การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม
ความหมาย
กรรมสิทธิ์รวม คือ นิติกรรมซื้อขายหรือให้ ฯลฯ แต่เป็นการขายบางส่วน หรือให้บางส่วน ฯลฯ กล่าวคือ หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมีชื่อเจ้าของคนเดียวหรือหลายคน คนเดียวหรือหลายคนขายบางส่วน หรือให้บางส่วนไม่หมดแปลง โดยไม่มีการรังวัดแบ่งแยกแต่สามารถทราบส่วนได้ โดยการบรรยายส่วนเรียกว่า กรรมสิทธิ์รวม เช่น ๑ ส่วนใน ๔ ส่วน หรือ ๑๐๐ ส่วนใน ๑,๐๐๐ ส่วน เป็นต้น แต่ทั้งนี้จะทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนไม่ได้หากคู่กรณีทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนแล้ว จะต้องให้ขอรังวัดแบ่งแยกเสียก่อน ความจริงแล้วหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก.) ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ น่าจะเป็นเรื่องให้เติมชื่อไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แต่ทางปฏิบัติได้ใช้ประเภทกรรมสิทธิ์รวมกันตลอดมา ดังนั้น แม้การขายบางส่วนหรือให้บางส่วน ฯลฯ ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็ใช้ประเภทกรรมสิทธิ์รวม

ประเภทการจดทะเบียน
- กรรมสิทธิ์รวม หมายความว่า หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อเจ้าของคนเดียวให้บุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์รวม หรือมีชื่อ เจ้าของหลายคน ทุกคนให้บุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์รวม (คำสั่งกรมที่ดินที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙)
- กรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วน หมายความว่า หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อเจ้าของหลายคน โดยมีบุคคล คนเดียวหรือหลายคน แต่ไม่ทั้งหมดให้บุคคลอื่นที่ยังไม่มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธินั้น หรือมีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิอยู่แล้ว แต่เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมโดยเพิ่มส่วนของตนให้มากขึ้น (คำสั่งกรมที่ดินที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙)
- กรรมสิทธิ์รวม (ปลอดจำนอง) กรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วน (ปลอดจำนอง) หมายความว่า ที่ดินที่มีการจำนองครอบติดอยู่และมีชื่อคนเดียวหรือหลายคน คนเดียวหรือหลายคน (ทั้งหมด) หรือแต่บางคนไม่ทั้งหมดแล้วแต่กรณี ยอมให้บุคคลอื่นเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมและในส่วนของบุคคลที่เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมใหม่นี้พ้นจากการจำนองโดยส่วนที่เหลือยังคงจำนองอยู่ตามเดิม ในวงเงินจำนองเดิม (หนังสือกรมที่ดินตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี ที่ มท ๐๖๐๘/๕๐๗๙๑ ลงวันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๑๓ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๕๑๕๙๗ ลงวันที่ ๓๐ ธันวาคม ๒๕๑๓)
- กรรมสิทธิ์รวม (โอนชำระหนี้จำนองบางส่วน) หมายความว่า การจดทะเบียนประเภทที่อยู่ในระหว่างจำนอง ต่อมาผู้จำนองตกลงโอนที่ดินชำระหนี้จำนองบางส่วนแก่ผู้รับจำนองโดยให้ส่วนที่ดินชำระหนี้ปลอดจากการจำนอง ส่วนที่เหลือคงมีการจำนองต่อไปตามเดิม (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑๒๖ ลงวันที่ ๑๒ มกราคม ๒๕๒๐)
- กรรมสิทธิ์รวม (โอนให้ตัวการ) หมายความว่า หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินมีชื่อบุคคลคนหนึ่งโอนให้ตัวการบางส่วนไม่หมดทั้งแปลง โดยไม่มีการรังวัดแบ่งแยกแต่สามารถทราบส่วนได้ (ถ้าต้องการจะให้ทราบ) โดยการบรรยายส่วนแต่จะทราบเขตและเนื้อที่ที่แน่นอนไม่ได้ หากคู่กรณีทราบเขตและเนื้อที่ที่แน่นอนแล้วก็จะต้องไปจดทะเบียนประเภทแบ่งโอนให้ตัวการ ตัวอย่างการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม (โอนให้ตัวการ) เช่น โฉนดที่ดินมีชื่อนาย ก ซึ่ง ก ถือไว้แทน ข บางส่วนและต้องการจะโอนส่วนที่เป็นของ ข คืนให้ ข โดยคู่กรณียังไม่ประสงค์จะแยกที่ดินออกจากกัน การจดทะเบียนก็จะปรากฏชื่อ ข และ ก ในโฉนดที่ดิน (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๒๓ ลงวันที่ ๑๕ กันยายน ๒๕๒๑)

