คนต่างด้าวและคนที่เกี่ยวข้องจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในเมืองไทยได้หรือไม่?

1. การถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ตามรายการที่ กำหนดในประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้มีการกำหนดรายการเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวไว้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในสมัยก่อนโอกาสที่คนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ประเทศไทยนั้นเป็นไปได้ และหากเป็นการถือครองที่ดินก่อนที่จะใช้ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับดังกล่าวคน ต่างด้าวสามารถถือครองได้โดยไม่จำกัดจำนวน

แต่หากเป็นการ ถือครองหลังจากมีการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยจะถูกกำหนดให้เป็นเฉพาะคน ต่างด้าวที่ประเทศของตนมีสนธิสัญญาซึ่งกำหนดให้คนไทยไปถือครองกรรมสิทธิ์ใน ประเทศของตนได้ หากประเทศนั้นไม่มีสนธิสัญญากับประเทศไทยโอกาสที่คนต่างด้าวดังกล่าวจะถือ กรรมสิทธิ์ในประเทศไทยนั้นก็เป็นไปไม่ได้เช่นเดียวกัน

เป็นการถือหลัก สิทธิเท่าเทียมกันระหว่างรัฐ การที่คนต่างด้าวที่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยจะถือครองที่ดินได้ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยจะอนุญาตได้ตามหลักเกณฑ์คือ

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
ที่ดินเพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
ที่ดินเพื่อการกุศลสาธารณะ ไม่เกิน 5 ไร่
ที่ดินเพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน ½ ไร่

คนต่างด้าวที่ ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อการใดตามที่กำหนดดังกล่าวจะต้องใช้ที่ดิน เพื่อการนั้น จะใช้เพื่อการอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการใช้จากรัฐมนตรีว่าการ กระทรวงมหาดไทย

แต่นับตั้งแต่ วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514 เป็นต้นมาปรากฏว่าได้มีการยกเลิกกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิในการ ถือครองที่ดินของคนต่างด้าวทั้งหมด เนื่องจากมีการยกเลิกสนธิสัญญาที่ทำกันระหว่างประเทศไทยกับประเทศต่าง ๆ จึงทำให้คนต่างด้าวไม่สามารถือครองที่ดินในประเทศไทยได้อีกต่อไป ซึ่งการดังกล่าวไม่ว่าจะโดยวิธีใดก็ตาม

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2542 ได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2542 โดยมีการกำหนดให้สิทธิคนต่างด้าวมีโอกาสที่จะถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ อีกครั้ง ภายใต้เงื่อนไขว่า คนต่างด้าวที่ต้องการถือครองที่ดินในประเทศ ไทย จะต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งต้องไม่ต่ำ กว่า 40 ล้านบาท และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะสามารถถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่

สำหรับราย ละเอียดและวิธีการในการดำเนินการจะกำหนดในกฎกระทรวงอีกครั้ง แต่ในปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการแต่อย่างใด ยังคงเป็นผลให้เกิดความสับสนในวิธีการในการดำเนินการ และทำให้คนต่างด้าวยังไม่สามารถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เพียงแต่มีโอกาสที่จะถือครองได้ และจำนวนเงินที่ลงทุนจะเป็นจำนวนเงินที่แยกจากเงินที่จะนำมาซื้อที่ดินตาม ที่ตนเองต้องการถือครอง

2. การถือครองที่ดินของคู่สมรสคนต่างด้าว
การที่คนไทยอยู่กินกับคน ต่างด้าวไม่ว่าจะจดทะเบียนสมรส หรือไม่จดทะเบียนสมรสก็ตาม แต่เดิมก็ไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินเช่นเดียวกันเพราะกฎหมายถือว่า เป็นคนเดียวกับคนต่างด้าว แต่จากหนังสือด่วนที่สุด ที่ มท 0710/ ว 792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 2542 ได้เปลี่ยนวิธีการถือครองที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ไม่ว่าจะโดยชอบด้วยกฎหมาย (จดทะเบียนสมรส) หรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย (สมรสไม่จดทะเบียน) ก็ตาม

กล่าวคือ คนไทยสามารถซื้อที่ดิน หรือรับให้ที่ดินโดยเสน่หาและขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในระหว่างสมรสได้ โดยที่คนไทยและคู่สมรสซึ่งเป็นคนต่างด้าวจะต้องทำการยืนยันเป็นลายลักษณ์ อักษรร่วมกันว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมด หรือที่ดินที่รับให้ เป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หากไม่มีการยืนยันจากคู่สมรสคนต่างด้าว จะต้องเสนอเรื่องขอจดทะเบียนต่อกรมที่ดินเพื่อขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการ กระทรวงมหาดไทย

ซึ่งประเด็นการสอบสวนทาง บุคคลที่ขอซื้อ และคู่สมรสซึ่งเป็นคนต่างด้าวจะต้องตกลงกันไว้ก่อนล่วงหน้าว่าทรัพย์สินที่ จะได้รับจะเป็นของคนไทยเพียงฝ่ายเดียวคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่มีสิทธิ ตามกฎหมาย

3. การถือครองที่ดินของคู่สมรสคนต่างด้าวที่หย่าขาดจากกันแล้ว
คู่สมรสของคนต่างด้าวที่ หย่าขาดจากกัน หรือเลิกร้างจากกันสามารถซื้อที่ดินหรือรับให้ที่ดินโดยเสน่หา และขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ หากเจ้าหน้าที่ที่ดินได้ทำการสอบสวนแล้วไม่ปรากฏว่ามีพฤติกรรมเป็นการเลี่ยง กฎหมาย ซึ่งจะต้องแสดงให้เห็นว่าได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างจากกันแล้วจริง

4. การถือครองที่ดินของบุตรของคนต่างด้าว
บุตรซึ่งเป็นผู้เยาว์ของคน ต่างด้าวสามารถซื้อหรือรับให้ที่ดินโดยเสน่หา และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวได้ ซึ่งสมัยก่อนไม่สามารถกระทำได้เพราะกฎหมายถือว่าบุตรผู้เยาว์ยังอยู่ภายใต้ การปกครองของพ่อแม่ หากพ่อแม่ถูกห้ามลูกก็ต้องถูกห้ามเช่นเดียวกัน แต่ปัจจุบันมีการยกเว้นประเด็นนี้แล้ว

เรื่องโดย: ชูเกียรติ จูมทอง ที่มา : www.homeandi.com