"ขรรค์" ลั่นต้องทำนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

"ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และวงเงินการเงิน แนะว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยควรมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เพื่อพัฒนาคุณภาพการอยู่อาศัยของประชาชน ควบคู่ไปกับการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ อย่างยั่งยืน เพื่อป้องกันวงเวียนของวัฏจักรเช่นปี 2540

***ต้องบูรณาการองค์กรด้านที่อยู่อาศัย !
นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ หรือ National Housing Policy ในประเทศไทย ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แม้ว่าไทยจะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยของคนในชาติจำนวนมาก เริ่มตั้งแต่กลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยหรืออยู่ในสลัมก็จะมีสถาบันพัฒนาองค์กร ชุมชน(องค์การมหาชน)พอช. เป็นผู้ช่วยเหลือในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาถูกภายใต้ชื่อโครงการ"บ้านมั่น คง" และมีการส่งเสริมการออมผ่านการจัดตั้งสหกรณ์ขึ้นมา เพื่อเก็บเงินเป็นรายวันแล้วนำไปจ่ายให้แก่ธนาคารผู้สนับสนุนสินเชื่อบ้าน ให้ระดับสูงขึ้นมาคือโครงการบ้านเอื้ออาทร, บ้านของการเคหะแห่งชาติ และบ้านในโครงการจัดสรร ส่วนผู้สนับสนุนสินเชื่อหลักในระบบ ก็ยังคงเป็นหน้าที่ของธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)

หน่วยงานดังกล่าว แม้จะมีนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย แต่การพัฒนาของแต่ละหน่วยงาน เป็นไปในลักษณะต่างคนต่างทำ ทำให้การพัฒนาไม่เป็นไปในทิศทางเดี่ยวกัน ประชากรบางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ แต่หากรัฐบาลมีหน่วยงานหรือองค์กรที่ดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยของชาติ การพัฒนาขององค์กรเหล่านั้นก็จะเป็นไปในทิศทางที่สอดคล้องกัน ทำให้การพัฒนาที่อยู่ของประเทศไทยมีศักยภาพ ชัดเจนทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยตามศักยภาพและรายได้ของตนเอง

ขณะที่ในต่างประเทศ พัฒนาการที่เกี่ยวกับการมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ค่อนข้างรุดหน้าไปกว่าประเทศไทย แต่วิธีการและรูปแบบก็ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละประเทศ อย่างเช่น ประเทศฮ่องกง รัฐบาลจะมีข้อมูลของประชากรทุกคนและจะเป็นผู้แนะนำหรือจัดหาที่อยู่อาศัยให้ โดยจะพิจารณาจากรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระว่าควรมีบ้านประเภทได้ กรณีที่มีรายได้น้อยยังไม่สามารถซื้อบ้านได้ จะจัดให้อยู่แฟลตเช่าของทางราชการไปก่อน หรือหากมีรายได้เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ก็จะแนะนำรูปแบบของที่อยู่อาศัย อาทิ คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ที่รัฐบาลจัดหาให้ แต่หากประชาชนรายได้ที่มีรายได้มากเพียงพอก็สามารถเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัย เองได้

***ข้อดีของการมีนโยบายที่อยู่อาศัย***
การ มีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ จะเป็นการจัดการอย่างเป็นระบบและเชื่อมโยงกัน ใครมีหน้าที่ทำอะไร ตรงไหน คนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจะต้องทำอะไรบ้าง เริ่มต้นจากตรงไหน มีที่อยู่อาศัยประเภทใดได้ และต้องทำอะไรบ้าง ทุกอย่างมีอยู่แล้ว แต่มันกระจัดกระจาย เมื่อจัดระเบียบทั้งหมดให้มีทิศทางชัดเจน จัดหน้าที่ความรับผิดชอบ ใครอยู่ตรงไหนทำอะไรบ้าง ทุกอย่างก็จะดี

