การจดทะเบียนแลกเปลี่ยน

การจดทะเบียนแลกเปลี่ยน
ความหมาย
แลกเปลี่ยน คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน บางครั้งคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งในสัญญาแลกเปลี่ยน อาจตกลงจะโอนเงินเพิ่ม เข้ากับทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้ ในเมื่อทรัพย์สินของอีกฝ่ายหนึ่งตีราคาได้ ต่ำกว่าทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยนของอีกฝ่ายหนึ่ง ทั้งนี้ เพื่อให้ได้ราคาเท่ากัน

ประเภทการจดทะเบียน
๑. แลกเปลี่ยน หมายความว่า หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนแลกเปลี่ยนกับหนังสือแสดงสิทธิของอีกฝ่ายหนึ่ง ที่มีชื่อคนเดียวหรือหลายคนเป็นเจ้าของ โดยแลกเปลี่ยนกันทั้งแปลงไม่ใช่ส่วนใดส่วนหนึ่ง
๒. แลกเปลี่ยนเฉพาะส่วน หมายความว่า หนังสือแสดงสิทธิที่มีชื่อเจ้าของหลายคนเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนแต่ไม่ทุกคนหรือเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนแลกเปลี่ยนกับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินของอีกฝ่ายหนึ่งที่มีชื่อคนเดียวหรือหลายคนเป็นเจ้าของ โดยแลกเปลี่ยนเฉพาะส่วนของฝ่ายหนึ่งกับเฉพาะส่วนหรือเต็มทั้งแปลงของอีกฝ่ายหนึ่ง หรือบางส่วนของอีกฝ่ายหนึ่งก็ได้

