การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ (ครอบครองปรปักษ์)

การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ (ครอบครองปรปักษ์)

ความหมาย
การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ คือ การจดทะเบียนตามคำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาล ซึ่งศาลได้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่ง ป.พ.พ. (ครอบครองปรปักษ์) มีได้เฉพาะโฉนดที่ดินเท่านั้น
การครอบครองตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๘๒ (ครอบครองปรปักษ์) คือ การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี ผู้ครอบครองนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้น อสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาจดทะเบียนประเภทนี้กับสำนักงานที่ดิน มีได้เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเท่านั้น หากเป็นที่ดินที่เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ , น.ส.๓ ก., น.ส.๓ ข. ) หากมีการแย่งการครอบครองเกิน ๑ ปี จะต้องขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๖๗ ถ้าที่ดินมีเพียงหลักฐานใบไต่สวน ยังถือไม่ได้ว่าเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์จึงไม่อาจจดทะเบียนการได้
มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่ง ป.พ.พ. ได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๖๙๐/๒๕๐๕, ๑๘๖/๒๕๐๘, ๑๓๓๑/๒๕๐๘)
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
๑. ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒
๒. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๘
๓. กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๘

ประเภทการจดทะเบียน
๑. ได้มาโดยการครอบครอง หมายความว่า ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาเต็มตามโฉนดที่ดิน
๒. ได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วน หมายความว่า โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคลหลายคนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และศาลได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ผู้ขอได้กรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์คนใดคนหนึ่งหรือหลายคนไม่เต็มตามโฉนดที่ดิน
๓. กรรมสิทธิ์รวม (ได้มาโดยการครอบครอง) หมายความว่า โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคลเดียวหรือหลายคน และศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ผู้ขอได้กรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เต็มแปลง (ในกรณีโฉนดที่ดินมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ก็ไม่อาจทราบได้ว่าส่วนที่ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองนั้นเป็นส่วนของผู้หนึ่งคนใด) และผู้ที่มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินกับผู้ได้มาโดยการครอบครอง ได้ตกลงยอมให้ผู้ได้มาโดยการครอบครองมีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินด้วย
๔. แบ่งได้มาโดยการครอบครอง หมายความว่า โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคลเดียวหรือหลายคน และศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ผู้ขอได้กรรมสิทธิ์ที่ดินเฉาะส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เต็มแปลง และผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินไม่ยอมให้ผู้ได้มามีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินด้วยโดยต้องมีการรังวัดแบ่งแยกส่วนของผู้ได้มาออกเป็นโฉนดที่ดินฉบับใหม่