นอกจากนี้ เมื่อมีหน่วยงานหลักที่ดูแลด้านที่อยู่อาศัยแล้ว การผลักดันนโยบายหรือข้อกฎหมายที่จะเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยให้มี ความก้าวหน้ามากยิ่งขึ้น
"เมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา ธนาคารโลกเคยเข้ามาคุยกับผู้บริหารธอส. เพื่อสนับสนุนสินเชื่อบ้านประหยัดพลังงาน ทางธนาคารโลกสอบถามว่า ไทยมีนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของชาติหรือไม่ แต่เราไม่มี ซึ่งธนาคารโลกย้ำว่า ประเทศไทยต้องมี เพราะถ้ามี ธนาคารโลกพร้อมที่จะสนับสนุนนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยอีกมาก และไม่ใช่เฉพาะธนาคารโลกเพียงอย่างแห่งเดียว ยังมีอีกหลายธนาคารในโลกที่ให้การสนับสนุนสินเชื่อเพื่อให้คนมีที่อยู่อาศัย ของนานาประเทศ"

ดังนั้น รัฐบาลควรจัดหานโยบายที่อยู่อาศัยระดับชาติ ที่มีการกำหนดเป้าหมายและทิศทางการพัฒนาทั้งในระยะสั้นและในระยะยาว เพื่อเป็นกรอบหรือแนวทางการพัฒนาทุกภาคส่วน เพื่อให้การพัฒนามีความต่อเนื่องและมีความยั่งยืน

นโยบายที่อยู่อาศัยในระดับชาติ จะต้องครอบคลุมที่อยู่อาศัยในทุกระดับรายได้ และครอบคลุมพื้นที่การพัฒนาทั่วประเทศ ไม่ใช่เน้นเฉพาะเขตกทม.และปริมณฑลเท่านั้น นอกจากนี้ จะต้องทำหน้าที่กำกับและดูแลตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นักประเมินทรัพย์สิน, บ้านมือสอง, ความคุมมาตรฐานการก่อสร้าง เพราะการขออนุญาตก่อสร้างจริงๆ จังๆ จะทำเฉพาะในเมือง ส่วนตามต่างจังหวัดจะไม่ค่อยมีการขออนุญาต ทำให้การก่อสร้างไม่มีมาตรฐาน และที่สำคัญยังขาดข้อมูลจำนวนความต้องการที่อยู่อาศัย

****ตั้งคณะทำงานองค์กรนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ**
แนวทางหรือโมเดลของนโยบายที่ควรจะเป็น คือ 1.จัดตั้งองค์กรระดับชาติเพื่อทำหน้าที่กำหนดนโยบาย ประสานงานและประเมินผลการพัฒนาที่อยู่อาศัยของหน่วยงานต่างๆทั้งภาครัฐและ เอกชน โดยในระยะแรกอาจจัดตั้งเป็น "คณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ" ประด้วยผู้แทนจากหน่วยงานภาครัฐและเอกชน ทำหน้าที่กำหนดนโยบายที่อยู่อาศัย ประเมินผลและเสนอแนะรัฐบาล เพื่อดำเนินการตามแนวนโยบายที่กำหนด โดยมีหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องเป็นสำนักเลขาธิการ ทำหน้าที่ด้านการบริหารนโยบาย

รัฐบาลควรมีการติดตามประเมินผลสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยด้าน ต่างๆทั่วประเทศ โดยมีดัชนีชี้วัดสถานการณ์หรือผลการดำเนินการที่ชัดเจน เพื่อหาแนวทางการแก้ปัญหาและการปรับปรุงนโยบายที่เหมาะสมอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เป็นจริง หรือสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป

ที่สำคัญ ต้องเป็นองค์กรอิสระที่ไม่ขึ้นตรงกับกระทรวงใด (เพราะหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีจำนวนมาก และเกี่ยวข้องกับหลายกระทรวงจึงไม่จำเป็นต้องขึ้นตรงกับกระทรวงใด)

2.อำนาจในทางกฎหมายเพียงพอในการสั่งการ หรือดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายหรือข้อบังคับ เป็นหน่วยงานหลักในการผลักดันนโยบายต่างๆที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย โดยจะต้องดูเฉพาะนโยบายหลักๆ และแนวทางปฏิบัติสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยในแต่ละระดับ มีการเปิดเผยข้อมูลของประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละประเภท แต่หน่วยงานนี้จะต้องไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวกับการดำเนินงานหรือการก่อสร้างของ ทุกหน่วยงาน ปล่อยให้เป็นไปตามนโยบายของแต่ละหน่วยงาน หรือเอกชนรายนั้นๆ จะดำเนินการเอง

***จูงใจเอกชนสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยผ่านส่วนลดภาษี
แต่หากมีนโยบายที่ต้องการให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีราย ได้น้อย ก็ควรจูงใจผู้ประกอบการด้วยการให้ส่วนลดด้านภาษี หรือสิทธิพิเศษต่างๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการยังพอมีกำไรในการดำเนินงานบ้าง เช่นในสหรัฐฯ จะกำหนดให้ผู้ประกอบการทุกรายสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเป็น สัดส่วน 10-20% ของโครงการที่เปิดขายเป็นต้น

***แนวคิดสำคัญของนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ***
รัฐควรมีเป้าหมายในการเพิ่มการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของประชาชน ให้มากขึ้นตามลำดับ จากที่ไม่มีบ้านเป็นของตนเองให้มีบ้านเป็นของตนเอง เช่น จากการเช่ามาเป็นการสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัย โดยถือว่าการเพิ่มระดับการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของประชาชนทั้งในระดับ ชาติและระดับท้องถิ่น เป็นดัชนีชี้วัดสำคัญตัวหนึ่ง

มาตรการสนับสนุนและส่งเสริมให้ประชาชนทุกระดับรายได้ สามารถยกระดับหรือเลื่อนชั้นการมีที่อยู่อาศัยหรือการอยู่อาศัยให้มีคุณภาพ ดีขึ้นตามลำดับ ตามฐานะทางการเงินหรือกำลังซื้อที่แท้จริงของตน เช่น จากการอยู่ในที่ดินบุกรุกเลื่อนขึ้นมาอยู่ในบ้านเช่าในชุมชนสลัม จากการอยู่ในบ้านเช่าเลื่อนมาอยู่ในห้องชุดราคาถูก จากห้องชุดราคาถูกเลื่อนมาเป็นทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวราคาถูก จากบ้านเดี่ยวขนาดเล็กมาเป็นบ้านขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพที่ดีขึ้น โดยมีกลไกด้านภาษี สินเชื่อและผังเมืองที่เหมาะสม

***การเคหะแห่งชาติต้องชัดเจนในบทบาท
กำหนด นโยบายและบทบาทขององค์กรพัฒนาที่อยู่อาศัยภาครัฐ เช่น การเคหะแห่งชาติให้ชัดเจน โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ในลักษณะที่รัฐบาลอุดหนุนทางการเงิน เช่น การปรับปรุงสลัมและการสร้างที่อยู่อาศัยต้นทุนต่ำเป็นต้น
สนับสนุนให้ภาคเอกชนมีบทบาทในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้ กลุ่มต่างๆ ตามฐานะและกำลังซื้อของประชาชนและตามกลไกของตลาด การจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองอสังหาฯ การคุ้มครองผู้บริโภค ฯ เพื่อช่วยส่งเสริมให้ภาคเอกชนสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ดี มีต้นทุนต่ำ เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อมากขึ้น

ให้ความสำคัญและส่งเสริมการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งตลาดบ้านใหม่ และตลาดบ้านมือสอง โดยมีมาตรการส่งเสริมที่เหมาะสม นอกจากนี้ควรมีมาตรการที่ช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยขยายตัวและเติบโต อย่างมีเสถียรภาพ และมีความมั่งคงยั่งยืนในระยะยาว ไม่เกิดปัญหาวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เหมือนที่เคยเกิดในช่วงปี 2540 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้เผยแพร่ข้อมูลที่ถูกต้อง รวดเร็ว

***โจทย์ใหญ่ที่รัฐบาลต้องสะสาง
รัฐบาลควรพิจารณาค้นหาคำตอบเพื่อการกำหนดกรอบ นโยบาย หรือยุทธศาสตร์ระยะยาว คือ ทำอย่างไรจึงจะทำให้สถาบันการเงินของไทย มีแหล่งเงินทุนและสภาพคล่องทางการเงินที่เหมาะสม สามารถปล่อยสินเชื่อระยะยาวแก่ประชาชนได้อย่างต่อเนื่อง ตามกำลังซื้อและ ความสามารถที่แท้จริงของประชาชน โดยไม่ก่อปัญหาเรื่องหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)ในอนาคต การจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆที่เกี่ยวกับการซื้อขายที่อยู่อาศัยใน ปัจจุบันเหมาะสมหรือไม่ รัฐบาลควรใช้มาตรการภาษีมาสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัย หรือการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองแบบระยะยาวได้อย่างไร

โดย ASTVผู้จัดการรายวัน 16 กุมภาพันธ์ 2552