สาระสำคัญ
- ลักษณะของสัญญาแลกเปลี่ยนคล้ายคลึงกับสัญญาซื้อขายกล่าวคือเป็นสัญญาต่างตอบแทน และเป็นเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แตกต่างกับสัญญาซื้อขายกล่าวคือแทนที่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จะชำระราคาตอบแทนให้ กลับต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอีกอย่างให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง
- แลกเปลี่ยนคือสัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่กันและกัน (ป.พ.พ.มาตรา ๕๑๘)
- คู่สัญญาแลกเปลี่ยนต่างผลัดกันเป็นผู้ซื้อและผู้ขายในทรัพย์สินที่ตนได้รับ และให้นำบทบัญญัติในเรื่องการซื้อขายมาใช้โดยอนุโลม เช่น เรื่องแบบของสัญญา การส่งมอบการโอนกรรมสิทธิ์ ความรับผิดชอบ เพื่อการชำรุดบกพร่อง เป็นต้น (ป.พ.พ.มาตรา ๕๑๙)
- สัญญาแลกเปลี่ยนตามบทบัญญัติของกฎหมายมีอยู่ ๒ ประการ คือ
(๑) สัญญาแลกเปลี่ยนธรรมดา กล่าวคือ คู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งมิใช่เงินอันเป็นราคาของให้แก่กัน
(๒) สัญญาแลกเปลี่ยนซึ่งคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งในสัญญาได้ตกลงจะโอนเงินเพิ่มเข้ากับทรัพย์สินอื่นให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง (ป.พ.พ.มาตรา ๕๒๐)
- การแลกเปลี่ยนที่ดินต่างเขตจังหวัดหรือต่างเขตอำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้ถือปฏิบัติดังนี้
ข้อ ๑ กรณีแลกเปลี่ยนที่ดินต่างเขตสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา
(๑) ให้คู่กรณียื่นคำขอ (ท.ด.๑) ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ซึ่งที่ดินของคู่กรณีฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งตั้งในเขตอำนาจ
(๒) ให้เจ้าพนักงานที่ดินผู้รับคำขอ ทำสัญญาแลกเปลี่ยนโดยลง วัน เดือน ปี ลงลายมือชื่อคู่สัญญาและเซ็นชื่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้ให้เสร็จ แต่รอการจดทะเบียนไว้ก่อน แล้วส่งคำขอพร้อมทั้งหนังสือสัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องซึ่งดำเนินเรื่องเสร็จแล้วไปให้ เจ้าพนักงานที่ดินซึ่งที่ดินของอีกฝ่ายหนึ่งตั้งอยู่ในเขตอำนาจเพื่อตรวจสอบหลักฐาน
(๓) เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งได้รับคำขอไว้ตาม (๒) ตรวจสอบหลักฐานที่ดิน ถ้ามีการขัดข้องก็ให้แจ้งเหตุขัดข้องไปยังเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งรับดำเนินการชั้นต้น เพื่อที่จะเลิกการจดทะเบียนหรือแก้ไขการขัดข้องแล้วแต่กรณี ถ้าไม่มีการขัดข้องก็ให้ลงนามเจ้าพนักงานที่ดินในสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินและในคำขอ ท.ด.๑ และจดทะเบียนประเภทแลกเปลี่ยนที่ดิน แล้วส่งเรื่องคืนไปให้เจ้าพนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งรับคำขอไว้ชั้นต้นดำเนินการจดทะเบียนตามที่ได้รอไว้ เมื่อจดทะเบียนแล้วจึงจะถือได้ว่าการแลกเปลี่ยนที่ดินนั้นมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ถ้ามีข้อขัดข้องที่จะทำการจดทะเบียนโอนแลกเปลี่ยนที่ดินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งไม่ได้ ก็ให้หมายเหตุขัดข้องไว้ในสัญญาแลกเปลี่ยน แล้วแจ้งให้คู่กรณีและเจ้าพนักงานที่ดินฝ่ายที่ได้จดทะเบียนไปแล้วทราบเพื่อทำการเพิกถอนและเก็บเรื่องรวมไว้ในสารบบที่ดินแปลงนั้น
(๔) บัญชีรายวันรับทำการประจำวัน (บ.ท.ด.๒) ให้เจ้าพนักงานที่ดินต่างฝ่ายต่างลงเฉพาะที่ดินอยู่ในเขตอำนาจ
(๕) การจดทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนโฉนดที่ดิน หรือใบไต่สวน ให้เจ้าพนักงานที่ดินแต่ละท้องที่จดทะเบียนเฉพาะที่ดินแปลงซึ่งอยู่ในเขตอำนาจของตนและหมายเหตุด้วยอักษรสีแดงไว้ในรายการจดทะเบียนให้ทราบว่า แลกเปลี่ยนกับที่ดินของผู้ใด ตั้งอยู่ตำบล อำเภอใด มีเครื่องหมายหนังสือสำคัญอย่างไร ส่วนสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินให้เซ็นชื่อร่วมกัน
(๖) เมื่อได้ดำเนินการทำสัญญาและจดทะเบียนเสร็จแล้ว สำหรับหนังสือสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินให้เก็บทางสำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินแปลงนั้น ๆ อยู่ในเขตท้องที่ ส่วนคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินที่รับเรื่องในชั้นต้นเป็นผู้ดำเนินการตามระเบียบต่อไป
(๗) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เรียกทางสำนักงานที่ดินซึ่งเป็นผู้รับคำขอแต่ทางเดียว
(๘) การส่งเรื่องราวและเอกสารระหว่างสำนักงานที่ดิน ถ้าคู่กรณีขอรับไปส่งเองก็ให้มอบไปได้ แต่ถ้าคู่กรณีขอให้ทางการส่งให้ก็ให้เรียกค่าใช้จ่ายจากคู่กรณีตามจำนวนที่ใช้จ่ายจริง
ข้อ ๒ สำหรับกรณีแลกเปลี่ยนที่ดินต่างอำเภอหรือกิ่งอำเภอ
(๑) ให้คู่กรณียื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งซึ่งที่ดินของคู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ถ้าที่ดินแปลงที่อยู่ในท้องที่ซึ่งรับคำขอ ยังมิได้มีการรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ยื่นคำขอรับรองการทำประโยชน์ไปพร้อมกันและดำเนินการพิสูจน์ตรวจสอบ ประกาศการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและคำขอรับรองการทำประโยชน์ไปพร้อมกัน ทั้งสองกรณี
(๒) ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับคำขอชั้นต้นส่งสำเนาคำขอและเอกสารอื่น ๆ ที่เห็นสมควรไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งที่ดินแปลงที่จะแลกเปลี่ยนตั้งอยู่ในเขตอำนาจ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวได้รับเรื่องแล้ว ให้ดำเนินการประกาศจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไปได้เลย ไม่ต้องให้คู่กรณียื่นคำขออีก แต่ถ้าที่ดินนั้นยังมิได้มีการรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ยื่นคำขอรับรองการทำประโยชน์และพิสูจน์ตรวจสอบประกาศไปพร้อมกัน
(๓) เมื่อประกาศครบกำหนดแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งรับคำขอในชั้นต้นตรวจสอบหลักฐานของที่ดินแปลงที่อยู่ในเขตอำนาจตน เมื่อไม่มีการขัดข้องให้จัดทำสัญญาแลกเปลี่ยน ลง วัน เดือน ปี ลายมือชื่อคู่สัญญาและเซ็นชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในสัญญาไว้ให้เสร็จ แต่ให้รอการจดทะเบียนใน ท.อ.๑๓ ไว้ก่อน แล้วส่งคำขอพร้อมทั้งหนังสือสัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องซึ่งดำเนินเรื่องเสร็จไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งที่ดินของอีกฝ่ายตั้งอยู่ในเขตอำนาจเพื่อตรวจสอบหลักฐาน
(๔) เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งได้รับเรื่องไว้ตาม (๓) ตรวจสอบหลักฐานที่ดินที่ได้ดำเนินการและประกาศไว้แล้ว ถ้ามีการขัดข้องก็ให้แจ้งเหตุขัดข้องไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งรับดำเนินการชั้นต้นเพื่อเลิกการจดทะเบียน โดยถือว่าเป็นเรื่องระหว่างดำเนินการ ถ้าไม่มีการขัดข้องก็ให้ลงนามในสัญญาและจดทะเบียน ท.อ.๑๓ ให้ แล้วส่งเรื่องคืนไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่ในท้องที่ซึ่งรับคำขอไว้ชั้นต้นดำเนินการจดทะเบียนต่อไป เมื่อจดทะเบียนแล้วจึงจะถือได้ว่าการแลกเปลี่ยนนั้นมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ถ้ามีข้อขัดข้องที่จะทำการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งไม่ได้ ก็ให้จดหมายเหตุการขัดข้องไว้ในสัญญาแล้วแจ้งให้คู่กรณีและพนักงานเจ้าหน้าที่ฝ่ายที่ได้จดทะเบียนไปแล้วทราบ เพื่อทำการเพิกถอนและเก็บเรื่องรวมไว้ในสารบบที่ดินแปลงนั้น
(๕) การลงบัญชีรับทำการ (ท.อ.๑) และการจดทะเบียน ท.อ. ๑๓ ให้ปฏิบัติตามนัยข้อ ๑ (๔) – (๕)
(๖) คำขอ ท.ด.๑ ให้เก็บรวมเรื่องไว้กับสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดิน

ข้อ ๓ ในกรณีแลกเปลี่ยนที่ดินต่างพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ ระหว่างที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือใบไต่สวนกับที่ดินมือเปล่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติตามแนวทางดังกล่าวข้างต้น แล้วแต่กรณี ส่วนแบบหนังสือสัญญาให้ใช้สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดิน (ท.ด.๖๓) หรือแบบ (ท.อ.๗) โดยแก้ไขเพิ่มเติมให้ได้ข้อความตรงตามความเหมาะสมของเรื่อง
(คำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๕/๒๕๐๑ ลงวันที่ ๓๐ มีนาคม ๒๕๐๑ เรื่อง สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินต่างเขตจังหวัดหรือต่างเขตอำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่)
- กรณีที่ดินมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมหลายคน และได้มีการจดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ผู้ถือกรรมสิทธ์รวมคนหนึ่งจะแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ส่วนของตนบางส่วนกับที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียว โดยจะแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียงบางส่วนเช่นกัน ให้จดทะเบียนในประเภทแลกเปลี่ยน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๗๔๕๑ ลงวันที่ ๒๗ ตุลาคม ๒๕๐๘ เรื่อง จดทะเบียนแลกเปลี่ยน (เติมชื่อ) เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๗๙๙๙ ลงวันที่ ๑๕ พฤศจิกายน ๒๕๐๘)

ค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนแลกเปลี่ยน เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน ทุนทรัพย์กำหนด ร้อยละ ๒ (กฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ก))

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- กรณีผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคธรรมดาห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่ นิติบุคคล ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนเป็นราคาประเมินสำหรับการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย
- กรณีผู้โอนเป็น “ บริษัท หรือ ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล” ตามคำนิยามในมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ให้คำนวณ หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ ๑ จากจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนหรือราคาประเมินราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อากรแสตมป์
- ให้ชำระอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน มีจำนวนตั้งแต่ ๒๐๐ บาท ขึ้นไป ทุก ๒๐๐ บาท หรือเศษของ ๒๐๐ บาท เรียกเก็บ ๑ บาท จากทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนที่สุด ที่ กค ๐๘๐๒/๒๑๑๒๒ ลงวันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๓๔ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๑๕๔ ลงวันที่ ๒๘ ตุลาคม ๒๕๓๔)
- สัญญาแลกเปลี่ยนให้เรียกเก็บอากรแสตมป์ตามราคาเต็มของที่ดินแต่ละแปลง มิใช่เรียกเก็บเฉพาะในส่วนที่เกิน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๒๐๘๖๘ ลงวันที่ ๔ สิงหาคม ๒๕๑๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๑๐๖๙ ลงวันที่ ๗ สิงหาคม ๒๕๑๘)


ที่มา : กรมที่ดิน