เจาะราคาที่ดินใหม่กลางกรุง >ธนารักษ์ประเมิน 50 ทำเลฮอตพุ่ง 159% พหลฯ-วิภาวดีฯ ตร.ว.ละ 2 แสน

บริษัทพัฒนาที่ดิน- ผู้บริโภคอ่วมค่าโอนบ้าน-ที่ดินพุ่ง กรมธนารักษ์ เปิดโพย ราคาประเมินที่ดินใหม่ 9 โซน 50 ทำเลทอง ทั่วกรุง ใกล้เคียงราคาตลาด ชี้มีผลใช้ รับปีใหม่ 1มกราคม 2552 พหลโยธิน -วิภาวดีฯ สูงสุด ตร.ว.ละ 2 แสน ประเดิมถนนใหม่ รัชดาฯ-รามอินทรา ตร.ว.ละ 4 หมื่น สตรีวิทยา 2 พุ่งสูงสุด 159% โซนลาดพร้าว /เกษตร-นวมินทร์ /แจ้งวัฒนะ ระอุ เหตุ มีถนนตัดใหม่- รถไฟฟ้า -บ้านจัดสรร -คอนโดพรึบ หลัง ปี 51 ยืนราคาเดิมปี 2547 กรมที่ดินได้อานิสงส์รายได้เพิ่ม ผู้ประกอบการกระอักค่าโอนที่ดิน ด้าน อุปนายกสมาคมบ้านยัน ปี 53 ลูกบ้านแจ๊กพอต มาตรการลดหย่อนภาษี หมดอายุ

จากกรณีที่ กรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้รอบบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ฉบับใหม่ทั่วประเทศ ตั้งแต่ 1 มกราคม 2551- 31 ธันวาคม 2554 ที่ผ่านมา เพื่อใช้อ้างอิงเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน ซึ่งจะสะท้อนกับราคาซื้อ-ขายจริงในตลาด ขณะเดียวกันบุคลากรด้านการประเมิน มีจำกัดส่งผลให้หลายพื้นที่ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด ในปี 2551 ยังใช้ราคาประเมินฉบับเก่า ปี 2547-2550 ส่งผลให้รัฐเสียเปรียบต่อการจัดเก็บรายได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย แต่ในมุมกลับกันภาระโอนบ้านของผู้บริโภคในย่านที่ ยืนราคาประเมินเก่า ไม่ต้องมีภาระจ่ายค่าโอนบ้านเพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงต้องเร่งปรับราคาใหม่ให้ทันต่อการใช้ขยายตัวของการพัฒนาที่ดินและ ที่อยู่อาศัย

ต่อเรื่องนี้ นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการ สำนักประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ได้พิจารณาปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ให้ใกล้เคียงกับราคา ซื้อ-ขายตลาด ในเขตกรุงเทพมหานคร และ ภูมิภาค 120 อำเภอ 52 จังหวัด โดยประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ เขตกทม. 9 เขตสำนักงานที่ดิน ได้แก่ ดอนเมือง หลักสี่ ประเวศ สวนหลวง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว ลาดพร้าว และจตุจักร จากการสำรวจพบว่า เป็นทำเลที่มีการพัฒนาที่ดินอย่างต่อเนื่อง ทั้งโครงการบ้านจัดสรร อาคารชุด อีกทั้งการตัดถนนสายใหม่ อาทิ ถนนรัชดาฯ -รามอินทรา ถนนเกษตรฯ-นวมินทร์-วงแหวนรอบนอกด้านตะวันออก สตรีวิทยา 2 ตัดกับเกษตร-นวมินทร์ และรถไฟฟ้า อาทิ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ รถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วง บางซื่อ -ตลิ่งชัน ต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่ ฯลฯ ซึ่งองค์ประกอบดังกล่าว ส่งผลต่อการปรับขึ้นของราคาที่ดินในตลาด

ขณะที่ ราคาประเมิน ที่เป็นดัชนีให้กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากการซื้อ-ขายที่ดินและที่ อยู่อาศัยต่างๆ ในย่านดังกล่าว กลับต่ำกว่าราคาตลาด เฉลี่ย 35-60% จากก่อนหน้านี้ กรมเคยสำรวจราคาซื้อ-ขายตลาด กับราคาประเมิน จะห่างกับราคาประเมินเพียง 20% โดยเฉพาะทำเลโซนลาดพร้าวทั้งเขต ที่ ราคาประเมินใหม่ ปรับสูงสุดเฉลี่ย 65.77% (จากทั้งหมด 9 โซน) ทำเลบริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ปรับขึ้น 25% ซึ่งถือว่ามีการปรับขึ้นมาก เมื่อเทียบจากปีที่ผ่านมา เนื่องจาก มีที่อยู่อาศัยรวมถึงอาคารสำนักงานเกิดขึ้น รองรับข้าราชการที่ย้ายไปอยู่ที่ศูนย์ และในอนาคต จะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู ตัดผ่าน

ส่วนราคาประเมินสูงสุด นายแคล้ว กล่าวว่า อยู่ที่ ถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดีรังสิต เขตจุตจักร ตก 200,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นจากบัญชีเดิม 33.33%

