ขอดเกล็ดเวที ผ่าอสังหาฯปีฉลู ท่องคาถา "ประคองธุรกิจ" ยาวถึงปี 2553

สดจากเวที REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) จัดสัมมนาใหญ่หัวข้อ "ผ่าอสังหาริมทรัพย์ปี 2552 กทม.-ปริมณฑล และอยุธยา" โดยมีวิทยากร มาจากบิ๊กแบรนด์ในวงการพัฒนาที่ดินเมืองไทยร่วมแจมมุมมอง มีประเด็นที่น่าสนใจ ทั้งแง่มุมของการประเมินตลาดปีนี้ แนวทางการปรับตัว รวมทั้งข้อเสนอเชิงนโยบาย ที่เรียกร้องไปยังรัฐบาลเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งน่าจะเป็น "มาตรการก๊อก 3" ถ้าหากรัฐบาลขานรับ

หวั่นปัญหาใหม่ "NPL รากหญ้า"

" รศ.มานพ พงศทัต" อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ประเมินภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จำนวนยูนิตจดทะเบียนใหม่จะน้อยลง 20% ในขณะที่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีตัวเลขที่บ่งบอกสัญญาณตลาดชะลอตัวจากยอดจดทะเบียนลดลง 15%

ในแง่ "พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของ ผู้บริโภค" ก็มีตัวเลขผลวิจัยที่น่าหนักใจสำหรับเจ้าของโครงการ เนื่องจากระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อจะยาวนานขึ้น ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจรอบที่แล้วใช้เวลาตัดสินใจประมาณ 3 เดือน เทียบกับภาวะเศรษฐกิจปกติจะใช้เวลา 6-8 เดือน ล่าสุดผลวิจัยเมื่อปี 2551 พบว่าการตัดสินใจจะใช้เวลามากขึ้นเป็น 1 ปีครึ่ง

สำหรับประเด็นปัญหา ที่ควรระมัดระวัง "อ.มานพ" มุ่งเป้าไปที่ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ในกลุ่มกำลังซื้อระดับรากหญ้า ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะได้รับ ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้ และคาดว่าจะเป็นกลุ่มที่มีอัตรา "ว่างงาน" เพิ่มสูงกว่าทุกปี และเมื่อถึงตอนนั้นผลกระทบลูกโซ่คืออาจจะได้เห็นการทิ้งดาวน์บ้านราคาต่ำ หรือการหยุดผ่อนบ้านเกิดขึ้น ดังนั้นการ "ตั้งรับ" จึงไม่เพียงแต่ดีเวลอปเปอร์ หากแต่รวมไปถึงระดับนโยบายของรัฐบาลด้วย

" อยากเรียนให้กำลังใจว่า ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ได้ร้ายแรงไปกว่าปี 2540 แต่ก็อยากให้ระวังปัญหา NPL รากหญ้าที่จะลากแคชโฟลว์เราไปยาวถึงกลางปีหน้า"

ราคาบ้าน-ดอกเบี้ย "ต่ำสุด" กลางปีนี้

" ชายนิด โง้วศิริมณี" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดประเด็นสถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า ในด้าน "ซัพพลาย" สินเชื่อโครงการจะเข้มงวดมากขึ้น การระดมทุนผ่านหุ้นกู้จะเป็นกระแสหลัก แต่จะออกหุ้นกู้ได้ต้องมีเครดิตเรตติ้งอย่างน้อย BBB+ ซึ่งมีไม่ถึง 10 บริษัท หมายความว่าการระดมทุนจะกลับไปอยู่ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่

" สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือเกิดการแข่งขันระหว่างรายใหญ่มากขึ้น สถิติปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯ 10 รายแรกที่มียอดขายสูงสุดครองส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 50% คิดว่าภายในสองปีหน้าจะครองส่วนแบ่งเพิ่มเป็น 60-70%

ด้าน "ดีมานด์" ยังหวังจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ 2 ระลอกเข้ามาเป็นตัวช่วย ทำให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายเบาแรงลงไปเฉลี่ย 5-10% สินเชื่อบ้านจะเป็นโปรดักต์ที่สถาบันการเงินเข้ามาแข่งขันกันมากขึ้น กับเรื่องกำลังซื้อที่มีปัจจัยบวกจากราคาสินค้าลดลง ค่าเดินทางลดลงตามน้ำมัน ยังเหลือเรื่องรายได้ ถ้าคนมั่นใจว่าไม่มีการตกงานก็อาจจะมีกำลังซื้อกลับเข้ามาในตลาด

