แม้มีรัฐบาลใหม่...ซื้อบ้านขายบ้านปีหน้า ยังวิกฤติ!!

แม้มีรัฐบาลใหม่...ซื้อบ้านขาย บ้านปีหน้า ยังวิกฤติ!!:ฟันธงอสังหาฯ ปี 52 ยังเจอศึกหนักรุมเร้าหลายด้าน ภาคส่งออก ท่องเที่ยวเจอพิษวิกฤติการเงิน การเมืองรุม รวมถึงอุตสาหกรรมยานยนต์ คาดทำคนตกงาน 1.7 ล้านคนมากกว่าวิกฤติปี 2540 กระทบหนักบ้านระดับล่าง ด้านนักลงทุนต่างชาติ 3 ประเทศหลักเบรกลงทุนในไทยกว่าครึ่ง ส่งผลตรงถึงตลาดไฮเอนด์ บ้านหรูชะลอตัว

ฟันธงอสังหาฯ ปี 52 ยังเจอศึกหนักรุมเร้าหลายด้าน ภาคส่งออก ท่องเที่ยวเจอพิษวิกฤติการเงิน การเมืองรุม รวมถึงอุตสาหกรรมยานยนต์ คาดทำคนตกงาน 1.7 ล้านคนมากกว่าวิกฤติปี 2540 กระทบหนักบ้านระดับล่าง ด้านนักลงทุนต่างชาติ 3 ประเทศหลักเบรกลงทุนในไทยกว่าครึ่ง ส่งผลตรงถึงตลาดไฮเอนด์ บ้านหรูชะลอตัว 10-15% ฉุดราคาขายคอนโดฯ ไฮเอนด์ร่วง

กรุงเทพ ธุรกิจ ออนไลน์ : แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้ข่าวดีไปก่อนใครด้วยการที่รัฐบาลยุคนายสมชาย วงศ์สวัสดิ์ อนุมัติยืดระยะเวลามาตรการภาษีลดค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ก่อนศาลรัฐธรรมนูญมีคำสั่งยุบ 3 พรรคการเมืองอย่างเฉียดฉิว จากเดิมที่มาตรการดังกล่าวจะครบกำหนดในวันที่ 28 มีนาคม 2552 ขยายออกไปอีก 1 ปีเป็นวันที่ 28 มีนาคม 2553 ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ประกอบด้วย การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.11% ลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01%

แต่ ดูเหมือนมาตรการฯ นี้อาจไม่ได้ช่วยอะไรมากนักตามที่ “กรุงเทพธุรกิจออนไลน์” ได้นำเสนอไปบ้างแล้ว ยิ่งมีการสำรวจความคิดเห็นของผู้ประกอบการและคนในแวดวงอสังหาฯ แล้ว บอกได้เพียงว่า มองเห็นแต่ม่านหมอกของปัจจัยลบที่ยังคงรุมเร้ากำลังซื้อของผู้บริโภคไทย

ส่งออกรับพิษแฮมเบอร์เกอร์

จากวิกฤติการเงินโลกที่เริ่มต้นจาก ประเทศสหรัฐอเมริกา และล่ามไปสู่ตลาดเงินตลาดทุนทั่วโลก ย่อมส่งผลให้บรรดาผู้ซื้อรายใหญ่ของภาคการส่งออกของไทยมีกำลังซื้อที่หดตัว ลงอย่างชัดเจน

โดยนายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดใหญ่ของภาคการส่งออกของไทยล้วนได้รับผลกระทบจากวิกฤติการเงินโลก ไม่ว่าจะเป็น อเมริกา ที่มีสัดส่วนในการสั่งซื้อสินค้าจากไทยสูงถึง 13% ยุโรป มีสัดส่วน 13% ญี่ปุ่น มีสัดส่วน 12% กลุ่มประเทศในเอเชีย 21% และอื่นๆ 41%

จะเห็นได้ว่า 3 ตลาดใหญ่ของภาคส่งออกไทยอย่างแถบยุโรป อเมริกา และญี่ปุ่นเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติการเงิน ย่อมมีผลให้ประเทศเหล่านี้ลดการสั่งซื้อสินค้าจากไทยลง ทำให้หลายบริษัทส่งออกของไทยได้รับผลกระทบ บางบริษัทอาจต้องปิดตัว บางบริษัทอาจต้องลดพนักงาน ลดเวลาการทำงานของพนักงานเพื่อลดต้นทุนให้สอดคล้องกับจำนวนออร์เดอร์ที่ลดลง

