พิษศก."อสังหาฯหรู"ราคาดิ่ง20%

เอกชนฟันธงปี 2552 อสังหาฯ ทรุด ตามภาวะเศรษฐกิจ ผู้บริโภคขาดความมั่นใจ ที่ปรึกษาข้ามชาติระบุราคาอสังหาฯ หรู ร่วงยกแผง 20% ขณะที่นายกอาคารชุดแนะอย่าลงทุนกระจาย ใช้สูตรประคองตัวรอจังหวะฟื้นปี 2553 ด้าน "โนเบิล" ชี้ระวังตลาดชะงัก ผู้บริโภครอซื้อของถูก ไม่เชื่อว่าผู้ประกอบการหั่นราคาหนีตาย ขณะที่ "พฤกษาฯ" ฟันธงปีหน้าไม่มีสินค้าพระเอก

"กรุงเทพธุรกิจ" จัดเสวนาโต๊ะกลม "ทางเลือก ทางรอด ธุรกิจอสังหาฯ ปี’52 ฝ่าปัจจัยลบศก.-การเมือง” โดยเชิญวิทยากรจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องมาร่วม แลกเปลี่ยนความคิดเห็น ซึ่งทุกคนมองประเด็นตรงกันว่า ธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2552 มีแนวโน้มการเติบโตที่ลดลง จากภาวะการขายที่ชะลอตัว เนื่องจากกำลังซื้อได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบเศรษฐกิจ

นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจัยที่มีผลต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนหนึ่งเกิดจากการลงทุนของต่างประเทศ เห็นได้จากสถิติการเข้ามาลงทุนของต่างชาติลดลง และจากข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) พบว่านักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยลดลงมาก การลงทุนจากญี่ปุ่นลดลงถึง 50% เมื่อเทียบกับปี 2550 ขณะที่นักลงทุนจากสหรัฐอเมริกา และจีน ก็ลดลงมากเช่นกัน

นอกจากนี้ ผลกระทบจากการส่งออกที่ลดลง อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าในปี 2552 น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.7% หรือราว 1.7 ล้านคน เพิ่มจากปี 2550 ที่มีคนว่างงานประมาณ 4 แสนคน และเพิ่มขึ้นจากปี 2540 ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ 1.2% จากอัตราการว่างงาน 1.4 ล้านคน

ราคาอสังหาฯร่วงยกแผง10-20%

ผลกระทบดังกล่าว รวมถึงการชะลอลงทุนของบริษัทข้ามชาติ ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ทุกเซ็กเมนท์ ทั้งโรงแรม อพาร์ตเมนต์ และพื้นที่สำนักงาน อาจมีการคืนพื้นที่เช่า รวมถึงไม่ขยายพื้นที่เพิ่ม ภาพสะท้อนดังกล่าวเกิดขึ้นทั้งภูมิภาค เช่น ฮ่องกง ที่อยู่อาศัยหรู ทั้งราคาขายหรืออัตราค่าเช่าลดลง 15-20%, ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไป หรือตลาดแมส ราคาขายลดลง 20-25%, สำนักงานเกรดเอ อัตราค่าเช่าลดลง 15-25%, พื้นที่ค้าปลีกในเมือง ราคาลดลง 25-30% และมีอัตราค่าเช่าลดลงไม่น้อยกว่า 20% เช่นกัน

ประเทศสิงคโปร์ ราคาที่อยู่อาศัยลดลง 12-15% ขณะที่ประเทศในแถบยุโรป ไม่ว่าจะเป็น อังกฤษ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง 6% และปัจจุบันแทบไม่มีการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้บริโภค ขณะที่ประเทศไทยคาดการณ์ว่าในปี 2552 ราคาอสังหาฯ ก็น่าจะลดลงด้วยเช่นกัน กล่าวคือ ราคาที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ จะลดลง 10-15% ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยทั่วไปราคาจะลดลง 5-10%, ออฟฟิศเกรดเอ อัตราค่าเช่าลด 10-15%, พื้นที่ค้าปลีกในเมือง ค่าเช่าลด 10-15%, โรงแรมหรู ค่าเช่าลด 15-20% และตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรดเอ อัตราค่าเช่าลดลง 20-30%

นอกจากนี้ ยังมองว่าตลาดโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับหรู จะเกิดภาวะล้นตลาด เนื่องจากผู้เช่าที่เป็นกลุ่มผู้บริหารชาวต่างชาติย้ายกลับประเทศ ทำให้เหลือพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น และมีแนวโน้มเกิดภาวะล้นตลาด

