การเช่าที่อยู่อาศัย-อสังหาริมทรัพย์

ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
เป็นสัญญาซึ่งตกลงกันระหว่าง "ผู้ให้เช่า" และ "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ในชั่วระยะเวลาที่กำหนด ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนประโยชน์นั้นๆ ซึ่งสัญญานี้มีลักษณะว่าคู่สัญญาต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและ กัน หมายถึง ผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใดๆ จากทรัพย์สินที่เช่าแต่ผู้เช่าไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่ อย่างใด และผู้เช่าต้องให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ (โดยปกติจะเป็นเงินแต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเงินตราเสมอไปเพราะไม่มีกฎหมายห้าม ไว้แต่อย่างใดอาจเป็นอาหาร ยา ฯลฯ) เช่น กรณีเช่าบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงครอบครองอยู่อาศัยในบ้านเช่านั้น แม้จะอยู่มานานเท่าใดผู้เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ แต่ผู้เช่าให้เงินเป็นจำนวน 5,000 บาท/เดือนตอบแทนของการเช่าบ้าน

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีเจตนาตกลงกันก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว แต่สำหรับกฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็น หนังสือ มิฉะนั้นจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีในศาลไม่ได้ ตัวอย่างของหลักฐานเป็นหนังสือในกรณีสัญญาเช่า เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้แบ่งเป็น 2 ประเภทคือ การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ต้องทำป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบ ส่วนอีกประเภทคือระยะเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีไม่ว่าจะเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น กฎหมายได้กำหนดลักษณะของ ?หลักฐานเป็นหนังสือ? ไว้ค่อนข้างยุ่งยากกว่าแบบประเภทไม่เกิน 3 ปี เพราะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะใช้ฟ้องร้อง บังคับคดีได้

มีสัญญาพิเศษฉบับหนึ่งภาษาทางกฎหมายเขาเรียกว่า ?สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ? ซึ่งเขียนให้เข้าใจง่ายๆก็คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่านอกเหนือไปจาก ค่าเช่าที่ต้องจ่าย เช่น สัญญาที่ผู้เช่าต้องซ่อมแซมต่อเติมเมื่อบ้านชำรุด ผู้เช่าต้องปลูกและดูแลต้นไม้ในที่ดินนั้นๆ

หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า
ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าด้วย ตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างมุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตก 2-3 แผ่น

หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้เช่า
ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่อยู่นั้นๆ เพราะถือว่าเป็นลูกหนี้มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าตอบแทนจากประโยชน์ที่ได้รับจาก การเช่า ซึ่งจะมีการตกลงเวลาการชำระหนี้ไว้ในแต่ละคราว โดยปกติมักจ่ายเป็นรายเดือน นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพของที่อยู่ให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมา และต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด

การระงับสัญญาเช่า
การระงับสัญญานี้อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่นเมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไปเช่นไฟไหม้ กฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิ ต้องบอกกล่าว

อีกกรณีของการระงับสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาระหว่างผู้เช่า กับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าระบุให้สิทธิบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อ สำคัญ เช่นไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่าแต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิก สัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอก ก่อนล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน

การเช่าที่อยู่อาศัย
1. ควรเลือกทำเล ระดับราคา และประเภทที่อยู่ให้เหมาะสมกับความต้องการของคุณมากที่สุดนะคะ
2. ไม่ควรตัดสินใจขอเช่าที่อยู่อาศัยโดยทันที แต่ควรหาข้อมูลของที่อยู่ในบริเวณที่ใกล้กันหลายๆแห่งเพื่อเปรียบเทียบราคา และเงื่อนไขต่างๆก่อนตัดสินใจเช่า
3. เลือกบ้านที่ต้องการมากที่สุดสัก 2- 3 แห่งแล้วนัดเจ้าของบ้านเพื่อขอชมบ้านจริง ซึ่งคุณควรสำรวจความเรียบร้อยทั้งภายใน เช่น ท่อน้ำ ประตู หน้าต่าง ระบบไฟฟ้า กุญแจบ้าน และสภาพแวดล้อมบริเวณใกล้เคียง เช่น เสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน การคมนาคม ความปลอดภัยหลังการเข้าอยู่ หากมีสิ่งใดชำรุดควรแจ้งให้เจ้าของทราบและซ่อมบำรุงก่อนตกลงเช่าจริง
4. ต้องตกลงราคา และเงื่อนไขการเข้าอยู่กับผู้ให้เช่าก่อนเข้าอยู่อาศัย เช่น ค่าประกันทรัพย์สิน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

การให้เช่าที่อยู่อาศัย
1. ในการตั้งราคาควรสำรวจราคาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงหรือราคาตลาด ก่อนเสนอราคาแก่ผู้ขอเช่าแล้วเสนอราคาที่สมเหตุสมผล (คุณไม่ควรลืมค่าใช้จ่ายในการตกแต่งซ่อมแซมก่อนให้เช่า)
2. ทำความสะอาดหรือตบแต่งทั้งบริเวณด้านนอกและในสถานที่พักให้พร้อมเยี่ยมชม เสมอ และเพื่อความปลอดภัยของท่านไม่ควรอยู่ลำพังหรือเก็บของมีค่าไว้กับตนเอง ควรมีเพื่อนของท่านอยู่ด้วย
3. ขอชื่อ ที่อยู่ หมายเลขโทรศัพท์ที่สามารถติดต่อได้ของผู้ขอเช่า
4. เมื่อผู้เช่าตกลงเข้าพักอาศัยควรขอสำเนาบัตรประชาชนหรือหลักฐานแสดงตัวบุคคล นั้นๆ ด้วยเพื่อตรวจเช็คว่าผู้ขอเช่ามีตัวตนอยู่จริง และทำสัญญาซึ่งอาจเขียนขึ้นมาเองก็ได้ในเรื่องเงินประกันค่าความเสียหาย ค่าเช่าล่วงหน้า

การเช่าบ้าน (Renting Housing)

ที่มา : pantown.com