ท่องเที่ยวเจอสองเด้ง

ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวย่อมได้รับผล กระทบต่อเนื่องจากนักท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศที่ได้รับผลกระทบจนมีกำลังซื้อ ที่ลดลง ลดการท่องเที่ยวนอกประเทศ ซึ่งนอกจากปัจจัยลบเรื่องวิกฤติทางการเงินที่ภาคการท่องเที่ยวไทยได้รับผล กระทบแล้ว ยังเจอศึกหนักด้านการเมืองครั้งช่วงเวลาการปิดสนามบินสุวรรณภูมิและดอนเมือง ของกลุ่มพันธมิตรประชาชนเพื่อประชาธิปไตยซ้ำเติมให้ธุรกิจท่องเที่ยวได้รับ ผลกระทบหนักขึ้นไปอีก

โรงแรมทั้งเล็กและใหญ่ต่างเจอปัญหานัก ท่องเที่ยวต่างชาติหายช่วงไฮซีซั่น และมีกระแสข่าวว่าหลายเชนโรงแรมขนาดใหญ่เจอวิกฤติถึงระดับที่ลูกค้าเข้าพัก ไม่ถึง 5 ห้องในช่วงวันหยุดยาวที่ผ่านมา จากปกติแล้วห้องพักในช่วงไฮซีซั่นจะเต็มต่อเนื่องยาวจนถึงหลังปีใหม่ โดยยอดนักท่องเที่ยวในปีนี้มีจำนวน 12.68 ล้านคน ลดลงจากปีที่ผ่านมาที่มีสูงถึง 14.46 ล้านบาท และคาดว่าจะลดลงอีก 10-15% ในปีหน้า

เมื่อมีวิกฤติไม่มีนักท่องเที่ยว พนักงานที่ทำงานจึงต้องถูกลดเวลาทำงาน บางตำแหน่งอาจถูกปลดให้ออก โรงแรมขนาดเล็กหลายแห่งอาจต้องปิดกิจการหรือขายกิจการให้นายทุนใหม่ เพราะไม่มีสายป่านที่ยาวพอจะดำเนินกิจการในธุรกิจโรงแรมได้อย่างต่อเนื่อง

ปัญหาที่รุมเร้าภาคส่งออกและท่อง เที่ยว ซึ่งยังไม่รวมภาคอุตสาหกรรมยานยนต์ที่จะทำให้มีหลายโรงงานต้องปิดตัวลง จะส่งผลให้อัตราว่างงานในปีหน้าเพิ่มสูงถึง 4.7% หรือ 1.7 ล้านคน มากกว่าช่วงวิกฤติเศรษฐกิจฟองสบู่แตกในปี 2540 ที่ผ่านมา

คนกลุ่มนี้ถือเป็นฐานสำคัญของที่อยู่ อาศัยระดับล่าง ที่หากต้องเผชิญหน้ากับการตกงานแล้ว ยากที่จะขยายตัวซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ หรือแม้แต่ผู้ที่ยังมีงานทำอยู่ ก็ยากที่จะขอกู้สินเชื่อกับแบงก์ได้ ด้วยความที่แบงก์มองว่าเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงจะไม่มั่นคง จึงเป็นตลาดที่อาจจะเหนื่อยพอสมควรสำหรับผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดนี้

ต่างชาติเบรกลงทุนกระทบตลาดหรู

นายปฏิมา กล่าวต่อว่า นอกจากนี้ ด้านการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในบ้านเรายังชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดจาก ตัวเลขการขอเข้ามาลงทุนของต่างชาติในไทยจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลง ทุน หรือบีโอไอที่พบว่ามูลค่าการเข้ามาลงทุนในไทยปีนี้ลดลงจากปีที่แล้วในสัด ส่วนที่สูงมาก