แนะประคองตัวรอเศรษฐกิจฟื้นปี2553

ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กรรมการ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงมุมมองต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ว่า เห็นด้วยว่าราคาได้จะปรับลดลง แต่คงไม่เป็นการลดทั้งหมด ต้องพิจารณาเป็นรายเซ็กเมนท์ หรือประเภทของอสังหาฯ โดยอสังหาฯ บางประเภทราคามีการปรับขึ้นแบบสวนกระแส

"ตลาดปี 2551 เห็นชัดว่าเกิดอะไรขึ้น 9 เดือนเศษ ตลาดพอไปได้ แต่ 3 เดือนหลัง คือ ต.ค.-ธ.ค. ยอดขายรวมกันเหลือเดือนเดียว ทั้งที่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของทุกปี เป็นช่วงที่ขายดีที่สุด" นายอธิป กล่าว พร้อมให้ความเห็นว่า แม้รัฐบาลจะขยายมาตรการสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาฯ ออกไปอีก 1 ปี แต่เชื่อว่าในปี 2552 ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง ประคองตัวให้รอด เพื่อรอความหวังว่าตลาดจะกลับมาฟื้นในปี 2553

"การทำให้ทั้งปี 2552 ชนะปี 2551 ไม่ใช่เรื่องง่าย 9 เดือน ปี 2552 อาจจะแพ้ 9 เดือนของปีที่ผ่านมา ปีหน้าเป็นปีที่ต้องเอาตัวเองให้รอด เพราะถ้าไม่รอดก็จะกินเนื้อตัวเอง อสังหาฯ ปีหน้าอย่างดีก็แค่ทรงตัว" นายอธิป กล่าว และว่าการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในปีหน้าไม่ควรทำกระจายไปทุกๆ ประเภทสินค้า กล่าวคือควรทำในจุดที่ถนัดโฟกัสเป็นจุดๆ ไปในตลาดที่ยังมีดีมานด์และได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบน้อยที่สุด

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าแม้ตลาดระดับกลางจะเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ใหญ่มีโอกาสทางการตลาดสูง ขณะเดียวกันก็มีผู้ลงมาเล่นตลาดนี้ค่อนข้างมาก แต่จากการที่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการ และเลือกเฉพาะผู้ประกอบการที่มีประวัติดี มีศักยภาพเท่านั้น การที่ธนาคารคัดเลือกผู้ประกอบการเช่นนี้ ในที่สุดก็จะสร้างดุลยภาพให้กับธุรกิจ

บ้านราคา3-4ล้านดีมานด์พุ่ง

หากพิจารณาระดับราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ จะพบว่าราคาบ้านที่ 3-4 ล้านบาทเป็นราคาที่เหมาะสมสูงสุด และจากการที่ราคาน้ำมันปรับตัวลดลง เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อบ้านเดี่ยวในทุกทำเล ส่วนตลาดทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ 1-3 ล้านบาท แต่หากราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อาจได้รับกระทบ เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในระดับราคาดังกล่าว ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบมากสุด

ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่เจาะกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ คงทำการตลาดยากขึ้น เชื่อว่าราคาคอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวไทย ยังคงอยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ที่ไม่เป็นที่รู้จักในตลาดจะลดลง เพราะธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้โครงการ

สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ แนวสูงหรือคอนโดมิเนียมต้องปรับตัว ซึ่งได้เริ่มปรากฏให้เห็นแล้วคือ แบ่งเฟสการขาย เพื่อสร้างสมดุลดีมานด์ ขณะเดียวกัน ทำให้ประมาณการต้นทุนการก่อสร้าง กับราคาขายให้สอดคล้องกัน และหากหน่วยที่เปิดขายไปแล้ว ลูกค้าติดปัญหาโอนไม่ได้ก็ทำให้โครงการนำยูนิตดังกล่าวกลับมาขายใหม่ได้เร็ว ขึ้น

ไม่มั่นใจรายได้-รอราคาลง

นายปฏิมา กล่าวเสริมว่า การทำโครงการคอนโดมิเนียมขาย ต้องศึกษาตลาดให้ดี เพราะขณะนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในบางทำเล ที่เน้นกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ หรือคอนโดหรู กำลังประสบปัญหาด้านการขาย ส่วนโครงการที่เคยประกาศขาย 3 แสนบาท/ตร.ม. ก็ได้ปรับลดราคาขายลงมา 2 แสนบาท/ตร.ม.