" ชายนิด" ฟันธงว่า ราคาอสังหาฯยังไม่ต่ำสุด โดยคาดว่าจะต่ำสุดภายในประมาณกลางปีนี้ เช่นเดียวกับ "อัตราดอกเบี้ย" ที่คาดว่าจะถึงจุดต่ำสุดในรอบปีภายในกลางปีนี้

แนวโน้มตลาดปีนี้ สินค้า "บ้านเดี่ยว" น่าจะดีขึ้นเพราะปัจจัยบวกจากราคาน้ำมันที่ลดลง "ทาวน์เฮาส์" น่าจะดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายราคา 1-4 ล้านบาท/ยูนิตยังขายดี ส่วน "คอนโดฯพร้อมอยู่" ที่เคยกังวลว่าจะทิ้งดาวน์นั้น อานิสงส์มาตรการลดหย่อนภาษีจะทำให้ยอดคืนน้อยลง

การปรับตัวที่เป็น สูตรสำเร็จนาทีนี้คือ เน้นเรื่องถือเงินสด การควบคุมต้นทุนดำเนินงาน และปรับปรุงประสิทธิภาพทั้งการโฆษณา การตลาด การก่อสร้าง

ข้อเสนอ เชิงนโยบายต่อรัฐบาลมี 3 ข้อ 1.ควรยกเลิกมาตรการวางเงินดาวน์ 30% สำหรับการซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท 2.ส่งเสริมตลาดนักลงทุนต่างประเทศโดยปลดล็อกกฎหมายเช่าที่ดินฯ (พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542) จาก 30 ปี เป็น 90 ปี ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกให้กับตลาดภูเก็ต เชียงใหม่ สมุยโดยตรง 3.ไม่คัดค้านกรณีจะจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับภาษีมรดก แต่รัฐบาลควรถือโอกาสกระตุ้นเศรษฐกิจโดยลงทุนโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานเข้า ไปในต่างจังหวัดให้มากขึ้น

ท่องคาถาประคองธุรกิจยาวถึงปีหน้า

" ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์" ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เจ้าของฉายา "เศรษฐีหุ้นอันดับ 2" ของเมืองไทย มองว่าแนวโน้มปีนี้ ด้านกำลังซื้อพบว่าตลาดหดตัว โดยความต้องการที่อยู่อาศัยตลาดหลักน่าจะเป็นระดับราคา 1-5-6 ล้านบาท/ยูนิต

สำหรับมาตรการกระตุ้นโดยการลดหย่อนภาษีที่เรียกกัน ว่า "มาตรการ 20 มกรา" ทางบริษัทพฤกษาฯ ได้จำลองตารางแสดงสิทธิประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้าน จะได้รับ พบว่า ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท มีรายได้ประมาณ 2.5 หมื่นบาท จะประหยัดเงินในกระเป๋าประมาณ 5.7 พันบาท, ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท รายได้ประมาณ 5.1 หมื่นบาท ประหยัด 3.7 หมื่นบาท, ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท มีรายได้ 7.6 หมื่นบาท ประหยัด 7.1 หมื่นบาท กับซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท มีรายได้ 1.27 แสนบาท ประหยัด 1.2 แสนบาท นี่คือตัวเลขที่ผู้ซื้อบ้านประหยัดเงินในกระเป๋าตามสิทธิที่ได้รับลดหย่อน ภาษีฯ

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยลบ คือวิกฤตเศรษฐกิจโลกในภาพรวมที่ยังไม่มีแนวโน้ม ดีขึ้น ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ต่อเนื่องถึงปลายปีนี้ กับสถานการณ์การเมืองภายในที่มองว่า "ปัจจุบันถือว่าดีกว่าปีที่แล้ว แต่ความไม่แน่นอนยังมีอยู่"

กลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพในปีนี้ "ทองมา" แนะนำ 4 เรื่อง 1.ภาวะตลาดหดตัว สิ่งที่ทุกบริษัทต้องทำเหมือนกันหมด ทั้งในปีนี้และต่อเนื่องถึงปีหน้าคือ "การประคองธุรกิจ" เพื่อรักษาธุรกิจให้อยู่รอด 2.การสร้างแบรนด์ 3.การทำตลาดใน กลุ่มย่อย (sub segment) 4.การทำตลาดแบบผสมผสาน (integrated marketing)

โดย ประชาชาติธุรกิจ : 09-02-09