นอกจากนี้ ถนนที่ราคาประเมินปรับขึ้นสูงสุด 159% อยู่บริเวณ ถนนสตรีวิทยา 2 ( ลาดพร้าว 71) เขตลาดพร้าว ตัดเชื่อมกับ ถนนเกษตรฯ-นวมินทร์ ซึ่งเดิมราคาตารางวาละ 22,000 บาท ขยับเป็น 57,000 บาท ต่อตารางวา เนื่องจากบริเวณนี้มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมาก และเส้นทางยังเชื่อมต่อกับถนนสายหลักอย่างเกษตรฯ-นวมินทร์ได้ รวมถึง เร็วๆนี้ กทม.ได้ขยายเขตทางให้เป็น 4ช่องจราจร ฯลฯ (ดูตารางราคาประเมินประกอบ)

ดังนั้น สะท้อนได้ว่า การพิจารณาปรับราคาประเมินไม่ทัน ราคาตลาด และการพัฒนา ส่งผลต่อการจัดเก็บรายได้เข้ากระทรวงการคลัง ที่รั่วไหลและไม่เป็นไปตามข้อเท็จจริง นอกจากนี้ 9 ทำเลสำนักงานที่ดิน ยังเกิดความเหลื่อมล้ำ กรณีเสียค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีอากรณ์แสตมป์ ที่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นที่มีการพิจารณาปรับราคาประเมินไปแล้ว ในรอบบัญชี ปี 2551 แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น หากปรับราคาขึ้นมาก ก็จะทำให้ประชาชนเดือดร้อน แต่มองอีกมุมหนึ่ง การปรับราคาประเมินขึ้นก็จะฉุดให้ที่ดินและบ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดี กรมจะเพิ่มขีดความสามารถของเจ้าพนักงาน และอุปกรณ์เครื่องมือ เพื่อพิจารณาปรับราคาประเมินในเขตกทม. ให้ได้ทุกปี แต่ที่ผ่านมา ไม่สามารถประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ได้ครบทุกพื้นที่ เนื่องจาก บุคลากรของกรมมีจำกัด สวนทางกับการแบ่งแปลงที่ดินที่เพิ่มปริมาณขึ้นอย่างรวดเร็ว ดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดการคำนวณที่ผิดพลาด และกระทบต่อประชาชนก็ต้องทยอยเป็นโซนๆไป

สำหรับผลกระทบจากการปรับราคาประเมินใหม่นั้น นายแคล้ว มองว่า ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อพัฒนาบริเวณ 9 โซน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม จะมีโอกาสเสียค่าธรรมเนียมการโอนสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่ม และอาจผลักภาระไปให้กับผู้บริโภคได้ เพราะไม่ได้รับการลดหย่อนจากมาตรการทางภาษี ซึ่งต้องเสียค่าโอนเต็ม ร้อยละ 2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 และค่าจดจำนองร้อยละ 1 ส่วนลูกบ้านที่ซื้อบ้าน ยังกระทบไม่มากเนื่องจากอยู่ในช่วง มาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.11 ค่าโอนบ้าน ร้อยละ 0.01 แต่การปรับราคาประเมินขึ้นครั้งนี้ จะทำให้เสียค่าโอนเพิ่มเล็กน้อย จากค่าลดหย่อน อาทิ จากเดิมเสีย ค่าโอน 200 บาท ก็ขยับขึ้นเป็น 250 บาท เป็นต้น

แหล่งข่าวจากสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดพร้าว กล่าวว่า ราคาที่ดิน บริเวณถนนเกษตรฯ-นวมินทร์ช่วงด้านในปรับขึ้นเกือบ 2 เท่าตัว หรือจาก 25,000 บาทต่อตารางวา ขยับเป็น 45,000บาทต่อตารางวา เนื่องจากถนนเส้นนี้มี โครงการจัดสรรเกิดขึ้นมาก อย่างไรก็ดี แน่นอนว่าช่วงนี้ คนซื้อบ้านจะยังไม่กระทบมาก เพราะอยู่ในช่วงลดหย่อน แต่ปี 2553 ใครซื้อบ้าน จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่สูงมาก ส่วนรายที่ซื้อที่ดินเปล่า จะกระทบแน่นอน แต่ สำนักงานจะสามารถจัดเก็บรายได้มากขึ้น

สอดคล้องกับ นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า ราคาประเมินที่ประกาศใหม่ 9โซนในเขตกทม. โดยเฉพาะ ถนนสายสำคัญๆ จะใช้เป็นดัชนีเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ขณะที่ลูกบ้านที่ซื้อบ้านในปี 2553 จะกระทบต่อการจ่ายค่าโอนบ้านเต็มจำนวน เพราะมาตรการภาษีหมดอายุ แต่หากยืดอายุออกไปอีกก็ไม่มีปัญหาอะไร ส่วนราคาประเมินใหม่มองว่าปัจจุบันกรมธนารักษ์ประเมินได้ใกล้เคียงกับราคา ตลาดมากแล้ว ซึ่งห่างกัน ไม่เกิน 10% ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาราคาที่ดินย่านซีบีดี อาทิ สีลม สูงสุดตารางวาละ 650,000 บาท แต่ราคาซื้อขายจริง อย่างแปลงที่ดินย่านเพลินจิตของ ไรมอนแลนด์ และของ นายตัน ภาสกรนที เจ้าของโออิชิ ราคาซื้อขายปิดกันที่ ตารางวาละ 1,000,000 บาท และแม้แต่เยาวราช ก็ตารางวาละ 1,000,000 บาท

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2387 28 ธ.ค. - 31 ธ.ค. 2551