สอดคล้องกับนายธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า โครงการคอนโดมิเนียม ที่นำออกไปขายให้ลูกค้าสิงคโปร์ ฮ่องกง ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่ทำงานด้านไฟแนนซ์ ซึ่งภาคธุรกิจนี้กำลังประสบปัญหา ลูกค้ากลุ่มนี้อาจทิ้งเงินจองได้โดยง่าย

ผู้บริหารโนเบิล ยังให้ความเห็นอีกว่า สิ่งที่กังวลคือกำลังซื้อ เพราะการซื้ออสังหาฯ มีปัจจัยประกอบที่สำคัญ คือ ความมั่นคงของรายได้ และส่วนใหญ่ซื้อเพื่อรอราคาขึ้นในอนาคต แต่ขณะนี้สิ่งที่ผู้ประกอบการเผชิญเหมือนกัน คือลูกค้ายังไม่ตัดสินใจ เพราะมองว่าราคาน่าจะถูกลงอีก

"วันนี้ผู้ประกอบการทุกรายระวังตัว ผมว่าคงไม่มีใครเจ๊ง เพราะกำไรขั้นต้นแต่ละรายอยู่ที่ 30% กำไรสุทธิอยู่ที่ 15-20% ดี/อี ก็เพียง 1 เท่าหรือต่ำกว่านี้ เมื่อทุกรายโอเคหมด มีกำลังที่จะยืนอยู่ต่อได้ การที่จะดั๊มพ์ราคาลงมาคงไม่มีใครทำ" นายธงชัย กล่าว พร้อมระบุว่าภายใต้วิกฤติเศรษฐกิจโลกปี 2551 ยังมีความโชคดีซ่อนอยู่ เป็น "ความโชคดีในความโชคร้าย" จากความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองภายในประเทศ ทำให้ภาคเอกชนไม่กล้ากู้เงินมาลงทุนมากนัก ทำให้โครงสร้างสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับต่ำ อีกทั้งปัญหาที่เกิดจากธนาคารล้มเหมือนปี 2540 นั้น คงไม่เกิดขึ้น

ขณะที่ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (PS) ระบุว่า คงไม่มีผู้ประกอบการรายใดลดราคาขาย 40-50% แต่มีความเป็นไปได้ที่จะเลือกจัดโปรโมชั่นเป็นช่วงๆ และเชื่อว่าตั้งแต่ปลายปี 2551 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/2552 จะยังคงเป็นช่วงที่มีการแข่งขันด้านโปรโมชั่น การแข่งขันด้านการตลาดสูง เพราะผู้ประกอบการต้องการระบายสต็อก

"อสังหาฯ ทุกเซ็กเมนท์มีแนวโน้มหดตัว และเชื่อว่าในปี 2552 ไม่มีสินค้าประเภทไหน หรือเซ็กเมนท์ใดมีความโดดเด่น ต้องพิจารณาในบางทำเล บางสินค้า" ประเสริฐ กล่าว

สต็อกอสังหาฯแสนยูนิตรอขาย

ขณะที่ นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ให้สัมภาษณ์กับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีการแข่งขันกัน เพื่อที่จะระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่ในมือ โดยภาพรวมสินค้าบ้านมีอยู่ในสต็อก 3.3 หมื่นหน่วย,ทาวน์เฮ้าส์ มีประมาณ 2.8 หมื่นหน่วย, ขณะที่คอนโดมิเนียมมีทั้งสิ้น 5-6 หมื่นหน่วย มีทั้งเปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาและปีนี้ สร้างเสร็จแล้วขายไม่หมดซึ่งแต่ละโครงการเหลือไม่น้อยกว่า 10-20%

ถ้าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือไม่มีหน่วยขายใหม่เข้ามาสู่ตลาดเลย สินค้าที่มีอยู่ในตลาดทั้งหมด คาดว่าใช้เวลาระบายประมาณ 3-5 ปี โดยเฉพาะคอนโดเชื่อว่าจะมีสินค้าที่นำกลับมาขายใหม่มากขึ้น จากการที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการแข่งขันสูงขึ้น รวมทั้งสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการให้สินเชื่อกับผู้พัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้เราเห็นการชะลอตัวของการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี ที่บ่งบอกถึงภาวะความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการเข้าสู่ภาวะสมดุล ระหว่างจำนวนโครงการที่เปิดตัว กับปริมาณความต้องการของตลาด

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้มีห้องชุดในคอนโดมิเนียมมาฝากขายผ่านซีบีฯ เพิ่มขึ้น 10% บางรายยอมขายเท่าทุน เพราะต้องการเงินสด ซึ่งคาดว่าในปีนี้จะมีกลุ่มคนที่ซื้อลงทุนในแต่ละโครงการ 2-3 ยูนิต หรือมีการซื้อยกชั้น จะนำออกสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น โดย ณ สิ้นไตรมาส 3/2551 มีคอนโดมิเนียมเปิดขาย 5.5 หมื่นยูนิต และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 หมื่นหน่วย โดยมียอดขายประมาณ 78% ที่เหลือ 5,000-6,000 ยูนิต คาดว่าใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 2 ปี

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ 05-01-2552