การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว หากพิจารณาตามเงื่อนไขที่กำหนดในกฎหมายแล้วไม่มีข้อห้ามให้คนต่างด้าวหรือ นิติบุคคลต่างด้าวทำการเช่าแต่ประการใด ซึ่งบุคคลดังกล่าวสามารถกระทำได้เหมือนเช่นการเช่าที่ดินของคนไทยหรือ นิติบุคคลไทยทุกประการ สำหรับประเด็นที่ต้องพิจารณาเป็นไปตามรายการดังต่อไปนี้

1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีรายการที่ต้องพิจารณาดังนี้
1.1 ระยะเวลาการเช่า
จะทำสัญญาเช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรือทำสัญญาเช่าได้ตลอดอายุของคู่สัญญา แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี สามารถกระทำได้โดยใช้วิธีต่ออายุสัญญาเช่าออกไปภายหลังจากที่สัญญาเช่าเดิม สิ้นสุดลง แต่หากไม่มั่นใจว่าผู้ให้เช่าจะให้ต่ออายุสัญญาภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการ เช่าหรือไม่ ก็อาจกำหนดให้ผู้ให้เช่าลงคำมั่นในสัญญาในลักษณะที่ว่า “เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า หากผู้เช่าต้องการต่ออายุสัญญาเช่า ให้ผู้เช่าแจ้งแก่ผู้ให้เช่าทราบเป็นการล่วงหน้า และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าดังกล่าวออกไปเป็นเวลา 30 ปี” ซึ่งวิธีการนี้ก็จะทำให้สามารถต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้ คำมั่นดังกล่าวจะผูกพันผู้ให้เช่า และผู้รับมรดกของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถอยู่จนครบกำหนดการ ต่ออายุสัญญาดังกล่าว

กำหนดระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน หากต้องมีการก่อสร้างอาคารลงในที่ดิน ซึ่งการก่อสร้างอาคารอาจจำเป็นใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างหลายปี คู่สัญญาอาจกำหนดระยะเวลาเริ่มสัญญาเช่าในอนาคตภายหลังจากที่การก่อสร้าง อาคารแล้วเสร็จได้ รวมทั้งจะต้องกำหนดว่าทรัพย์สินที่ก่อสร้างเมื่อก่อสร้างเสร็จและเมื่อเวลา สัญญาเช่าสิ้นสุด ทรัพย์สินดังกล่าวจะทำการรื้อถอน หรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า และหากกำหนดให้ทรัพย์สินดังกล่าวตกเป็นของผู้ให้เช่าให้กำหนดว่าจะตกเป็น กรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์เมื่อ การก่อสร้างแล้ว้สร็จ หรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ในวันที่มีการก่อสร้างทรัพย์สินลงในที่ดิน หรือผู้เช่าเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าโดยผู้ให้เช่าเป็นผู้ ขออนุญาตก่อสร้างอาคารเอง ทั้งนี้จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพราะจะส่งผลกระทบในเรื่องภาษีอากรของตัว อาคาร

1.2 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องนำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าต่อสำนักงานที่ดินเพียงแต่ให้มี หลักฐานเป็นหนังสือเพื่อบังคับระหว่างกันก็เพียงพอ แต่หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีระหว่างกันได้

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกิน กว่า 3 ปี หรือตลอดระยะเวลาของคู่สัญญา นอกจากจะต้องมีทำเป็นเป็นหนังสือแล้ว คู่สัญญายังต้องนำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนจะส่งผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี และคำมั่นที่ผู้ให้เช่าให้ไว้กับผู้เช่าก็จะผูกพันเฉพาะคู่สัญญาไม่สามารถนำ ไปต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้แต่ประการใด เท่ากับว่าคู่สัญญาฝ่ายที่ได้รับความเสียหายจะอยู่ในฐานะที่ลำบากเพราะต้อง มานั่งปวดหัว และต้องมานั่งฟ้องร้องซึ่งไม่รู้ว่าจะชนะคดีหรือไม่ และถึงแม้ว่าชนะคดีแล้วก็ไม่รู้ว่าจะได้เงินคืนตามที่ตนเองหวังไว้หรือไม่

1.3 การโอนสิทธิการเช่าหรือการเช่าช่วง
การโอนสิทธิการเช่า เป็นการโอนสิทธิและหน้าที่ที่ตนเองมีอยู่ตามสัญญาให้กับบุคคลภายนอกเข้าสวม สิทธิในสัญญาแทนตนเอง โดยผู้โอนสิทธิจะหมดสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาไปเลย ซึ่งตามกฎหมายนี้ไม่สามารถกระทำได้ เว้นแต่จะกำหนดในสัญญาให้สามารถกระทำได้

การเช่าช่วง เป็นการที่ผู้เช่าได้นำทรัพย์สินที่ตนเช่ากับผู้ให้เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่า อีกทอดหนึ่ง โดยที่ตนเองยังเป็นผู้ผูกพันตามสัญญาอยู่ต่อไป ไม่เหมือนกับการโอนสิทธิการเช่า ซึ่งตามกฎหมายนี้สามารถกระทำได้ เว้นแต่จะมีในสัญญาจะกำหนดห้ามไว้

1.4 ผลของการเช่ากับการโอนกรรมสิทธิ์
หากผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ เช่าให้แก่บุคคลภายนอก หากสัญญาเช่าดังกล่าวกระทำตามรูปแบบที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือสัญญาที่กำหนดให้มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และคู่สัญญาได้กระทำตามนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวจะยังคงผูกพันผู้รับโอน กรรมสิทธิ์จนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง แต่หากไม่กระทำตามรูปแบบที่กำหนดดังกล่าวสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงหรือบังคับได้ เพียงเท่าที่กำหนดในกฎหมาย

2. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม มีรายการที่ต้องพิจารณาดังนี้
2.1 ระยะเวลาการเช่า
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม สามารถทำสัญญาเช่าเกินกว่าที่ประมวลกฎหมายและพาณิชย์กำหนดได้ กล่าวทำสัญญาเช่าเกินกว่า 30 ปีได้ แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี

2.2 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า
ต้องทำเป็นหนังสือและจด ทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนจะถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะ ซึ่งจะทำสัญญาให้คู่สัญญาไม่สามารถฟ้องร้องต่อกันได้เลย

2.3 การโอนสิทธิการเช่าหรือการเช่าช่วง
คู่สัญญาจะโอนสิทธิการเช่า หรือผู้เช่าจะสามารถนำสัญญาเช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนได้ เว้นแต่สัญญาจะห้ามไว้
การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง หรือนำสิทธิการเช่าโดยการจำนอง หรือโอนสิทธิการเช่า หรือการตกทอดทางมรดก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ของบุคคลภายนอกไม่ได้

2.4 ผลของการเช่ากับการโอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้ สัญญาเช่าต้องสิ้นสุดแต่อย่างใด โดยผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ยังคงต้องผูกพันตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าทุก ประการ

เรื่องโดย ชูเกียรติ จูมทอง : www.homeandi.com