ชำแหละมาตรการลดหย่อนภาษี กระตุ้นอสังหาฯล็อตใหม่ใครได้อานิสงส์

เสียง ขานรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล "อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ" ที่ออกมาเมื่อวันที่ 20 มกราคมที่ผ่านมา รวมทั้งหมด 7 มาตรการ ดังกระหึ่มไม่แพ้ครั้งก่อนๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการ

1)ให้ผู้จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาฯ ที่ไม่เคยผ่านการใช้งานมาก่อน สามารถนำไปหัก ลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 3 แสนบาทต่อปี กรณีโอนกรรมสิทธิ์ใน ปี 2552

2)คงสิทธิให้นำดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านไปหักลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 1 แสนบาท และ

3)ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนบ้านและคอนโดฯ จาก 2% เหลือ 0.01 ลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01 และลดภาษีธุรกิจเฉพาะในการซื้อขายอสังหาฯ จาก 3.3% เหลือ 0.11% ออกไปถึงวันที่ 28 มีนาคม 2553 จากเดิมจะหมดอายุในวันที่ 29 มีนาคม 2552

สำหรับ 2 มาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นที่รับรู้และเข้าใจกันในวงกว้างดีอยู่แล้ว ขณะที่มาตรการแรก และมาตรการที่ 2 ซึ่งเป็นมาตรการลดหย่อนภาษีให้กับผู้ซื้ออสังหาฯ คนส่วนใหญ่ยังค่อนข้างสับสน "ประชาชาติธุรกิจ" จึงขอนำหลากหลายมุมมองและความเห็นจากที่ผู้รู้หลายๆ ท่านมาถ่ายทอด โดยวิเคราะห์เจาะลึงในรายละเอียดว่า คนกลุ่มใดบ้างจะได้ประโยชน์จากที่ภาครัฐประกาศลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคล ธรรมดา และการนำดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษี

ประเดิม ด้วยข้อมูลจากการวิเคราะห์ของ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยตั้งสมมติฐานว่าผู้มีเงินได้สามารถซื้อบ้านได้ในราคา 50 เท่าของเงินเดือน ต้องวางเงินดาวน์ 20% ของราคาขาย ที่เหลืออีก 80% ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ระยะเวลาผ่อนรวม 30 ปี และ สมมติฐานอัตราดอกเบี้ยคงที่ 7% ต่อปี พร้อมนำเสนอตัวอย่างคนซื้อบ้านที่มีรายได้/เดือน 15,000 บาท, 20,000 บาท, 30,000 บาท, 40,000 บาท, 50,000 บาท และ 60,000 บาท/เดือนตามลำดับ ว่าแต่ละกลุ่มจะได้รับประโยชน์จากมาตรการลดหย่อนภาษีมากน้อยแค่ไหน

พบ ว่า คนซื้อบ้านที่มีรายได้ไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน ไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้จากค่าซื้อบ้านตามจำนวนที่ จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 300,000 บาท และการนำดอกเบี้ยบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาท แม้แต่น้อย เนื่องจากคนกลุ่มนี้ไม่อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีอยู่แล้ว

ขณะที่ผู้ มีรายได้ 20,000 บาท/เดือน ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ 3,000 บาท หรือสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ 3,000 บาท ผู้มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน ได้ประโยชน์ 15,000 บาท ผู้มีรายได้ 40,000 บาท/เดือน ได้ประโยชน์ 25,000 บาท ผู้มีรายได้ 50,000 บาท/เดือน ได้ประโยชน์ 29,000 บาท และ ผู้มีเงินได้ 60,000 บาท/เดือน ได้ประโยชน์ 41,000 บาท โดยสรุปคือยิ่งมีรายได้สูงก็ยิ่งได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

ตัวอย่าง เช่น ผู้มีรายได้ 15,000 บาท/เดือน รายได้/ปี 180,000 บาท มีความสามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคา 750,000 บาท (50 เท่าของรายได้/เดือน) จ่ายเงินดาวน์ 20% หรือ 150,000 บาท กู้เงินธนาคาร 600,000 บาท ผ่อน/เดือนประมาณ 4,000 บาท ผ่อน/ปีประมาณ 48,000 บาท ภาระดอกเบี้ยในปีแรกประมาณ 80% หรือ 38,400 บาท

ในส่วนของรายได้ /ปี 180,000 บาทนั้น เมื่อหักลดหย่อนค่าใช้จ่ายตนเองและคู่สมรสแล้วเหลือ 120,000 บาท ไม่ต้องจ่ายภาษี เงินได้ จึงไม่สามารถใช้สิทธิหักลดหย่อนภาษีได้

