คลังยืดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 0.11%มีผลย้อนหลัง

ภาคอสังหาริมทรัพย์โล่งอก! หลังกระทรวงการคลังประกาศลดการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.11% แล้ว โดยมีผลย้อนหลังถึง 29 มี.ค.52 ด้านกรมที่ดินเตรียมสกัดผู้ประกอบการอสังหาฯหัวใส ย่อยแปลงเพื่อเลี่ยงขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินในโครงการขนาดเล็ก เผยหากเจ้าพนักงานสมรู้ ต้องถูกลงโทษทางวินัยอย่างแรง ด้านโฟร์พัฒนาฯเชียร์โครงการขนาดจิ๋วเพิ่มมูลค่าที่ดิน เกิดโครงการร่วมทุน

ภายหลังจากที่คณะรัฐมนตรี(ครม.)ได้มีมติให้ขยายเวลามาตรการกระตุ้น อสังหาริมทรัพย์ออกไปจากเดิมที่จะสิ้นสุดวันที่ 29 มี.ค.52 ต่อเนื่องไปถึงวันที่ 29 มี.ค.53 ซึ่งมาตรการที่สนับสนุน จะมีเพียงแต่การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% ของราคาประเมินของทางราชการ เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯจาก 1% ลดลงเหลือ 0.01% ของราคาประเมิน ยกเว้นเพียงการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะเก็บในอัตราเดิมคือ 3.3% ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของกรมสรรพากร สังกัดกระทรวงการคลัง นั้น

ล่าสุด นายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน ได้มีหนังสือด่วนที่สุด ถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเมื่อวันที่ 19 พ.ค.2552 เกี่ยวกับการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาฯ เนื่องจาก ขณะนี้ได้มีการบังคับใช้พระราชกฤษฎีการออกตามในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 488) พ.ศ. 2552 ประกาศราชกิจจานุเบกษา เล่ม 126 ตอนที่ 31 ก ลงวันที่ 18 พ.ค. 52 ซึ่งมีผลใช้บังคับย้อนหลังไปตั้งแต่วันที่ 29 มี.ค.52 โดยเป็นการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 0.11% (รวมภาษีท้องถิ่น) ให้กับการโอนทุกประเภทที่อยู่ในความหมายของคำว่า “ขาย” แม้ว่าอสังหาฯนั้น จะอยู่หรือไม่อยู่ภายใต้มาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาฯ (ซึ่งอาจจะหมายถึงที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร)

สกัดเอกชนหัวหมอเลี่ยงขอจัดสรรที่ดิน

นายอนุวัฒน์ กล่าวว่า หลังจากที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ได้กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โดยได้มีการปรับข้อกำหนดบางอย่าง เพื่อให้โครงการจัดสรร สามารถดำเนินงานได้อย่างคล่องตัว ซึ่งเป็นการยกเว้นให้ผู้จัดสรรที่ดินลดขนาดหรือไม่ต้องการจัดทำสาธารณูปโภค บางอย่างในโครงการขนาดเล็ก(โครงการขนาดจิ๋ว) นั้น

ทางกรมฯได้มีหนังสือด่วนที่สุดถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัด ในเรื่อง การแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อหลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน โดยกรมที่ดิน ได้เพิ่มมาตรการในการป้องกัน ไม่ให้มีการหลีกเลี่ยงกฎหมายตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และกำหนดหน้าที่ของผู้รับผิดชอบ ในการพิจารณาว่า การแบ่งแยกทีดิ่นจะเข้าข่ายจัดสรรที่ดินหรือไม่

โดยการรังวัดแบ่งแยกที่ดินทุกประเภท ช่างผู้ทำการรังวัดต้องรายงานการรังวัด (ร.ว.3ก.) ทุกรายว่า เป็นการรังวัดที่มีลักษณะหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินหรือไม่ อย่างไร และหัวหน้าฝ่ายรังวัดของทุกสำนักงานที่ดิน ต้องนำผลการรังวัดของช่างรังวัดมาตรวจสอบกับหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับการ รังวัด เช่น มีการรังวัดแบ่งแยกที่ดินต่อเนื่องกันตั้งแต่10แปลงขึ้นไปหรือไม่ ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวกัน หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลง ที่มีพื้นที่ติดต่อกันภายใน 3 ปี หากได้รับรายงานว่าไม่เข้าข่ายจัดสรร ทางหัวหน้าฝ่ายรังวัด ต้องออกไปตรวจสอบสภาพในที่ดินจริงอีกครั้งว่า มีการรังวัดแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อหลีกเลี่ยงหรือไม่ แล้วรายงานไว้เป็นหลักฐานในรายงานการรังวัดด้วย

“ หากมีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย อันเป็นการหลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเกิดขึ้นอีก และปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีเจ้าพนักงานที่ดินและผู้เกี่ยวข้องละเว้นหรือ ฝ่าฝืน จะถือว่าเจ้าหน้าที่ทุกคนเป็นผู้มีส่วนร่วมสนับสนุนให้เกิดการหลีกเลี่ยงการ จัดสรรที่ดิน ทางกรมฯจะดำเนินการทางวินัยอย่างเฉียบขาด รวมทั้งอาจถูกดำเนินการทางแพ่งและอาญาควบคู่กับผู้ขอหรือผู้ประกอบการด้วย ”นายอนุวัฒน์กล่าว

หนุนอสังหาฯรายเล็กสู้รายใหญ่

นายปราโมทย์ ธีรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฟร์พัฒนา จำกัด กล่าวถึงหลักเกณฑ์ทำโครงการขนาดเล็กว่า จะสามารถช่วยสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ ได้เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็ก ที่มีรูปแบบและคอนเซ็ปต์ที่ดี รวมถึงเจ้าของที่ดินแปลงเล็ก ๆ ที่ต้องการสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ที่ดินด้วยการร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการ

ซึ่งที่ผ่านมา บริษัทฯใช้วิธีการร่วมลงทุนกับเจ้าของที่ดิน โดยเน้นโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มากนัก การที่ภาครัฐมีการออกประกาศดังกล่าว คาดว่าจะทำให้โครงการในรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ประกอบ การมีมากขึ้น ถือเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการ ที่มีทุนไม่สูงสามารถทำโครงการคุณภาพแข่งกับผู้ประกอกการรายอื่น ๆ ได้ เนื่องจากต้นทุนการดำเนินงาน และขั้นตอนการดำเนินงานลดลง

“ ปัจจุบันได้มีเจ้าของที่ดินหลายแปลงเข้ามาติดต่อเพื่อร่วมลงทุนทำโครงการที่ อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ๆ ซึ่งบริษัทฯกำลังอยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยโครงการที่เหมาะจะเข้าหลักเกณฑ์ดังกล่าวน่าจะเป็นโครงการที่อยู่ในเมือง แต่มีขนาดของที่ดินไม่ใหญ่ สามารถพัฒนาในรูปแบบที่เน้นความเป็นส่วนตัว และไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ที่ต้องทำงานอยู่ในเมืองเป็นหลัก ”นายปราโมทย์กล่าว

อนึ่ง ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเกี่ยวกับการทำโครงการขนาดเล็ก ระบุว่า โครงการจัดสรรที่ดิน ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ ในเขตกรุงเทพฯ เทศบาลเมือง เทศบาลตำบล หรือเมืองพัทยา ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 20 แปลง จากข้อกำหนดเดิมไม่เกิน 10 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่

และที่ดินในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 30 แปลง และมีเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 4 ไร่ ให้สามารถทำโครงการจัดสรรได้โดยไม่ต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภค ประเภทสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ซึ่งจากข้อกำหนดเดิมที่ต้องมีพื้นที่ในส่วนดังกล่าวไม่น้อยกว่า 5% รวมถึงขนาดของถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกในที่ดินแปลงย่อย ให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8 เมตร จากเดิม 9 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

ในกรณีที่ดินจัดรรตั้งอยู่ในบริเวณที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่นแล้วแต่กรณี ไม่สามารถให้บริการได้ ให้ผู้จัดการรที่ดินใช้ระบบประปาอื่นได้ โดยผ่านการรับรองจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.)ว่า มีคุณภาพน้ำที่ไม่ต่ำกว่าประปาที่อปท.ให้บริการ

โดย ASTVผู้จัดการออนไลน์ 21-05-52