EIA ก้างชิ้นโต!..วงการอสังหาฯ

การรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหนึ่งตามกฎหมายการก่อสร้างโครงการต่างๆ หรือ ที่รู้จักกันดีทั้งในนาม " EIA" และ "สวล."

หนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างที่ยังคงเป็น "ประเด็นร้อน" ของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เพราะยังคงเป็นอุปสรรค์ใหญ่ของบรรดานักพัฒนาโครงการต่างๆ

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่งผลให้หลายโครงการ หลายร้อยอาคารที่เข้าข่ายต้องยื่นรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ค้างเติ่งอยู่ในขั้นตอนนี้เป็นเวลานาน

โดยตามปกติแล้วโครงการจัดสรรที่ดินที่มีพื้นที่ดินเกินกว่า 100 ไร่ หรือจำนวนหน่วยตั้งแต่ 500 หน่วยและโครงการอาคารชุดที่มีจำนวนตั้งแต่ 80 หน่วย เข้าข่ายต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ สวล. (Environmental Impact Assessment : EIA) เพื่อเป็นหนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง

ตามขั้นตอนแล้ว เมื่อผู้ประกอบการซื้อที่ดินมา ออกแบบเรียบร้อย ก็เตรียมยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง ถ้าไม่เข้าข่ายก็ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างได้ทันที แต่หากเข้าข่ายต้องยื่นสวล.ก็ได้รับการพิจารณาอนุมัติจากคณะกรรมการสิ่งแวด ล้อมเสียก่อน จึงจะขอใบอนุญาตได้

บางโครงการใช้เวลากับขั้นตอนการยื่นขอสิ่งแวดล้อมนานกว่า 6 เดือน เพราะถูกส่งกลับให้แก้ใหม่อยู่หลายรอบ บางโครงการถูกตีกลับมาไม่น้อยกว่า 4 ครั้งก็ยังไม่ได้รับการอนุมัติให้ผ่านเสียที

ผู้ประกอบการบางรายเห็นท่าไม่ดี แม้โครงการตัวเองจะเข้าข่ายต้องยื่นสวล. เลี่ยงไม่ยื่นเสียเลย เพราะกลัวจะเสียเวลา งัดกฎหมาย 39 ทวิ ใบขออนุญาตชั่วคราวมาก่อสร้างไปก่อน แล้วค่อยตรวจทีหลัง ถ้าทำดีก็แล้วไป แต่เกิดทำแล้วไม่ดี ขอสวล.ไม่ผ่าน กลายเป็นว่า ต้องเสียเงินแก้กันวุ่น กลายเป็นเรื่องเป็นราว ต้องคืนเงินให้ลูกค้า หรือสร้างต่อไม่ได้ เสียหายหนักกว่าเดิม

ถ้าพูดกันตามหลักการแล้ว ต้องยอมรับว่า การออกกฎหมายให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ต้องยื่นรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ว่าโครงการนั้นส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมรวมข้างอย่างไรบ้าง ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีไม่น้อย การบังคับให้ผู้ประกอบการคำนึงถึงความสำคัญของสิ่งแวดล้อมทั้งภายในโครงการ และรอบข้างผ่านตัวกฎหมาย เพื่อคืนกำไรสู่สังคมเป็นสิ่งที่ควรทำอย่างยิ่ง

แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ยุ่งยากไม่น้อย เพราะประเด็นดังกล่าวกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ แน่นอนว่า ผู้ประกอบการย่อมผลักภาระต้นทุนเหล่านี้มาให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งนั่นหลายถึง ต้องซื้อบ้าน คอนโดฯ ในราคาที่แพงขึ้น

ราคาที่แพงขึ้น บวกคุณภาพชีวิต และสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น เป็นเรื่องน่าสน แต่เงินในกระเป๋าคนซื้อไม่เอื้ออำนวยตามไปด้วย นี่สิเป็นเรื่องใหญ่

