมสิทธิ์ ได้ เนื่องจากเจ้าของห้องชุดเดิมทิ้งภาระหนี้ที่เกิดจากการค้างชำระค่าส่วนกลาง ทำให้มีมูลหนี้สูงกว่าราคาขายห้องชุด ขณะเดียวกันผู้จัดการนิติบุคคลแต่ละรายไม่ยินยอมออกหนังสือรับรองการปลอด หนี้ให้ส่งผลให้เกิดทรัพย์รอการขายค้างที่กรมบังคับคดีค่อนข้างมากนั้น โดยมีอาคารชุดรอการประมูลขายทอดตลาดจำนวน6,000-7,000 คดี มีทุนทรัพย์เกือบ 10,000 ล้านบาท

เปิดช่องขายทอดตลาด

นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า เมื่อไม่นานมานี้ กรมที่ดินได้มีคำสั่งในหนังสือเวียนถึง สำนักงานที่ดินจังหวัด ผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศ เพื่อทำความเข้าใจกับนิติบุคคลอาคารชุด ถึงแนวทางปฏิบัติ กรณี ผู้ซื้ออาคารชุดจากกรมบังคับคดี ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องออกหนังสือ รับรองการปลอดภาระหนี้จากค่าส่วนกลางให้กับผู้ที่ซื้อห้องชุด เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ต่อเมื่อผู้ตกลงใจซื้อห้องชุด ชำระค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องพิจารณาตัดส่วนที่เป็นภาระหนี้ที่เกิดจากเบี้ยปรับ ดอกเบี้ย ตลอดจนค่าทวงถามทั้งหมดออกไป

บี้นิติบุคคลตัดเบี้ยปรับ

ทั้งนี้กรม จะอาศัยอำนาจตามพ.ร.บ.อาคารชุด ใหม่ ปี 2551 ใช้บังคับ ตามมาตรา 18 กำหนดว่าหากเจ้าของห้องชุดไม่ชำระค่าส่วนกลางในเวลาที่กำหนด จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น และในกรณีที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องชำระเงินเพิ่ม ไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี โดยกฎหมายใหม่ ได้ให้อำนาจ นิติบุคคลต้องบวกค่าเบี้ยปรับ ดอกเบี้ย และ ค่าติดตามทวงถาม ในกรณีที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง

อย่างไรก็ดีในหนังสือเวียนยังระบุชัดเจน ว่า หากนิติบุคคลไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้กับเจ้าของร่วม(กรณีผู้ซื้อ รายใหม่) กรณี จ่ายเฉพาะหนี้ค่าส่วนกลางเรียบร้อยแล้ว กรมจะใช้อำนาจของกฎหมายอาคารชุดปี 2551 มาตรา ที่ 29 วรรค3 ระวางโทษ ปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องแม้ว่าที่ผ่านมา แต่ละนิติบุคคล สามารถออกข้อบังคับเรียกเก็บค่าปรับต่างๆได้ ตามกฎหมายอาคารชุดเก่าปี 2522 ก็ตาม นอกจากนี้ กรมบังคับคดีจะแก้ปัญหาด้วยการแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยให้อาคารชุดที่ขายทอดตลาด สามารถโอนได้ทันทีโดยไม่ต้องรอหนังสือปลอดหนี้ แต่กรมที่ดินได้คัดค้าน เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดจะมีปัญหาการจัดเก็บค่าส่วนกลาง

ที่ผ่านมา ผู้ที่ซื้อห้องชุด ราคาถูกจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจาก จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้จากค่าส่วนกลาง ให้ เพราะต้องการให้ผู้ซื้อรายใหม่ รับผิดชอบกับภาระค่าหนี้จากค่าส่วนกลาง พร้อม ดอกเบี้ย เบี้ยปรับ ค่าทวงถาม ที่ เจ้าของเดิม ได้ค้างชำระไว้ ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อรายใหม่ ไม่สามารถตกลงใจยอมรับภาระหนี้ดังกล่าวได้ เนื่องจากมองว่าไม่เป็นธรรม ขณะเดียวกันบางรายค่าห้องชุดราคาถูกกว่า ค่าส่วนกลางรวมทั้งเบี้ยปรับ ดอกเบี้ย และค่าทวงถามต่างๆ ทำให้หลายราย จำเป็นต้องส่งคืนห้องชุดให้กับกรมบังคับคดี

ตัวอย่างไกล่เกลี่ยสำเร็จ

นายสุรสิทธิ์ กล่าวโดยยกตัวอย่างว่าก่อนหน้านี้กรมที่ดินได้ตั้งคณะกรรมการไกล่เกลี่ย ให้กับ กรณีของ น.พ.สิริฤกษ์ ทรงวิไล ผู้แทนของนางเด่นดวง ทรงวิไล ผู้ซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาด อาคารชุดเบญจศรี คอนโดมิเนียมได้เข้าร้องเรียนกรมที่ดินเนื่องจาก ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุด เบญจศรี คอนโดมิเนียม อ้างว่า ผู้ซื้อคือนางเด่นดวง จะต้องชำระภาระหนี้จากค่าส่วนกลางพร้อมดอกเบี้ย เบี้ยปรับ ตลอดจนค่าทวงถาม ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว

แต่เมื่อตรวจสอบกลับพบว่า ภาระหนี้สูงถึง กว่า 1,000 ,000 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาห้องชุดที่ประมูลมา ซึ่งกรมที่ดินได้เรียก ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กรมบังคับคดี ผู้ซื้อ มาเจรจาโดยยึดหลักเกณฑ์ของกฎหมายอาคารชุดใหม่ดังกล่าวไป โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดรายนั้นได้ยินยอม ตัดส่วนที่เป็นเบี้ยปรับ ค่าติดตามทวงถาม และ ดอกเบี้ยออกทั้งหมด ส่งผลให้เหลือค่าส่วนกลางที่ค้างไม่มาก และ คู่กรณีรายนั้นได้ชำระค่าส่วนกลาง เรียบร้อยแล้ว เพราะตกตารางเมตรหนึ่งต่อเดือนเฉลี่ยค่อนข้างต่ำไม่เกิน 500 บาท ทำให้ขณะนี้ สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

นายสุรสิทธิ์ กล่าวต่อว่า นอกจากนี้ แล้วกรมที่ดินจะจัดสัมมนา นิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศและประชาชนที่ซื้อห้องชุด จากกรณีการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ให้ครบทั้ง 4 ภาคโดยเริ่มจาก จังหวัดภูเก็ตเป็นจังหวัดแรกในเร็วๆนี้ รวมทั้งเชิญหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมาทำความเข้าใจตามที่ได้ออกหนังสือเวียนไป ดังกล่าว

อาคารชุดติดปัญหานับแสน

ด้านนายนคร มุธุศรี นายกผู้ก่อตั้ง สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ยินดีให้ความร่วมมือกับกรมที่ดิน ตามที่ระบุในหนังสือเวียน ซึ่งจากการสำรวจพบว่า อาคารชุดที่เกิดขึ้นขณะนี้ทั่วประเทศ มีจำนวน กว่า 5,000 โครงการ หรือ 5,000 นิติบุคคล เฉลี่ยโครงการละ กว่า 300 หน่วย รวม 1,500,000 หน่วย 50 % ที่มีปัญหาการติดค้างค่าส่วนกลาง และ 10 % เป็นอาคารชุดที่รอขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ซึ่งมีไม่ต่ำกว่า 100,000 หน่วย อย่างไรก็ดีในส่วนของตนเอง ได้รับบริหารอาคารชุดทั่วประเทศไม่ต่ำกว่า 50-60 โครงการ ซึ่งมีทั้งติดค้างค่าส่วนกลาง และ ถูกขายทอดตลาด อย่างไรก็ดีมองว่า หนังสือเวียนที่กรมที่ดิน ออกมาบังคับใช้ จะเป็นคำสั่งที่อ่อน เนื่องจาก ใช้ว่าเป็นหนังสือแนะนำ เกรงว่านิติบุคคลจะไม่ปฏิบัติตาม แต่อย่างไรก็ดีเชื่อว่า ทุกอย่างสามารถหาทางออกได้

กรมบังคับคดีเห็นดีด้วย

ต่อกรณีที่กรมที่ดินออกหนังสือเวียนแนะทางออกนิติบุคคลให้ยกเว้นเบี้ยปรับ ค่าทวงถาม ดอกเบี้ยโดยให้เหลือแค่ค่าส่วนกลางนั้น แหล่งข่าวกล่าวว่า เป็นเรื่องที่ดีสำหรับผู้บริโภค เพราะก่อนหน้านี้พระราชบัญญัติอาคารชุดได้แก้ไขการกำหนดเบี้ยปรับเจ้าของ อาคารชุดที่ค้างชำระซึ่งเป็นที่กังวลว่าจะมีปัญหาให้นิติบุคคลสามารถกำหนด ค่าเบี้ยปรับได้ในอัตราที่พอใจ ดังนั้นหนังสือเวียนของกรมที่ดินจะมีประโยชน์ที่จะลดภาระเจ้าของอาคารชุดไม่ ให้แบกภาระมากเกินไป แม้ว่าแนวทางดังกล่าวจะไม่ใช่การแก้ไขปัญหาที่ตรงจุดก็ตาม

ทั้งนี้ ระหว่างรอร่างกฎหมายดังกล่าว ทางกระทรวงยุติธรรมได้ประชุมเมื่อวันที่ 13มี.ค.ที่ผ่านมาเพื่อให้มีผลการดำเนินงานที่คล่องตัวในการปฏิบัติงาน โดยมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ประกอบด้วย รองปลัดกระทรวงยุติธรรม ประธาน ตัวแทนจากสำนักงานศาลยุติธรรม ตัวแทนจากสำนักงานอัยการสูงสุด ตัวแทนสมาคมบริหารสินทรัพย์ไทย กรมที่ดินและกรมบังคับคดี โดยเข้าใจว่าการที่กรมบังคับคดีมีหนังสือเวียนออกมานั้นน่าจะเป็นผลที่ผ่าน การหารือจากที่ประชุมดังกล่าวแล้ว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2428 21 พ.ค. - 23 พ.ค. 2552