วิกฤติและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ พรโชคชัย Hi Class Magazine

ไม่มีใครชอบวิกฤติ เพราะดูมืดมน ท้อแท้ ไร้ทางออก แต่ในขณะวิกฤติ ก็มีโอกาส และแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ก็ใกล้เข้ามาแล้ว เพียงแต่เราจะทนสู้ต่อไปไหวหรือไม่ ในทางตรงกันข้าม ขณะที่โอกาสกำลังเฟื่องฟูลอยอยู่นั้น แม้เราจะเริงร่า แต่วิกฤติก็กำลังคืบคลานเข้ามาจวนเจียนอยู่ตรงหน้า

เรื่องวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ของประเทศไทย หรือหากกล่าวโดยเฉพาะก็คือตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล นั้น เป็นประเด็นที่จะมีประโยชน์อย่างยิ่งต่อการศึกษาประวัติศาสตร์เพื่อนำไปรับ ใช้การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดซ้ำร้อยขึ้นอีก ความผิดพลาดในช่วงที่ผ่าน ๆ มาได้ยังความสูญเสียอย่างมหาศาลแก่ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประชาชนและประเทศชาติโดยรวม

วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์
ช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้นอันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่น เข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น

การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวม ทั้งประเทศอาเซียนอื่นเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกา และยุโรปแทนจากการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย และนับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาค เกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด

การไหลบ่าของทุนแสดงให้เห็นได้ชัดในช่วง พ.ศ.2534-2539 ในช่วงนั้นดอกเบี้ยในยุโรปและสหรัฐอเมริกาค่อนข้างต่ำ แต่กลับสูงกว่ามากในกรณีประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง การกู้เงินกระทำได้ง่ายขึ้น ใน พ.ศ.2535 ด้วยการเปิดเสรีทางการเงินหรือวิเทศธนกิจกรุงเทพ (BIBF) การไหล่บ่าของเงินทุนยิ่งสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดหุ้นเติบโตจากดัชนี 388.7 จุดใน พ.ศ.2531 เป็น 1,682.9 จุดใน พ.ศ.2536 และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง

และในที่สุดวิกฤติเศรษฐกิจก็ปรากฎขึ้นเมื่อมีการลอยตัวหรืออีก นัยหนึ่งลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เนื่องจากการถดถอยของเศรษฐกิจไทยจากการหดตัวของการส่งออก การแข็งค่าเกินจริงของเงินบาท การขาดวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อ ความจริงแล้ววิกฤตินี้สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าจากปรากฏการณ์หลายอย่าง เช่น ปริมาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในหลายภาคส่วน แต่ขณะนั้นนักลงทุน และบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอาจมองแต่ในแง่ดีจนเกินไป จนขาดการวางแผนรองรับความเสี่ยงจากวิกฤติเศรษฐกิจ

อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดแต่เดิมที่มีศักยภาพเพียงเพื่อการเกษตรกรรม กลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรมเกิดขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อ การอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม จึงยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด

วงจรเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์
หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริม ทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก

ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติ อสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะ เศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้ เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง

ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซีย ใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น (โปรดดูผลการสำรวจราคาที่ดินอย่างต่อเนื่องของ Agency for Real Estate Affairs ในแผนภูมิที่ 3) ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน

ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เสีย (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์

การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่ อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% (โปรดดูแผนภูมิที่ 3) ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาค เศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการ ดำเนินกิจการสถาบันการเงิน

วิกฤติปัจจุบัน
ในปัจจุบัน เรากำลังเผชิญวิกฤติที่อาจนำไปสู่ความถดถอยของเศรษฐกิจ 4 ประการคือ

1. วิกฤติน้ำมัน เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัว สูงกว่าสินค้าอื่น ๆ อย่างเด่นชัด ส่งผลให้เกิดการประหยัดอย่างสุดกำลัง ทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงหดหายไปอย่างมากมาตั้งแต่ปี 2548

2. วิกฤติอาหาร เป็นวิกฤติที่ส่งผลสะเทือนในระดับสากล ทำให้เกิดการจลาจลในประเทศหลายแห่งทั่วโลก สำหรับในกรณีประเทศไทยที่เป็น “อู่ข้าวอู่น้ำ” ยังอาจได้รับผลกระทบจากวิกฤติอาหารน้อยกว่าประเทศอื่น แต่วิกฤติอาหารก็ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของภาวะเงินเฟ้ออย่างมากมายในรอบ หลายปีที่ผ่านมาในประเทศไทย