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เล่าให้ฟังว่า ที่ผ่านมาขั้นตอนการยื่นขอสวล.ค่อนข้างช้า ทำให้มีจำนวนโครงการที่ยังไม่ได้รับการพิจารณาอีกเป็นจำนวนมาก เพราะคณะกรรมการที่มาจากสาขาวิชาชีพต่างๆ จะมาประชุมร่วมกันสัปดาห์ละ 1 ครั้ง พิจารณาครั้งละ 8 โครงการ ในจำนวน 8 โครงการนี้อาจจะมีเพียง 1 โครงการที่ผ่าน จึงมีไม่ต่ำกว่า 300-400 โครงการที่ยังค้างอยู่

“1 ปีมี 52 สัปดาห์ เฉพาะคิวที่รอพิจารณาก็ข้ามปีแล้ว ยังไม่รวมเวลาที่ถูกนำไปพิจารณาแล้วไม่ผ่าน ต้องกลับไปต่อคิวรอพิจารณาใหม่อีก”

โครงการที่ถูกหยิบมาพิจารณาส่วนใหญ่แล้วจะต้องโดยส่งกลับไปแก้ใหม่ทุกครั้ง เฉลี่ยแล้วประมาณ 4 ครั้งต่อโครงการที่ถูกส่งกลับ แก้ใหม่ ส่งกลับ แก้ใหม่ โดยเฉพาะเวลาที่กรรมการชุดที่ 1 พิจารณาแล้ว สั่งให้แก้ไขในเรื่องนี้ เมื่อแก้แล้ว ยื่นใหม่ กลับกลายเป็นคณะกรรมการอีกชุดหนึ่งเข้ามาพิจารณา และวิจารณ์ในเรื่องใหม่ สั่งให้แก้ไขอีกรอบ เมื่อแก้ไขใหม่ และยื่นให้พิจารณาอีกครั้ง คณะกรรมการก็เปลี่ยนอีก ก็ให้ปรับแก้อีก กว่าจะแก้ไขให้ตรงใจคณะกรรมการแต่ละชุด จนได้รับการอนุมัติจึงกินเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน

หลายโครงการจะเปิดขายไปด้วย ดำเนินการตามกฎต่างๆ ควบคู่กัน โครงการเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่จึงอยู่ระหว่างยื่นขอสวล.และใบอนุญาตต่างๆ ผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์เคยยื่นสวล.มาแล้ว จะเผื่อเวลาในขั้นตอนนี้ไว้ ทำให้ไม่มีปัญหากับลูกค้าเรื่องกำหนดเวลาก่อสร้าง เพราะจะใกล้เคียงกับที่แจ้งลูกค้าไว้ แต่ผู้ประกอบการรายใหม่ที่เพิ่งเคยขอสวล.ครั้งแรก เมื่อคาดการณ์เวลาที่ไม่ถูกต้อง ก็จะทำให้เกิดปัญหากับลูกค้าได้

นายอธิป กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้การพิจารณาต่างๆ ใช้เวลานาน เพราะคณะกรรมการพิจารณาในทุกเรื่อง จนเกิดความซับซ้อน ดูทั้งกฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมือง FAR ที่จอดรถ ดูทุกกรณี ซึ่งในความคิดเห็นของผู้ประกอบการแล้ว มองว่า คณะกรรมการด้านสิ่งแวดล้อมควรพิจารณาเฉพาะเรื่องผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมเป็น หลัก เพราะเรื่องอื่นๆ มีหน่วยงานรัฐอื่นๆ ควบคุมอยู่แล้ว

นอกจากนี้ ความไม่มีบรรทัดฐานที่แน่นอน ความแตกต่างทางความคิดเห็นของคณะกรรมการแต่ละชุด ยังเป็นอุปสรรค์ที่ทำให้เกิดความล่าช้า เพราะไม่มีหลักเกณฑ์ที่พอจะเป็นแนวทางให้ผู้ประกอบการเดินได้อย่างผิดพลาด น้อยที่สุด เป็นความคิดเห็นเชิงบุคคล ที่ต่างคนต่างมอง ต่างคนต่างมุม จึงต้องแก้หลายครั้ง ยื่นใหม่หลายหน

เปิดปมปัญหายื่นสวล.ทำไมจึงช้า
นายอธิป กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ประเด็นสำคัญที่ทำให้การพิจารณาต่างๆ เกิดความล่าช้า ประกอบไปด้วย