สาระสำคัญ
การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ มีวิธีดำเนินการ ดังนี้
๑. ผู้ได้มาโดยการครอบครองต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมด้วยคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลอันถึงที่สุดแสดงว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวนั้น คำพิพากษาที่นำมาแสดงเพื่อขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองนั้น อาจไม่ใช่คดีที่ผู้ขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองเป็นโจทก์หรือเป็น
ผู้ร้องขอได้มาโดยการครอบครองก็ได้ คดีดังกล่าวอาจเป็นกรณีที่ผู้ขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองเป็นจำเลยถูกฟ้องขับไล่ออกจากที่ดิน แต่ศาลวินิจฉัยแล้วรับฟังได้ว่าจำเลยได้ครอบครองที่ดินจนได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่ง ป.พ.พ. จำเลยก็สามารถนำคำพิพากษาดังกล่าวมาขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๒๑๙๖๗ ลงวันที่ ๒๕ ธันวาคม ๒๕๑๒) แต่ถ้าเป็นคำพิพากษาตามยอมที่โจทก์และจำเลยยอมรับกันว่าอีกฝ่ายหนึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง โดยศาลมิได้มีการวินิจฉัยหรือพิพากษาว่าผู้ขอจดทะเบียนได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครอง ก็ไม่อาจนำมาจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองได้
๒. ถ้าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาเต็มตามโฉนดที่ดินก็ให้จดทะเบียนประเภท “ได้มาโดยการครอบครอง”
๓. ถ้าโฉนดที่ดินมีชื่อบุคคลคนเดียวหรือหลายคน แต่ผู้ได้มาได้กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เต็มแปลงให้สอบสวนว่า ต่างฝ่ายต่างจะยอมให้ผู้ได้มามีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินหรือไม่
๓.๑ ถ้าตกลงกันได้โดยเจ้าของโฉนดที่ดินยอมให้ผู้ได้มาโดยการครอบครองมีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินให้จดทะเบียนในประเภท “กรรมสิทธิ์รวม (ได้มาโดยการครอบครอง)”
๓.๒ ถ้าไม่ตกลงกันก็ให้แบ่งแยกส่วนของผู้ได้มาออก โดยให้ผู้ได้มาและผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินที่ยังมีกรรมสิทธิ์อยู่ไปดูและระวังเขตที่ดินในกรรมสิทธิ์ของตน และจดทะเบียนประเภท “แบ่งได้มาโดยการครอบครอง”
คำว่า ”ไม่ตกลงกัน” มีตัวอย่าง เช่น มีผู้ได้มาโดยการครอบครอง ขอจดทะเบียนประเภทได้มาโดยการครอบครอง แต่ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ได้มีหนังสือเรียกให้เจ้าของโฉนดที่ดินส่งมอบ และมาให้ถ้อยคำว่าจะยอมให้ผู้ได้มาลงชื่อร่วมในโฉนดที่ดินได้หรือไม่ ปรากฏว่าเจ้าของโฉนดที่ดินไม่ยอมมา กรณีนี้ก็ถือได้ว่าเป็นกรณีไม่ตกลงกัน
กรณีที่มีปัญหาว่าไม่อาจหาตัวผู้เป็นเจ้าของที่ดินได้ เช่น ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินในโฉนดที่ดินได้ตายไปนานแล้วไม่อาจหาตัวทายาทได้ กรณีนี้หากผู้ได้มาโดยการครอบครองได้มาไม่เต็มตามโฉนดที่ดิน ก็ควรดำเนินการจดทะเบียนแบ่งได้มาโดยการครอบครองให้แก่ผู้ขอ ในกรณีนี้เมื่อไม่ทราบว่าผู้ใดเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ในการจดทะเบียนแบ่งได้มาโดยการครอบครองให้แก่ผู้ขอไม่อาจดำเนินการตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๘(๓) ที่กำหนดให้ผู้ได้มาและผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินที่ยังมีกรรมสิทธิ์อยู่ไปดูแลระวังเขตที่ดินในกรรมสิทธิ์ของตนได้ กรณีนี้เพื่อให้การปฏิบัติทางทะเบียนเป็นไปตามคำสั่งศาล จึงแก้ไขปัญหาด้วยการแบ่งแยกเฉพาะส่วนที่ได้มาออกโดยไม่ต้องระวังรอบแปลง และไม่ต้องทำการแก้ไขรูปแผนที่ เนื้อที่ อนุโลมตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๒/๒๕๐๓ ลงวันที่ ๒๐ กันยายน ๒๕๐๓ เรื่อง การรังวัดแบ่งแยกที่ดินเพื่อการชลประทานตามโครงการของกรมชลประทาน โดยดำเนินการรังวัดแบ่งแยกส่วนที่ได้มาโดยการครอบครองออก เสร็จแล้วให้ส่งรูปแผนที่ที่รังวัดตามที่ผู้ขอนำชี้เขตได้มาโดยการครอบครองออก เสร็จแล้วให้ส่งรูปแผนที่ที่รังวัดตามที่ผู้ขอนำชี้เขตได้มาโดยการครอบครองสอบถามศาลไป หากศาลยืนยันมาว่าถูกต้องก็ให้ดำเนินการต่อไป และเมื่อจดทะเบียนเสร็จแล้วให้เจ้าหน้าที่บันทึกกลัดติดไว้ในโฉนดที่ดินแปลงคงเหลือฉบับสำนักงานที่ดินว่า “เมื่อเจ้าของที่ดินมาทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ให้รังวัดสอบเขตเสียก่อน” แต่ถ้าคู่กรณีไม่ประสงค์จะขอรังวัดสอบเขตและยืนยันให้จดทะเบียนก็ให้บันทึกรับทราบแล้วจึงจดทะเบียนให้ไป
๓.๓ ถ้าผู้ได้มาได้กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนไม่เต็มตามโฉนดที่ดิน ให้จดทะเบียนในประเภท “ได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วน”
๔. ในการดำเนินการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง ถ้าไม่ได้โฉนดที่ดินมาตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๘ (๔) ให้ถือ
ว่าโฉนดที่ดินสูญหายให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดิน แล้วดำเนินการต่อไปตามควรแก่กรณี ในกรณีเช่นนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป แม้ตามข้อเท็จจริงโฉนดที่ดินจะไม่ได้สูญหาย แต่เจ้าของที่ดิน
ไม่ยอมส่งมอบโฉนดที่ดินให้ก็ให้ถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย ตามหนังสือ ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๕๘๘ ลงวันที่ ๒ มีนาคม ๒๕๒๔
