ผ่าแผนกระตุ้นอสังหาฯ หากมากไประวังฟองสบุ่

จากเศรษฐกิจในประเทศและเศรษฐกิจโลกชะลอตัว หรือบางประเทศเข้าขั้นถดถอย ทำให้รัฐบาลอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ ต้องเร่งฉีดยากระตุ้น

โดย ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่รัฐบาลให้ความสำคัญ เพราะเป็นธุรกิจหัวจักรที่จะดึงธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องให้คึกคักตามได้ รวมทั้งยังเป็นการสนับสนุนให้คนมีบ้านได้ผลทั้งในแง่เศรษฐกิจและสังคมไปใน คราวเดียวกัน

หลัง จากที่รัฐบาลชุดก่อนได้ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปีแล้ว มาครั้งนี้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ก๊อกสอง ที่เตรียมจ่อเข้าคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในสัปดาห์นี้ หากไม่มีอะไรผิดพลาดจะมีเรื่องของการเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยผ่อน บ้านจากปีละ 1 แสนบาท เป็น 2 แสนบาท

การให้ธนาคารรัฐอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดตั้งบริษัทรับประกันสินเชื่อ หรือ มอร์เกจ อินชัวรันส์ ขึ้นมา เพื่อทำหน้าที่ค้ำประกันเงินกู้ของผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ธนาคารปล่อยกู้ได้ถึง 100% โดยไม่จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ 15-20% เหมือนที่ทำกันอยู่เป็นปกติ

นอกจากนั้น ธอส. ยังมีแนวคิดการปล่อยสินเชื่อสำหรับซื้อบ้านหลังแรก ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 5% โดยอาศัยเงินจากการเพิ่มทุน 2,000 ล้านบาท รวมกับสภาพคล่องที่มีอยู่ 6 หมื่นล้านบาท มาปล่อยกู้

ทั้งมาตรการเก่าที่มีอยู่และมาตรการที่จะคลอดมาใหม่ ล้วนแล้วแต่เป็นมาตรการกระตุ้นในฝั่งของกำลังซื้อประชาชนด้วยกันทั้งสิ้น

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เห็นว่า กรณีที่รัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เป็นเรื่องที่ดีต่อธุรกิจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ดีมานด์เพิ่มขึ้น และยังส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อลดลงน้อย โดยเฉพาะการที่รัฐบาลจะให้ธอส. จัดตั้งบริษัทรับประกันสินเชื่อขึ้นมา เพื่อทำหน้าที่คำประกันเงินกู้ของผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ธนาคารปล่อย กู้ได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ จะเป็นประโยชน์กับกลุ่มที่มีรายได้น้อย เป็นการอำนวยความสะดวกลูกค้ามากขึ้น

ขณะที่นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า การเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยผ่อนบ้านนั้น ผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาทนั้นไม่ได้ประโยชน์ เพราะปกติไม่อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีอยู่แล้ว ผู้ที่จะได้ประโยชน์คือกลุ่มที่มีรายได้ต่อเดือน 5 หมื่นบาทขึ้นไป และคนกลุ่มดังกล่าวต้องซื้อบ้านตั้งแต่ระดับราคา 3-4 ล้านบาทขึ้นไปจึงจะได้ประโยชน์ ส่วนการจัดตั้งบริษัทรับประกันสินเชื่อนั้นจะเป็นการลดความเสี่ยงของธอส. ในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงการลดอัตราดอกเบี้ยที่จะต่ำกว่า 5% ที่ถือว่าเป็นเรื่องดี

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นเพิ่มว่า การเพิ่มค่าลดหย่อนเป็น 2 แสนบาทนั้น ส่วนใหญ่ผู้ที่มีรายได้ 1-1.5 แสนบาทต่อปี ก็ไม่เสียภาษีอยู่แล้ว เพราะนำรายได้ส่วนอื่นไปลดหย่อนอยู่แล้ว ขณะที่การตั้งบริษัทค้ำประกันสินเชื่อนั้น ตัวเลขของเบี้ยประกันที่จะกำหนดขึ้นมานั้นอยู่ที่เท่าไหร่ หากมีอัตราสูงเกินไป ผู้ที่ซื้อบ้านนั้นจะแบกรับภาระไม่ไหว

“กำลังซื้อในช่วงนี้ชะลอตัวลง เพราะคนส่วนใหญ่ไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ ทางที่ดีรัฐบาลควรจะผลักดันกฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์ หรือกฎหมายเอสโครว์สให้เกิดขึ้น จากเดิมที่เป็นการบังคับใช้แบบภาคสมัครใจ แต่ต่อไปต้องให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องนำมาใช้ปฏิบัติอย่างจริงจัง จะช่วยสร้างความมั่นใจได้เพิ่มขึ้น” นายวสันต์ กล่าว

จากการประมวลผลหลากมุมมองของมาตรการ เห็นได้ว่ามาตรการอาจจะช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เพิ่มขึ้นได้ ระดับหนึ่ง แต่ก็ต้องคำนึงถึงความพอดีในการใช้มาตรการด้วย อย่างกรณีของการค้ำประกันสินเชื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ ถือว่าเป็นยาแรงพอใช้ แต่ในระยะยาวหากไม่มีการควบคุมที่ดีพอ โดยเฉพาะในฝั่งของซัพพลายก็อาจจะก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้ เหมือนที่เคยเกิดมาแล้วในปี 2540 หรือวิกฤตในสหรัฐที่กลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลกในขณะนี้ ก็เกิดจากการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือ ความสามารถในการผ่อนของลูกค้าจากการปล่อยกู้ให้ 100% เพราะการยึดบ้านคงจะไม่ใช่ทางออกที่ธนาคารต้องการ หากผู้ซื้อบ้านผ่อนไม่ไหว และการที่คนซื้อไม่จำเป็นต้องเก็บหอมรอมริบเพื่อดาวน์บ้านนั้น จะทำให้ความห่วงแหนสินทรัพย์มีน้อยลง พร้อมที่จะปล่อยได้ทันทีที่มีปัญหา

เช่นเดียวกับการปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ หากกำหนดอัตราดอกเบี้ย โดยอ่านภาวะตลาดเงินในอนาคตไม่ถูกต้อง ดอกเบี้ยขาลงในเวลานี้ อาจจะทำให้มาตรการเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำกลายเป็นภาระของผู้ซื้อมากกว่าเป็นการ ช่วยเหลือ เหมือนแคมเปญดอกเบี้ย 9% ในอดีต มาตรการดีๆ อาจจะมีคม 2 คมซ่อนอยู่ ถ้าไม่รู้จักความพอดี

ที่มา : โพสต์ ทูเดย์ 13-01-2552