1. ศูนย์รวมทุกอย่างอยู่ที่กรุงเทพฯ (ยกเว้นที่ภูเก็ตเพียงจังหวัดเดียวที่สามารถยื่นขอสวล.ได้ที่ภูเก็ต) การทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมในการก่อสร้างโครงการทั่วราชอาณาจักรต้องเข้า มายื่นขอที่กรุงเทพฯ เท่านั้น ทำให้มีจำนวนโครงการต่างๆ เข้ามาให้คณะกรรมการพิจารณาเป็นจำนวนมาก ทำงานไม่ทัน

2. ความไม่ชัดเจน ไม่แน่นอนทางความคิดเห็น หรืออย่างที่กล่าวแล้วว่า ไม่มีบรรทัดฐาน ไม่มีแนวทางที่พอจะให้เข้าใจได้ว่าควรทำอย่างไร

3. ตามกฎหมาย ให้จ้างบริษัทที่ปรึกษาที่จดทะเบียนกับสผ. ซึ่งมีจำนวนจำกัด และบริษัทที่จดทะเบียนแล้วนั้น ส่วนใหญ่ไม่มีความชำนาญเรื่องโครงการพักอาศัย โอกาสในการทำรายงานผิดพลาดจึงมีสูงมาก และยังมีค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง ใช้งบ 4-5 แสนบาท หรือบางครั้ง 6 แสนบาทต่อ 1 เล่ม

เก่ายังเดี้ยง ใหม่มาอีกแล้ว
ปมปัญหาเก่ายังไม่คลี่ คลาย แต่ดูเหมือนกำลังจะเกิดปัญหาใหม่เข้ามาซ้ำเติม เพราะมีมติให้มีการแก้ไขกฎหมายใหม่เกี่ยวกับการยื่นขอสวล. ให้ครอบคลุมมากขึ้น โดยจากเดิมที่กล่าวไปแล้วว่า โครงการจัดสรรที่ดินที่มีพื้นที่ดินเกินกว่า 100 ไร่ หรือจำนวนหน่วยตั้งแต่ 500 หน่วยและโครงการอาคารชุดที่มีจำนวนตั้งแต่ 80 หน่วยต้องยื่นขอสิ่งแวดล้อม ต่อไปจะเปลี่ยนเป็น โครงการจัดสรร 250 แปลง หรือประมาณ 20 ไร่ และคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ 4,000 ตารางเมตรต้องยื่นขอสิ่งแวดล้อมด้วย

ภาระเดิมที่มีอยู่ว่าหนักหนาจนทำงานไม่ทันแล้ว “ภาระใหม่” ดูจะยิ่งใหญ่กว่า เพราะหมายถึง โครงการเล็ก โครงการน้อย หอพักขนาดเล็ก อพาร์ทเมนท์ที่เข้าข่ายจากทั่วประเทศ ต้องวิ่งเข้ามายื่นสิ่งแวดล้อมเกือบทั้งหมด ในขณะที่บุคลากรในการทำงาน ผู้เชี่ยวชาญยังคงเท่าเดิม

ทั้งนี้ เรื่องดังกล่าวมีมติแล้ว เหลือเพียงให้รัฐมนตรีเซ็นอนุมัติเท่านั้น ซึ่งที่ผ่านมา ติดปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองทำให้ยังไม่ได้รับการเซ็นอนุมัติ

“เจตนารมณ์ของกฎหมายดี แต่เมื่อออกกฎหมายมาแล้ว ต้องพร้อมด้วยระบบและบุคลากร”

ผู้ประกอบการยังเสนออีกว่า ควรมีคำแนะนำให้ผู้ประกอบการได้ศึกษาเป็นแนวทางว่า ควรทำอย่างไร เช่น เรื่องที่จอดรถ ลักษณะไหนจึงจะเหมาะสม ลักษณะใดไม่ควรทำ เพราะที่ผ่านมาคำนำที่กว้างมาก ทำให้ไม่สามารถดำเนินการได้ตรงตามความคิดเห็นของคณะกรรมการด้านสิ่งแวดล้อม