3. วิกฤติการเมืองที่ เป็นอยู่ในขณะนี้ ยังคงยากที่จะหาทางออกที่เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายได้ ระบอบประชาธิปไตยของประชาชนส่วนใหญ่กำลังถูกท้าทาย ดูเหมือนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทางการเมืองพยายามดึงให้รัฐบาลชุดนี้ขาดความ เป็นไปได้ในการบริหารบ้านเมือง ซึ่งย่อมทำให้เกิดความยุ่งเหยิงทางการเมืองตามมาอย่างไม่สิ้นสุด

4. วิกฤติภาคใต้ นับเป็นปัญหา “หนามยอกอก” สำหรับประเทศไทย เพื่อนผมซึ่งเป็นศาสตราจารย์ชาวศรีลังกา บอกผมว่า ปัญหาภาคใต้ตอนนี้ก็คล้ายกับในศรีลังกาเมื่อ 20 ปีก่อน ผู้เกี่ยวข้องไม่ได้แก้ปัญหาจริงจัง นัยว่ามีผลประโยชน์ซ่อนเร้นกับการรักษาภาวะไม่สงบเอาไว้ มีการ “เลี้ยงไข้” ไปเรื่อยจนปัญหาเหล่านี้ลุกลามออกไป
วิกฤติเหล่านี้จะกัดกร่อนสังคมไทย ให้เสื่อมทรุดลงได้ เราในฐานะพลเมือง ก็อาจประสบความยุ่งเหยิงสำคัญของชีวิตเช่นกัน

อยู่อย่างไรในห้วงวิกฤติ
ประเด็นส่งท้ายก็คือ เราจะอยู่อย่างไรในยามวิกฤติ โดยเฉพาะในห้วงปี 2552 หากวิกฤติทางการเมือง เศรษฐกิจและสังคมไทยกำลังทวีความเข้มข้นยิ่งขึ้น การเตรียมตัวรับวิกฤติพึง ทำได้ดังนี้:

1. การไม่ลงทุนเกินตัว เช่น หากกำลังผ่อนอสังหาริมทรัพย์อยู่ เราพึงตรวจสอบดูว่า หากมีความผันผวนเกิดขึ้น รายได้ไม่เข้าเป้า เรายังจะรอดได้ไหม ทรัพย์จะกลายเป็นหนี้เสียไปหรือไม่ บางอย่างเราอาจต้องชลอการลงทุน หรือที่ลงทุนไปแล้วก็ต้องเก็บเกี่ยวล่วงหน้าเผื่อพายุใหญ่จะมา ผู้ที่ขาดการเตรียมตัว ก็คงไม่มีโอกาสรอดเมื่อวิกฤติมาถึง

2. อยู่อย่างปลอดภัยท่ามกลางวิกฤติ เมื่อเราสามารถดำเนินการตามข้อ 1 ได้ แม้เมื่อวิกฤติมาถึง เราก็ไม่ตระหนก เราก็ยังอยู่ได้ และที่สำคัญ เราก็จะไม่ล่มสลายไป และในห้วงพายุใหญ่ของวิกฤตินั้น เรายังมีภาระต้องดำเนินการอีก 2 อย่างได้แก่
2.1 การอยู่อย่างไม่ประมาท เพราะในท่ามกลางพายุวิกฤตินั้น หากก้าวพลาด ก็จะตกกระไดพลอยโจนเช่นเดียวกับผู้ที่ขาดการเตรียมตัวมาก่อน ย่อมไม่อาจแก้ไขอะไรได้อีกต่อไป ความไม่ประมาทย่อมไม่ใช่แค่ “คาถา” แต่อยู่ที่การแสวงหาข้อมูลและเปิดรับข่าวสารอย่างต่อเนื่อง
2.2 การแสวงหาโอกาสการลงทุนใหม่ ๆ เช่น ในยามวิกฤติ ราคาอสังหาริมทรัพย์มักจะตก แต่ราคาค่าเช่ามักจะคงที่หรืออาจลดลงแต่ไม่มากนัก ทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนสูง โอกาสที่เราจะช้อนซื้อสินค้าราคาถูกแต่ดีย่อมดี ซื้อเสร็จแล้วก็ได้กำไรจากการให้เช่าได้อีก โอกาสเช่นนี้ย่อมหาไม่ได้สำหรับ ผู้ที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้แต่แรก

เห็น ไหมครับ เรายังยิ้มได้เมื่อภัย (วิกฤติ) มา หากมีการเตรียมตัวให้ดี ที่สำคัญการไม่ลงทุนเกินตัว และการติดตามวิเคราะห์ภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด คงเป็นคาถาสำคัญในยุควิกฤติที่อาจมาถึงในอนาคตอันใกล้นี้

* ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาเศรษฐกิจพอเพียง สาขาจรรยาบรรณและสาขาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังเป็นที่ปรึกษาของ the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยรัฐสภาสหรัฐ อเมริกา และผู้แทนสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติประจำประเทศไทย Email: sopon@area.co.th

ที่มา : estatesreport.com