โดยเฉพาะนักลงทุนจาก 3 ประเทศหลัก เช่น กลุ่มญี่ปุ่น ปีนี้ลดการลงทุนในไทยลงสูงถึง 50% กลุ่มอเมริกา ลดจาก 85,752 ล้านบาทในที่ปีแล้ว เหลือ 7,468 ล้านบาทในปีนี้ ส่วนจีน ก็ลดลงมากเช่นกัน จาก 17,175 ล้านบาทในปีที่แล้ว เหลือ 1,476 ล้านบาทในปีนี้

การลดลงของนักลงทุนต่างชาติย่อมกระทบ ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีนักลงทุนต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ย่อมได้รับผลกระทบจากจำนวนผู้เช่ากลุ่มนี้ลดลง หรือหากนักลงทุนที่เข้ามาใหม่อาจเหลือสำนักงานในเกรดที่รองลงมาเพื่อลดค่า ใช้จ่ายในการลงทุน รวมถึงที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ทั้งในรูปแบบการเช่าและการซื้อขายก็ต้องได้ รับผลกระทบด้วยเช่นกัน โดยคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับไอเอนด์จะลดลงสูงถึง 10-15%

คาดราคาสินค้าไฮเอนด์ลดความร้อนแรง

ผลกระทบที่เกิดขึ้นเหมือนเป็นลูกโซ่ที่ เกี่ยวข้องกัน จากเดิมที่นักลงทุนเข้ามาลงทุนจะต้องการเช่าที่อยู่อาศัย เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ หรือคอนโดมิเนียมเกรดเอต่างๆ ในภาวะเช่นนี้ความต้องการเช่าย่อมหดตัวลง หรือแม้แต่การซื้อขายคอนโดมิเนียมในระดับบนที่ก่อนหน้านี้มีความร้อนแรงใน ด้านราคา ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่เมื่อตลาดผู้ซื้อต่างชาติเจอวิกฤติทางการเงิน ก็ยากที่ตลาดไฮเอนด์จะเติบโตตามไปด้วย

นายปฏิมา ให้ข้อมูลต่อว่า มีแนวโน้มที่คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในย่านสาธรที่เดิมเตรียมจะเสนอขายใน ราคา 3 แสนบาทต่อตารางเมตร อาจต้องพิจารณาราคาให้เหมาะสมกับภาวะตลาดช่วงนี้ใหม่ จึงมีแนวโน้มที่ราคาใหม่ที่จะเคาะออกมาอาจไม่ถึง 3 แสนบาทต่อตารางเมตรตามที่ได้วางเป้าหมายไว้ รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมย่านราชดำริที่เคยมีกระแสข่าวว่าราคาจะร้อนแรงตาม กันไปแตะที่ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ก็คาดว่าจะลดลงเหลือที่หลัก 2 แสนบาทต่อตารางเมตรแทน

ทางด้านคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้า พระยา มีหลายแห่งที่ราคาซื้อขายปรับตัวลดลงจาก 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตร เหลือ 9.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ทำเลราชดำริ ราคาลดลง 5-10% ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯ ประเภทต่างๆ มีแนวโน้มที่ความต้องการจะปรับตัวลดลง ดังนี้ ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอ ลดลง 10-15% พื้นที่เช่าค้าปลีก ลดลง 10-15% ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ลดลง 15-20% เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์เกรดเอ ลดลง 20-30% และที่อยู่อาศัยทั่วไป ลดลง 10-15%

เผยตลาด 3-5 ล. ยังไปได้

สำหรับความคิดเห็นของนายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ คงได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัยลบ แต่เชื่อว่ายังมีบางเซกเมนท์ที่ยังมีโอกาสไปได้อยู่ โดยวิกฤติในครั้งนี้ผู้ที่ได้รับผบกระทบจนถึงระดับต้องตกงานเป็นกลุ่มคน ระดับล่างที่ซื้อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 ล้านบาท แตกต่างจากช่วงปี 2540 ที่คนที่ตกงานส่วนใหญ่เป็นระดับผู้บริหาร คนในแวดวงทางการเงิน ทำให้วิกฤติครั้งนี้ ตลาดที่มีความเสี่ยง เป็นกลุ่มบ้านระดับล่าง ต่ำกว่า 1 ล้านบาท