๕. ในระหว่างดำเนินการออกใบแทน ให้ลงบัญชีอายัดไว้ โดยระบุให้ชัดเจนว่าอยู่ระหว่างออกใบแทนเพื่อจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ และหากมีผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ถือปฏิบัติ ดังนี้
๕.๑ กรณีได้มาโดยการครอบครองเต็มตามโฉนดที่ดิน ให้แจ้งคู่กรณีทราบถึงการได้มาโดยการครอบครองตามที่ลงบัญชีอายัดไว้ และระงับการจดทะเบียนทันที
๕.๒ กรณีได้มาโดยการครอบครองที่ดินบางส่วนไม่เต็มตามโฉนดที่ดิน ให้ระงับการจดทะเบียนไว้ และแจ้งให้คู่กรณีทราบถึงการได้มาโดยการครอบครองตามที่ลงบัญชีอายัดไว้ หากคู่กรณีทราบแล้วยังมีความประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินในส่วนที่เหลือ ซึ่งมิได้ถูกครอบครอง ให้แนะนำคู่กรณีมาขอจดทะเบียนหลังจากที่ได้รับจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองเสร็จแล้ว
๕.๓ กรณีโฉนดที่ดินมีชื่อบุคคลหลายคนและผู้ได้ที่ดินมาโดยการครอบครองได้มาเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนไม่เต็มตามโฉนดที่ดิน ถ้าผู้มาขอจดทะเบียนจะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินในส่วนของบุคคลที่ถูกครอบครอง ให้ดำเนินการตาม ๕.๑ ถ้าผู้มาขอจดทะเบียนจะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินเฉพาะส่วนของบุคคลที่มิได้ถูกครอบครอง ให้แจ้งให้คู่กรณีทราบถึงการได้มาโดยการครอบครองตามที่ลงบัญชีอายัดไว้ หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียน ก็ให้บันทึกคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานแล้วดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้
เมื่อได้ออกใบแทนและจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ แล้ว ให้จำหน่ายบัญชีอายัด หรือถ้ามีกรณีจะต้องยกเลิกการออกใบแทนโดยที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ ก็ให้จำหน่ายบัญชีอายัดเช่นเดียวกัน
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๖๓๗๑ ลงวันที่ ๓๐ มีนาคม ๒๕๓๓ และหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๒๓๔ ลงวันที่ ๒๘ สิงหาคม ๒๕๓๔)
๖. ถ้าผู้ได้มาโดยการครอบครองได้กรรมสิทธิ์มาไม่ตรงตามโฉนดที่ดินให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดที่ดินให้ใหม่
เมื่อออกโฉนดที่ดินให้ใหม่แล้ว ถ้าได้โฉนดที่ดินเดิมมาให้หมายเหตุด้วยหมึกแดงลงไว้ในด้านหน้าของโฉนดที่ดินเดิมแสดงว่าโฉนดที่ดินฉบับนั้นได้มีการออกโฉนดใหม่แล้ว สำหรับกรณีที่ไม่ได้โฉนดที่ดินเดิมมา ให้ระบุไว้ในประกาศโฉนดที่ดิน แสดงว่าไม่ได้โฉนดที่ดินมาด้วย
เกี่ยวกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ซึ่งได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่ง ป.พ.พ. กรณีผู้ได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เต็มตามโฉนด และผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินไม่ยินยอมให้ผู้ได้มามีชื่อร่วมในโฉนดที่ดิน ข้อเท็จจริงปรากฏว่ามีพนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดินบางแห่งยังเข้าใจสับสนว่าจะปฏิบัติตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๘ (๓) หรือ ข้อ ๘ (๕) โดยเคยมีการจดทะเบียนให้ไปโดยดำเนินการตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๘ (๕) ซึ่งเป็นการไม่ถูกต้อง กรณีผู้ได้มาได้กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เต็มตามโฉนด และผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินไม่ยอมให้ผู้ได้มามีชื่อร่วมโฉนดที่ดินดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องดำเนินการจดทะเบียนประเภทแบ่งได้มาโดยการครอบครองตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๘ (๓) วรรคแรก ในการจดทะเบียนเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดินโดยการครอบครอง ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่ง ป.พ.พ. ถ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้แก่ผู้ได้มาโดยการครอบครองตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๘ (๕) ให้ส่งเรื่องให้หารือกรมที่ดินทุกเรื่อง (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๐๑๐๙ ลงวันที่ ๓๐ มิถุนายน ๒๕๔๐)
๗. ถ้าโฉนดที่ดินนั้นมีการจดทะเบียนผูกพัน เช่น จำนอง เช่า ภาระจำยอม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ศาลทราบ เมื่อศาลแจ้งมาอย่างไรให้ปฏิบัติตามควรแก่กรณี (กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๘)

ค่าธรรมเนียม
การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองถือเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๑๙๔๙๘ ลงวันที่ ๑๔ สิงหาคม ๒๕๒๘) จะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินของทางราชการร้อยละ ๒ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ก)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ไม่ต้องเรียกเก็บ เพราะถือว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้แต่ถือว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ ซึ่งจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ (คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๔๓ เรื่องการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีขายการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์)

อากรแสตมป์
ไม่ต้องเรียกเก็บ

ที่มา รายละเอียดเพิ่มเติม : กรมที่ดิน