สาระสำคัญ
- กรณีที่จะถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวม ต้องเป็นกรณีที่บุคคลหลายคนต่างก็เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นรวมกัน โดยไม่ได้แยกเป็นสัดส่วนว่า ใครเป็นเจ้าของส่วนใดของทรัพย์สินนั้น ( ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๕๖)
- การจดทะเบียนประเภทกรรมสิทธิ์รวม ต้องเป็นกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนเดียวหรือหลายคนประสงค์จะให้บุคคลอื่นเพียงคนเดียวหรือหลายคนมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงเดียวกัน โดยไม่ระบุเขตหรือเนื้อที่แน่นอนว่าคู่กรณีถือส่วนในกรรมสิทธิ์ที่ดินตรงไหน และมีจำนวนที่ดินเท่าใด โดยมีค่าตอบแทนหรือโดยเสน่หาก็ได้
- ในกรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินรวมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนประสงค์จะให้บุคคลอื่นเพียงคนเดียวหรือหลายคนถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเฉพาะส่วนของตนได้ โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นไม่จำต้องให้ถ้อยคำยินยอม (คำสั่งที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙)
- ถ้าเจ้าของรวมได้กำหนดตกลงไว้ชัดแจ้ง หรือมีกฎหมายแบ่งส่วนกันไว้ชัดแจ้งว่ามีมากน้อยกว่ากันอย่างไรก็ต้องเป็นไปตามนั้น แต่ถ้าไม่มีนิติกรรมหรือกฎหมายกำหนดไว้ชัด ก็ให้ถือว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนเท่ากัน (ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๕๗)
- หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่มีชื่อหลายคน ถ้าคนหนึ่งคนใดจะให้บุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์โดยระบุส่วนไปด้วย จะต้องให้ผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นทุกคน มาจดทะเบียนบรรยายส่วนให้ทราบเสียก่อนว่าแต่ละคนมีส่วนในที่ดินนั้นเท่าใด เมื่อมีการจดทะเบียนบรรยายส่วนแล้ว ต่อไปคนหนึ่งคนใดจะให้บุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วน โดยระบุส่วนว่ามีกี่ส่วนในที่ตนมีส่วนอยู่ก็ย่อมดำเนินการได้ - การแบ่งทรัพย์สินระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม สามารถกระทำได้โดยแบ่งทรัพย์สินกันเองระหว่างเจ้าของรวม การตกลงแบ่งกันเองระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจะตกลงแบ่งด้วยวิธีใดก็ได้ เช่น แบ่งครอบครองกันอย่างเป็นสัดส่วน ข้อตกลงแบ่งทรัพย์สินระหว่างเจ้าของรวมกฎหมายมิได้กำหนดแบบจะทำกันด้วยวาจาก็ได้ ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๑๕/๒๕๒๔) บันทึกข้อตกลงแบ่งทรัพย์สินกรรมสิทธิ์รวมที่ไม่สามารถกำหนดได้แน่นอนว่า แบ่งกันจุดไหนยังใช้บังคับไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๕/๒๕๓๓)

ค่าธรรมเนียม
- กรรมสิทธิ์รวมมีค่าตอบแทนเรียกเก็บเช่นเดียวกับการขาย คือเรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ร้อยละ ๒ ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ก)
- กรรมสิทธิ์รวมไม่มีค่าตอบแทนเรียกเก็บเช่นเดียวกับการให้ คือ เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ร้อยละ ๒ ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ก) เว้นแต่เป็นการถือกรรมสิทธิ์รวมไม่มีค่าตอบแทน ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ร้อยละ ๐.๕ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ง)
- กรณีกรรมสิทธิ์รวม (โอนให้ตัวการ) ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- กรรมสิทธิ์รวมมีค่าตอบแทน หรือไม่มีค่าตอบแทน ให้เรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ดังนี้
(๑) กรณีผู้โอนเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนเป็นราคาประเมินสำหรับการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย
เว้นแต่กรณีบิดามารดาให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมายถือกรรมสิทธิ์รวมเท่านั้น จึงไม่เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
(๒) กรณีผู้โอนเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามคำนิยามในมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ให้คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ ๑ จากจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
- กรรมสิทธิ์รวม (โอนให้ตัวการ) เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ไม่ต้องเสียภาษี (หนังสือกรมสรรพากร ด่วน ที่ กค ๐๘๐๒/๙๐๐๐ ลงวันที่ ๒๔ กรกฎาคม ๒๕๒๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๑๘๖๖๔ ลงวันที่ ๕ สิงหาคม ๒๕๒๘)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- กรรมสิทธิ์รวมมีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทนที่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการเป็นไปตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
(หนังสือกรมสรรพากร ด่วนที่สุด ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันที่ ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวันที่ ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒)
- กรรมสิทธิ์รวม (โอนให้ตัวการ) เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

อากรแสตมป์
อากรแสตมป์ ในกรณีกรรมสิทธิ์รวมมีค่าตอบแทน หรือไม่ค่าตอบแทน เสียร้อยละ ๐.๕ ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงแล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า (ตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘/ข แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ฯ ประมวลรัษฎากร) กรณีที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากร

ที่มา : กรมที่ดิน