ส่วนตลาดบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาทเชื่อว่ายังไปได้ โดยตลาดบ้านเดี่ยวที่ยังมีโอกาสน่าจะอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง ส่วนทาวน์เฮ้าส์ ราคา 1-3 ล้านบาท ทำเลดี มีโอกาสในการขายได้สูงมาก เพราะเชื่อว่ายังเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์อาจทำตลาดได้ยากขึ้น เพราะกำลังซื้อส่วนใหญ่มาจากต่างชาติ

หวั่นกลุ่มเก็งกำไรคอนโดฯ ไม่โอน

นายอธิป ยังกล่าวต่อว่า สำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียมมีความเสี่ยงในแง่ ขายได้ อาจโอนไม่ได้มากกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ เพราะส่วนใหญ่แนวราบจะสร้างเสร็จก่อนขาย แต่คอนโดมิเนียมขายก่อนแล้วค่อนสร้าง ซึ่งหากไม่สามารถโอนได้ ย่อมส่งผลกระทบในวงกว้าง โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายใหม่ในราคาที่สูงมากท่ามกลางภาวะที่เศรษฐกิจชะลอ ตัว กำลังซื้อคนอาจลดลง โอกาสกู้ไม่ผ่านสูงขึ้น จึงไม่สามารถโอนได้

หรือกลุ่มคนที่เริ่มไม่มั่นใจในรายได้ ของตัวเอง อาจยอมทิ้งเงินดาวน์ที่ผ่อนไป โดยเฉพาะโครงการที่ขายดาวน์ต่ำ รวมถึงนักเก็งกำไรที่มองว่าโครงการเริ่มไม่ทำกำไร อาจยอมขายต่ำกว่าทุนหรือทิ้งดาวน์ ทิ้งจอง ไม่รับโอน เพราะในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ย่อมทำให้ราคาคอนโดมิเนียมชะลอตัวตามไปด้วย ราคาวันจอง กับวันโอนอาจไม่ต่างกันจนมองว่าไม่คุ้มที่จะถือต่อไป มีโอกาสที่จะไม่โอนได้ โดยเฉลี่ยแล้วกลุ่มเก็งกำไรมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 15-20%

ลงทุนแบบ Wait & See

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางปัจจัยลบ ดังที่กล่าวมาแล้ว ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างต้องระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น ตัวอย่างเช่น กลุ่มพฤกษาฯ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผุ้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ต้องติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิดเพื่อปรับแผนให้สอดคล้องกับเหตุการณ์ แต่ภาพรวมแล้วปีหน้าต้องลงทุนแบบ Wait & See ชะลอในเบื้องต้น รอดูเหตุการณ์ของตลาด หากมีโอกาสก็พร้อมลงทุนได้ทันที

แต่ในช่วงจังหวะนี้ถือว่ามีความ เสี่ยงอยู่ โดยหากลงทุนซื้อที่ดินไปแล้ว แต่ยังไม่มั่นใจในตลาดก็พร้อมทิ้งเงินจอง เงินมัดจำค่าที่ดิน ยอมเสีย 10-20 ล้านบาท ดีกว่าต้องใส่เงินไปอีก 200 ล้านบาทท่ามกลางความเสี่ยงเช่นนี้

คงไม่เพียงแต่กลุ่มพฤกษาฯ เท่านั้นที่คิดจะ Wait & See ในปีหน้า แต่ดูเหมือนทุกค่ายจะมีแนวคิดที่ไม่ต่างกันกับการ Wait & See กับการลงทุนขนาดใหญ่ เพราะหลากหลายปัจจัยลบกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมาสาหัสเกิน กว่าเวลาสั้นๆ จะเยียวยาได้

จึงไม่ใช่เรื่องแปลกเลยที่คน ในแวดวงอสังหาฯ จะพูดว่า...แม้มีรัฐบาลใหม่จากการเปลี่ยนขั้วทางการเมือง กู้ยากจะกู้วิกฤติเศรษฐกิจและกระตุ้นให้ตลาดฟื้นได้ในเร็ววัน!!

ที่มา : กรุงเทพ ธุรกิจ ออนไลน์ : 22 ธันวาคม พ.ศ. 2551
เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์ (sukanya_sin@nationgroup.com)