โอกาสทองในการซื้อบ้านมาหรือยัง?

เศรษฐกิจตกต่ำ แต่อสังหายังเป็นการลงทุนที่นักลงทุนสนใจ บ้านราคาตกถึงขีดสุดหรือยัง จะซื้อเมื่อไรดี ล้วนแต่เป็นคำถาม ฟังคำตอบเหล่านี้ได้จากซีอีโอ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) "อนุพงษ์ อัศวโภคิณ"

กรุงเทพ ธุรกิจ ออนไลน์ : สองสามเดือนที่ผ่านมา มีแต่คนถามผมว่าจะซื้อบ้านตอนไหนดี เพราะคนส่วนมากคิดว่าปัญหาเศรษฐกิจจะทำให้ราคาต้องลดลงมาก ซึ่งผมตอบได้ยากว่าจะซื้อตอนไหนดีเพราะขึ้นอยู่กับความจำเป็นและความต้อง การบ้านของผู้ถาม แต่ผมค่อนข้างมั่นใจว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ลดมากอย่างที่หลายๆ คนคาดหวัง

สาเหตุที่คนจำนวนมากคาดคะเนว่าราคา บ้านช่องจะลดลงอย่างมากแล้วจ้องรอซื้อในตอนนั้นก็เพราะในตอนนี้ไม่มีใครรู้ แน่ว่าเศรษฐกิจของโลกจะเลวร้ายลงไปถึงไหน ทั้งยังมีการคาดคะเนว่าจะมีการปิดกิจการ คนตกงาน และเรื่องอื่นๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมาอีก

ดังนั้น คนส่วนมากจึงเอาการคาดคะเนเกี่ยวกับเรื่องในอนาคตไปเปรียบเทียบกับสิ่งที่ เคยเกิดขึ้นจริงในปี 2540 ทั้งๆ ที่ความจริงเป็นเสมือนเอาทุเรียนไปเปรียบกับมะเขือยาว!

• ในปีวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 นั้น ธนาคารต่างๆ แทบจะไม่ปล่อยกู้ทั้งกับผู้ซื้อและผู้ทำโครงการ แต่ในตอนนี้ไม่ใช่ ระบบธนาคารมีการป้องกันตัวเป็นอย่างดี จึงยังสามารถให้กู้ได้ในระดับที่เห็นว่าปลอดภัยต่อระบบ

• ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ก็ไม่เหมือนก่อน เพราะมีรายที่เข้มแข็งเกิดขึ้นมามาก ซึ่งก็ส่งผลให้ธนาคารมีความมั่นใจ

• ปัญหาของปี 2540 คือ เศรษฐกิจแบบฟองสบู่ มีเงินนอกเข้ามามาก มีการเก็งกำไรกันอย่างกว้างขวาง เมื่อฟองสบู่แตกราคาที่สูงเกินจริงก็กลับสู่ภาวะปกติ ตามมาด้วยธนาคารเข้ายึดทรัพย์ออกขายทอดตลาด ราคาจึงตกลง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในตอนนี้ไม่ใช่การเก็งกำไร เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้สำหรับการเก็งกำไรมานานแล้ว

พอผมพูดถึงภาวะไม่มีการเก็งกำไร ก็มักจะถูกแย้งว่าไม่จริง ซึ่งผมยอมรับว่ามีแต่อยู่ในวงจำกัด อาทิเช่น คอนโดก็พบว่ามีการซื้อเพื่อเก็งกำไรในอัตราไม่น่าจะเกินกว่า 20% ส่วนที่ดินนั้นยิ่งมองง่ายเพราะเมื่อธนาคารไม่ปล่อยกู้เพื่อเก็งกำไรที่ดิน ก็จะมีแต่คนที่มีเงินเย็นที่ซื้อเก็งกำไรและคนเหล่านี้ไม่เดือดร้อนที่ ธนาคารไม่ให้กู้ จึงไม่จำเป็นต้องรีบขาย และสามารถรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมได้

สำหรับการกู้ในส่วนของผู้ซื้อนั้นก็ เช่นกัน ในขณะนี้ มีลูกค้าไม่ผ่านการกู้เพิ่มขึ้นมาก บางโครงการมีลูกค้ากู้ไม่ผ่านมากถึง 50% ซึ่งผมเห็นว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะนี่คือระบบที่เท่ากับว่าธนาคารช่วยกรองมาให้แล้ว

ระบบธนาคารจึงประกันให้ว่าลูกค้า ปลอดภัย ผู้ทำโครงการปลอดภัยและธนาคารก็ปลอดภัย เป็นประโยชน์แก่ระบบเศรษฐกิจ และในที่สุด ธนาคารก็ยังสามารถที่จะนำเงินมาปล่อยกู้แก่ผู้ทำโครงการต่อไปได้

ในขณะนี้ แม้ว่าลูกค้าจะกู้ไม่ผ่าน สมมติว่ามากถึง 50% ก็ยังดีกว่าในปี 2540 อย่างมากเพราะในตอนนั้นมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านได้ผ่านเพียง 10% เท่านั้น จึงมั่นใจได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงแข็งแรงดีอยู่

ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เห็นได้ว่าแม้ภาพ ของเศรษฐกิจอาจจะดูไม่ดีคล้ายๆ กัน แต่มาจากคนละสาเหตุ ดังนั้น ผลที่ตามมาจึงย่อมไม่น่าจะเหมือนกันไปได้ แต่ก็ไม่ใช่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยืนอยู่เข้มแข็งและเพิ่มขึ้นต่อไป เพราะในปีหน้าเป็นที่ตลาดจะอ่อนตัวและต้นทุนวัสดุก่อสร้างจะลดลงแน่นอน จึงอาจจะส่งผลให้ราคาอ่อนตัวลงบ้าง แต่ไม่ใช่การลดลงอย่างเป็นระบบทั้งตลาด

ตลาดดุเดือดแน่นอน

ในภาวะที่ตลาดอ่อนตัวลงจะมีการแข่งขัน กันอย่างดุเดือดแน่ เพราะผู้ประกอบการต่างก็ต้องการเงินเพื่อให้บริษัทตัวเองปลอดภัยที่สุดจน กว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่ไม่ใช่การแข่งขันที่พากันตัดราคาเพราะเหตุผลที่อ้างมาแล้วว่าต้นทุน ที่ดินไม่ลดลง ต้นทุนเงินกู้ไม่ลดลงและความต้องการในตลาดยังมีอยู่

ทุกวันนี้ จะเห็นได้ว่าบริษัทขายบ้านและคอนโดได้รับการสอบถามราคาเพิ่มขึ้นเกือบสอง เท่า เวลาเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ก็ยังมีจำนวนผู้สนใจเข้ามาดูไม่ลดลง แสดงว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่มาก แต่การซื้อจริงกลับมีน้อย ก็เป็นเครื่องชี้ชัดว่าผู้ซื้อรอราคาเพราะคาดว่าจะมีการลดราคาจากผลของพิษ เศรษฐกิจ

ตราบที่มีคนเข้าคิวรอซื้อจำนวนมาก ก็หมายความว่าตลาดยังดีอยู่ แล้วคนขายของที่ไหนจะลดราคา

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการไม่ได้มีต้นทุนลดลงมากพอ จึงทำเช่นนั้นไม่ได้เพราะรังแต่จะทำให้อุตสาหกรรมพังได้โดยง่าย อันนี้ทุกคนเข้าใจกันดี ฉะนั้นการแข่งขันด้านราคาจึงจะอยู่ในวงจำกัดและในช่วงเวลาที่จำกัด ขึ้นกับแผนบริหารการเงินของแต่ละราย

เราจึงจะเห็นการต่อสู้กันในด้านของการ เสนอของแถม เสนอเงื่อนไขทางการเงินที่ดีกว่า ซึ่งในตอนนี้ก็เริ่มมีให้เห็นกันแล้ว อาทิเช่น การร่วมมือกับธนาคารให้ข้อเสนอการกู้ที่น่าสนใจ เป็นต้น

ผู้ประกอบการจะแข่งขันกันอย่างหนัก แต่ไม่ใช่การลดราคาอย่างหนักเพราะทุกรายรู้ว่าแข่งด้วยการลดราคาเมื่อไรจะตายกันหมด

อีกด้านหนึ่งก็ได้แก่การแข่งขันลดต้น ทุนให้แก่ลูกค้า อาทิเช่น ร่วมกับผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งผู้ซื้อบ้านก็จะรู้สึกได้ทันทีถึงภาระที่ลดลง เพราะเมื่อซื้อแล้วก็จะไม่ใช่ได้รับแต่บ้านว่างเปล่า แต่เป็นบ้านที่อยู่ได้ทันทีและอยู่ได้อย่างสบาย

รายใหญ่กับรายเล็กได้เปรียบกว่า

อย่างที่กล่าวมาแล้วถึงการแข่งขัน ซึ่งด้านการลดราคานั้นเกิดขึ้นยาก ดังนั้น การร่วมกับธนาคารทำข้อเสนอทางการกู้ที่ดีจึงน่าจะเป็นทางที่ได้รับความสนใจ จากผู้ซื้อ แต่ก็ต้องยอมรับด้วยว่าการส่งเสริมการขายในแบบนี้ จะต้องมีจำนวนยูนิตมากเพียงพอจึงจะทำให้ความร่วมมือกันนี้น่าสนใจ และก็มีเฉพาะผู้ทำโครงการรายใหญ่ที่จะมีปริมาณยูนิตมากเช่นนั้น

ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถขยายจำนวน โครงการได้มาก เพื่อเฉลี่ยความเสี่ยง เมื่อบางโครงการขายได้ บางโครงการขายไม่ได้ ก็สามารถมีรายได้ค้ำจุนกันได้ ในขณะที่ผู้ทำโครงการขนาดกลางขาดความสามารถจะทำเช่นนั้น จึงเสียเปรียบทั้งในการร่วมมือกับธนาคารและเสียเปรียบในการจัดการความเสี่ยง

