การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ความหมาย

สิทธิเก็บกิน คือทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น (อาจเป็นกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเองหรือผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรม)

กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง

- ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๗ ถึง มาตรา ๑๔๒๘
- คำสั่งที่ ๒/๒๕๐๑ ลงวันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ เรื่อง การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกินได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ ดังนี้

ในกรณีที่ดินแปลงใดต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๗ ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท “สิทธิเก็บกิน"
โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) และจัดทำบันทึกข้อตกลงประเภท“สิทธิเก็บกิน” ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมให้ผู้ทรงสิทธิยื่นคำขอ (ท.ด.๘) และดำเนินการอย่างเรื่องมรดกที่ดิน เมื่อครบประกาศไม่มีอะไรขัดข้อง จึงให้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ค่าธรรมเนียมในชั้นคำขอให้เรียกอย่างเรื่องประกาศมรดก ในชั้นจดทะเบียนให้เรียกอย่างประเภท “สิทธิเก็บกิน” เว้นแต่เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) ในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ไม่ต้องเรียกค่าคำขออีก และให้หมายเหตุไว้ในคำขอและบัญชีมรดกว่า ได้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” แล้ว ในการขอรับมรดกการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน ให้ดำเนินการเป็นเรื่องหนึ่งต่างหากจากเรื่องขอรับมรดกที่ดิน ซึ่งผู้รับมรดกแต่ละเรื่องอาจมาขอให้ดำเนินการในวาระเดียวกันหรือต่างวาระกันก็ได้ แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมาได้มีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี หรือตกลงกันไม่ให้สิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี ให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง ตามคำสั่ง ที่ ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ เรื่องวิธีการจดแจ้งการครอบจำนอง และวิธีการจดทะเบียนปลอดจำนอง โดยเรียกชื่อว่าประเภท “ครอบสิทธิเก็บกิน” หรือ “ปลอดสิทธิเก็บกิน” แล้วแต่กรณี
เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว และสิทธิเก็บกินนั้นยังไม่หมดอายุหากคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน ก็ให้ทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน ถ้าสิทธิเก็บกินพ้นกำหนดเวลาแล้ว ให้ถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นอันสิ้นไปโดยมิต้องจดทะเบียนเลิกสิทธิ
เก็บกินอีก
ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามมาตรา ๑๔๑๘ แห่ง ป.พ.พ. ให้จดบันทึกถ้อยคำ
เจ้าของที่ดินด้วยแบบพิมพ์ ท.ด. ๑๖ ถึงเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปโดยยื่นสำเนามรณบัตรหรือคำสั่งศาลหรือพยานหลักฐานอื่นที่เชื่อถือได้
รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง จึงให้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้
เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นต่อไป สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรงสิทธิ
เก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น จะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่าโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินอย่างใด

ประเภทการจดทะเบียน
๑. สิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินทั้งหมด
๒. สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินในอสังหา-
ริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตนทั้งหมด
๓. ปลอดสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเก็บกินติดไปด้วย
๔. ครอบสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินต่อไปด้วย
๕. เลิกสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน หรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
ถึงแก่ความตาย และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาขอจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินตามผลของกฎหมาย

สาระสำคัญ
- ผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย สิทธิเก็บกินระงับ
- คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังนี้
(๑) กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสองคนขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของตนแต่ละคน คนละครึ่งหนึ่งนั้น ข้อความที่ขอจดทะเบียนไม่ชัดเจนและเข้าใจอะไรไม่ได้วินิจฉัยไม่ได้ว่าการขอเปลี่ยนแก้ความสัมพันธ์เช่นนั้นจะทำได้หรือไม่และเมื่อวินิจฉัยไม่ได้ก็รับจดทะเบียนไม่ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๙๓๐๐๑ ลงวันที่ ๑๘ ตุลาคม ๒๕๑๕)
(๒) กรณีผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินให้ภรรยาและบุตรอีกสองคนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โดยมีข้อกำหนดว่าให้ภรรยามีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต ส่วนบุตรสองคนมีสิทธิเก็บกินไม่มีกำหนดเวลา และให้ผู้ยื่นคำขอหรือภรรยามีสิทธิถอนคืนสิทธิเก็บกินจากบุตรผู้หนึ่งผู้ใด หรือ
ทั้งสองคน เมื่อใดก็ได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวย่อมถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งในการให้สิทธิเก็บกิน ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินยอมรับเงื่อนไขนี้มาตั้งแต่ต้นแล้ว และเป็นที่ตกลงที่ไม่มีวัตถุประสงค์อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายอันทำให้ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงรับจดทะเบียนให้ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๑/ว ๒๑๗๘๔ ลงวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๓๓ และ ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๓๖๒๖ ลงวันที่ ๑๒ พฤศจิกายน ๒๕๓๓)
(๓) กรณีผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้ที่ดินแก่ผู้เยาว์ พร้อมทั้งขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน เป็นการให้โดยมีเงื่อนไขและมีค่าภาระติดพันจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๒/ว ๑๙๓๗๘ ลงวันที่ ๓๐ สิงหาคม ๒๕๓๔)
- การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินของผู้เยาว์ ไม่อาจรับดำเนินการให้ได้ ไม่ว่าผู้ใช้อำนาจปกครองหรือบุคคลอื่นจะเป็นผู้ทรงสิทธิ
ก็ตาม เว้นแต่ผู้ใช้อำนาจปกครองจะได้รับอนุญาตจากศาลแล้ว(ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๐๕๑ ลงวันที่ ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๑๙)
- การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเต็มส่วนที่ผู้นั้นมีอยู่เป็นการกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างกันอย่าง
แน่นอนและชัดเจนพอ ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนที่คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ให้ความเห็นไว้แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ควรรับจดทะเบียนให้ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๒.๑/ว ๑๙๑๘๘ ลงวันที่ ๒ กันยายน ๒๕๒๖)

ค่าธรรมเนียม
๑. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตาม
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑ ) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
๒. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทนเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)

ที่มา : กรมที่ดิน