ธพส.ผุดโปรเจ็กต์ยักษ์ที่ราชพัสดุ ระดมทุนหมื่นล.ลุยคอนโดฯออฟฟิศบิลดิ้งปั้นรายได้

บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) เตรียมต่อยอดหารายได้จากการพัฒนาที่ดินราชพัสดุเพิ่ม เตรียมชง ครม. ขอไฟเขียวลงทุนบิ๊กโปรเจ็กต์ ผุดคอนโดฯให้เช่าติดศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ออฟฟิศบิลดิ้งเล็งย่านสนามเป้า จับมือกรมราชทัณฑ์ย้ายคุก 28 แห่งไปนอกเมือง สร้างสถานีตำรวจ 600 แห่งทั่วประเทศ เล็งระดมทุนหลากหลายรูปแบบ ทั้ง "ซีเคียวริไทเซชั่น- พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์-โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์" มูลค่าหลายหมื่นล้าน

นาย สุระชัย เอี่ยมวชิรสกุล กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ธพส.ได้หารือเป็นการภายในกับ นายแพทย์พฤฒิชัย ดำรงรัตน์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง โดยมีแผนจะลงทุนพัฒนาที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์ในลักษณะเดียวกันกับโครงการ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ โดยหลายโครงการมีการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นเสร็จเรียบร้อยแล้ว หากคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติก็สามารถดำเนินการได้ทันที

ประกอบ ด้วย 1.โครงการสร้างสถานีตำรวจจำนวน 600 แห่ง กระจายไปตามพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ ใช้เงินลงทุนเต็มโครงการประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างหารือร่วมกัน 2.โครงการสร้างคุกทั่วประเทศให้กับกรมราชทัณฑ์ กระทรวงยุติธรรม โดยจะย้ายคุกซึ่งอยู่ในเมืองไปอยู่นอกเมือง ในที่ราชพัสดุที่จัดหาไว้ให้ในรัศมีประมาณ 10 กิโลเมตร จากนั้นจะนำ ที่ดินเดิมไปพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยว โดยในการดำเนินการจะแบ่งการพัฒนาออกเป็นเฟสๆ เฟสแรกประมาณ 28 แห่ง มูลค่าการลงทุนขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินในแต่ละพื้นที่ โดยในส่วนนี้อยู่ระหว่างศึกษารายละเอียด

ส่วนโครงการอื่นๆ เป็นการสร้างที่อยู่อาศัยและสำนักงาน มี 4 แห่ง เป็นลักษณะดาวกระจายไปตามพื้นที่ราชพัสดุ ได้แก่ 1.ที่ดินเกือบ 5 ไร่ บริเวณสำนักงานบริหารสินทรัพย์ (บบส.) เดิม แถวสนามเป้า ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งเพิ่งจะโอนเป็นที่ราชพัสดุช่วงปลายปีที่ผ่านมา โดยจะพัฒนาเป็นออฟฟิศให้เช่ามูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท

2.ที่ดินของ องค์การรับส่งสินค้าและพัสดุภัณฑ์ (ร.ส.พ.) เดิม ขนาด 3 ไร่เศษ ในซอยวัดไผ่ตัน ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสสะพานควาย จะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยรวมให้ราชการทั่วไปเช่า มูลค่าลงทุน 1,000 ล้านบาท

3.ที่ดินราชพัสดุโซนซี ส่วนที่เหลือการพัฒนาจากโครงการศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ จะพัฒนาเป็นออฟฟิศให้เช่า ในลักษณะเดียวกับศูนย์ราชการเพิ่มอีก 1 อาคาร 4.ที่ราชพัสดุติดกับศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ซึ่ง ธพส.จะตัดถนนเพื่อเป็นทางลัดออกทางโรงแรมมิราเคิลแกรนด์ ผ่านที่ราชพัสดุแปลงนี้ขนาดพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ จะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยให้ข้าราชการที่ทำงานใน ศูนย์ราชการเช่า รูปแบบจะเป็นคอนโดฯจำนวน 400-500 ยูนิต เมื่อรวมทั้งสำนักงานและที่อยู่อาศัยมูลค่าลงทุนประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท

" โครงการนี้ถ้าเจรจาเรื่องพื้นที่สำเร็จ เดินหน้าได้ทันที สำหรับพื้นที่ที่จะใช้ก่อสร้างถนนไม่เกิน 10 เดือนน่าจะเจรจาเสร็จเรียบร้อย ในส่วนของค่าเช่าจะเป็นอัตราที่ราชการอยู่ได้ สำคัญที่สุดคือประหยัดค่าเดินทาง เพราะอยู่ใกล้ศูนย์ราชการ การให้เช่าจะให้สิทธิปีต่อปี กันการสวมสิทธิและเซ้งต่อ ถือว่าผิดเจตนารมณ์"

นาย สุระชัยกล่าวต่ออีกว่า โครงการทั้งหมดหาก ครม.อนุมัติก็น่าจะดำเนินการได้ทันที อย่างไรก็ตาม เมื่อดูความพร้อมแล้วในแง่ของที่ดินแปลง บบส.น่าจะพร้อมที่สุด ส่วนพื้นที่โซนซีจะเจรจาผู้เช่าเสร็จก่อนจึงจะเสนอเข้า ครม.ได้ และต้องสำรวจความต้องการตลาดก่อน เพราะตัวโครงการน่าจะมีพื้นที่ใช้สอยอย่างต่ำ 2.7 แสน ตร.ม. จากการสำรวจช่วงก่อนหน้านี้ปรากฏว่าหน่วยงานราชการยังมีความต้องการใช้ พื้นที่เพียงแค่แสนกว่า ตร.ม.เท่านั้น คาดว่าปีนี้น่าจะเสนอเข้า ครม.ได้ 2 โครงการ คือ แปลงที่ดิน บบส.และพื้นที่โซนซี แต่ทุกโครงการทำคู่ขนานกันไป

" สำหรับเครื่องมือการเงินที่จะนำมาใช้ลงทุน จะใช้หลากหลาย อาจจะเป็นโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ ซีเคียวริไทเซชั่น (securitization) หรือการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ และพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ โดยจะใช้ตามความเหมาะสม โครงการไหนมูลค่า 400-500 ล้านบาท ก็ไม่ต้องทำซีเคียวฯ อาจจะเป็นโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์" นายสุระชัยกล่าว

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ 06-04-52