นายอิสระ บุญยัง อุปนายก สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเสริมว่า กฎสวล.เป็นเรื่องของดุลพินิจที่ไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจน ทำให้บางครั้งภายใต้โครงการเดียวกัน แต่ต่างคณะกรรมการ ความคิดเห็นก็แตกต่างแล้ว บางโครงการยื่นกับคณะกรรมการชุดหนึ่งแล้วไม่ผ่าน แต่พอยื่นกับคณะกรรมการชุดต่อไป กลับผ่าน ทั้งที่โครงการเหมือนเดิม ถ้ามีการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมมีแนวทาง มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เชื่อผู้ประกอบการทุกรายพร้อมที่จะดำเนินการตาม ซึ่งไม่เพียงแต่โครงการประเภทคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่โครงการแนวราบหลายแห่งก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า แนวคิดของคณะกรรมสิ่งแวดล้อมย่อมมีเจตจำนงที่ดีต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม แต่ความไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ต่างๆ ก็อาจกระทบต่อการพัฒนาโครงการและกระทบไปถึงผู้บริโภค

แหล่งจากวงการอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลว่า เมื่อปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายพรีเซลไปแล้ว แต่ยังไม่ผ่านเกณฑ์สิ่งแวดล้อมอยู่อีกประมาณ 197 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท โดยมีประมาณ 15 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 23,000 เป็นโครงการของบริษัทมหาชน ซึ่งการพัฒนาโครงการให้ตรงตามเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อม บางครั้งทำให้พื้นที่ขายน้อยลง ต้นทุนเฉลี่ยต่อยูนิตก็สูงขึ้น ซึ่งภาระเหล่านี้ ไม่มีทางที่ผู้ประกอบการจะแบกรับไว้เอง ล้วนตกไปอยู่ที่ผู้บริโภคทั้งสิ้น

ชำแหละขั้นตอนการก่อสร้าง
1. ซื้อที่ดิน ออกแบบโครงการ

2. ถ้าเข้าข่ายต้องยื่นสวล. ต้องทำเอกสารผ่านบริษัทที่ปรึกษา ใช้เวลา 6 สัปดาห์ ในการทำเล่มให้แล้วเสร็จ

3. ยื่นรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมต่อสผ. ใช้เวลา 30-45 วัน จึงเรียกประชุม ส่วนใหญ่แล้ว ครั้งแรกจะไม่ผ่าน ก็จะต้องใช้เวลาอีก 45 วันในการต่อคิวยื่นขอใหม่ ไม่ผ่านอีก ก็แก้ไข แล้วยื่นอีกครั้ง

4. ถ้าผ่านสวล.แล้ว ฝ่ายเลขาฯ จะมีหนังสือเห็นชอบพร้อมเล่มส่งกลับมาให้ นำไปพร้อมกับแบบก่อสร้างยื่นที่หน่วยงานท้องถิ่น เพื่อขออนุญาตก่อสร้าง ใช้เวลาประมาณ 1-1.5 เดือน

5. กรณีที่โครงการมีพื้นที่จอดรถเกิน 300 คัน ต้องยื่นให้สำนักงานจราจรพิจารณาเห็นชอบเรื่องทางเข้าออกของตัวอาคารยังถนน สาธารณะและป้ายบอกทางด้วย โดยจะใช้เวลาอีก 1 เดือน

สรุปแล้ว จะใช้เวลาตามขั้นตอนทุกอย่างอย่างน้อย 8 เดือนนับจากวันที่เริ่มทำเอกสาร จึงจะเริ่มก่อสร้างได้ โดยระหว่าง 8 เดือนนั้น ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะเปิดการขายกับลูกค้าไปก่อนแล้ว

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการบางราย อาจจะเลี่ยงใช้ 39 ทวิ หรือใบอนุญาตชั่วคราว เพื่อดำเนินการก่อสร้างไปก่อน แล้วขอทีหลัง ซึ่งจะต้องมั่นใจว่า ไม่มีการแก้ไขใดใดแล้ว เพราะหากก่อสร้างไประยะหนึ่งแล้ว หากเกิดข้อผิดพลาดต้องแก้ไข จะส่งผลกระทบต่อลูกค้าที่ซื้อห้องชุดนั้นๆ ไปแล้ว

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ 05-02-2552