ผู้มีเงินได้ 20,000 บาท/เดือน รายได้/ปี 240,000 บาท ซื้อบ้านได้ในราคา 1,000,000 บาท จ่ายเงินดาวน์ 20% หรือ 200,000 บาท กู้เงินธนาคารอีก 800,000 บาท ผ่อน/เดือน ประมาณ 5,300 บาท ผ่อน/ปี 63,600 บาท ภาระดอกเบี้ย ในปีแรกประมาณ 80% หรือ 50,880 บาท ในส่วนของรายได้ 240,000 บาท นั้น เมื่อหักลดหย่อนสำหรับตนเองและคู่สมรสแล้วเหลือ 180,000 บาท ต้องจ่ายภาษีเงินได้ 3,000 บาท

เมื่อรวมค่าลดหย่อนภาษี โดยนำค่าซื้อบ้านไปหักลดหย่อน 300,000 บาท และลดหย่อนดอกเบี้ยซื้อบ้านอีก 50,880 บาทเข้าด้วยกัน เท่ากับว่ามีสิทธิลดหย่อนได้ 350,880 บาท แต่เนื่องจากต้องจ่ายภาษีเพียงแค่ 3,000 บาท จึงสามารถใช้สิทธิประโยชน์ ภายใต้ 2 มาตรการนี้ได้เพียงแค่ 3,000 บาท หรือหักลดหย่อนภาษีได้เพียงแค่ 3,000 บาทเท่านั้น (ดูตัวอย่างในตาราง)

เมื่อนำข้อมูลจากการ วิเคราะห์ของผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ มาพิจารณา ฟันธงได้ว่าผู้ที่น่าจะได้รับอานิสงส์จากมาตรการนำค่าซื้อบ้านไปหักลดหย่อน ภาษีได้ไม่เกิน 300,000 บาทมากที่สุดคือผู้ที่จ่ายภาษีปีละ 300,000 บาทเต็มเพดานที่รัฐกำหนด หรือจ่ายภาษี 25,000 บาท/เดือน ซึ่งน่าจะเป็นกลุ่มที่มีรายได้กว่า 100,000 บาท/เดือน หรือมากกว่านั้น พิจารณาลึกลงไป ผู้มีรายได้/เดือนสูงกว่า 100,000 บาท หรือมีรายได้/ปีกว่า 1,200,000 บาทขึ้นไป มีความสามารถที่จะซื้อบ้านได้ระดับราคาเฉลี่ย 5,000,000 บาท (50 เท่าของรายได้/เดือน) ก็จะพบว่าผู้ประกอบการรายใดได้รับส้มหล่นจากมาตรการนี้

สอดคล้องกับ ความเห็นของ "ประสงค์ เอาฬาร" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรที่มองว่า ผู้ซื้อบ้านที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวมากที่สุดคือกลุ่มที่ซื้อ บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ในตลาดมากที่สุดถึง 70% ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว คอนโดฯ รวมทั้งทาวน์เฮาส์ในเมือง พร้อมกับชี้ว่าในส่วนของผู้ประกอบการ หากรายใดมีแบ็กล็อก หรือบ้านที่ลูกค้าจองซื้อและรอโอนอยู่ในมือมากที่สุด ก็จะมีโอกาสได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากที่สุดเช่นเดียวกัน ส่วนบ้านในสต๊อกที่จะระบายออกสู่ตลาด หากขายออกไปได้ก็จะได้อานิสงส์ด้วย

ขณะ ที่ "อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย ก็มีความเห็นในทำนองเดียวกันว่า มาตรการหักลดหย่อนภาษีจากค่าซื้อบ้านจะส่งผลดีต่อตลาดบ้านระดับราคาปานกลาง และบ้านราคาแพง ส่วนบ้านราคาถูกจะไม่ได้รับประโยชน์

แม้จะไม่ได้ฟัน ธงเปรี้ยงลงไปว่า จริงๆ แล้วมาตรการที่ภาครัฐออกมาจะจูงใจคนซื้อบ้านกลุ่มไหนมากที่สุด แต่พอจะแปลความหมายได้ว่ากลุ่มใดได้ประโยชน์สูงสุด ก็น่าจะมีแรงจูงใจมากที่สุด

ส่วนคนซื้อบ้านราคาถูก หรืออีกนัยหนึ่งคือผู้มีรายได้น้อยที่ควักกระเป๋าจ่ายภาษีน้อย หรืออาจไม่ต้องจ่ายภาษี รู้อย่างนี้แล้ว คงต้องทำใจ เพราะแทบจะไม่ได้อานิสงส์จากมาตรการนี้เลย

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ 26-01-2552