สำหรับรายเล็กนั้น น่าจะเรียกได้ว่าได้รับผลกระทบไม่มาก เพราะส่วนมากมีปัญหาในการกู้ธนาคารอยู่แล้ว จึงใช้เงินตัวเองสร้างและตลาดในบางทำเล ก็นับว่ามีความต้องการสูง ภาวะเศรษฐกิจจึงไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ทำโครงการรายเล็กมากนัก

จะเลือกซื้อบ้านอย่างไร

เมื่อผู้ทำโครงการกำลังก้าวเข้าสู่การ แข่งขัน ก็จะเกิดภาวะตลาดของผู้ซื้อ (buyers market) อย่างแน่นอน ฉะนั้นผมจึงอยากแนะนำให้ผู้จะซื้อบ้านจำไว้ประการแรกว่า "การเห็นกับตาย่อมดีที่สุด" เลือกสิ่งที่จับต้องได้จริง เพราะในเวลาเช่นนี้ลูกค้าจะไปโครงการไหน อยากดูอะไรจะได้รับการตอบสนองอย่างดีแน่นอน การจะคิดว่าซื้อจากรายใหญ่แล้วจะดีนั้นก็ไม่แน่นอนเสมอไป

เช่นกันกับเลือกสินค้าจากผู้ทำโครงการ เล็กก็ควรไปดูกับตาตัวเอง เพราะมีบางโครงการที่ทำเสร็จ ส่งมอบได้เรียบร้อย แต่ยอดขายน้อยทำให้มีลูกบ้านอยู่ไม่กี่หลัง ทำให้สภาพการอยู่อาศัยกลายเป็นความลำบากไปได้เหมือนกัน

ในตอนนี้ จึงเป็นโอกาสที่จะได้เลือกดูกับตา สัมผัสได้จริง จากนั้นจึงพิจารณาข้อเสนอที่โครงการมอบให้ว่าน่าสนใจเพียงใด

ผู้สนใจซื้อบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ น่าจะมีโอกาสได้เลือกมากขึ้นเป็นพิเศษ เนื่องจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์น่าจะเพิ่มขึ้นมาก เพราะเป็นการพัฒนาบนที่ดินแปลงใหญ่ และสามารถแบ่งออกเป็นระยะต่างๆ ตามจำนวนการขายได้ จึงไม่เกิดความเสี่ยงมากเหมือนกับการทำคอนโด ซึ่งเมื่อสร้างฐานรากแล้ว ก็จะต้องทำให้เสร็จแม้ว่าจะขายได้เพียงเล็กน้อยก็ตาม

ระวังงาจะไหม้เพราะรอถั่วสุก

ด้วยปัจจัยของปัญหาทางเศรษฐกิจในตอนนี้ กับในปี 2540 ที่แตกต่างกันเกือบสิ้นเชิงนี้ จึงเห็นได้ว่าโอกาสของการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะทรุดอย่างหนักเหมือนก่อน ไม่น่าจะไม่เกิดขึ้นได้ แต่เงื่อนไขในการซื้อของลูกค้าจะดีขึ้นแน่นอน จากการแข่งขันผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม ยังมีอีกปัจจัยหนึ่งที่ควรนำมาพิจารณา คือ ต้องกู้เงินธนาคารมาชำระหรือเปล่า ในกรณีนี้คนที่มีเงินเก็บจำนวนมากและจะซื้อด้วยเงินสดย่อมไม่มีปัญหาอะไร แต่หากจะต้องกู้เงินธนาคารมาซื้อก็จะเห็นได้ว่าอัตราต้นทุนดอกเบี้ยกำลัง เปลี่ยนไปอย่างช้าๆ ทั้งโดยทางตรงและทางอ้อม ในทางที่สูงขึ้น หมายความว่าแม้ผู้ทำโครงการจะไม่ขึ้นราคา ต้นทุนการเงินของลูกค้าก็จะต้องขึ้นไปแน่นอนในอนาคต

อีกปัจจัยหนึ่ง คือ ความมั่นใจของผู้บริโภคกับปัจจัยทางเศรษฐกิจนั้น แม้ว่าจะสัมพันธ์กันแต่ก็ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน อาทิเช่น ในบางเวลาแม้ว่าการเมืองและเศรษฐกิจยังมีปัญหา แต่ความมั่นใจของผู้บริโภคก็กลับขยับตัวขึ้นมาได้ ขึ้นอยู่กับบรรยากาศแวดล้อม

ในขณะนี้ ไม่มีใครทำนายได้แน่ว่าเศรษฐกิจจะตกต่ำลงไปอีกนานแค่ไหน แต่เมื่อถึงตอนนั้น ความมั่นใจกลับมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะขยับตัวขึ้นทันที ดังจะเห็นได้เสมอในตลาดหลักทรัพย์ที่มีเพียงไม่กี่คน ที่สมหวังกับการรอซื้อหุ้นในราคาที่ต่ำที่สุด

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็แทบจะไม่แตกต่างกัน!

ที่มา : กรุงเทพ ธุรกิจ ออนไลน์