การจดทะเบียนบุริมสิทธิ

การจดทะเบียนบุริมสิทธิ
ความหมาย

บุริมสิทธิ คือ สิทธิเหนือทรัพย์สินของลูกหนี้ในการที่จะได้รับชำระหนี้อันค้างชำระแก่ตนจากทรัพย์สินนั้นก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ (ป.พ.พ. มาตรา ๒๕๑)

ประเภทการจดทะเบียน
- บุริมสิทธิ หมายความว่า กรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดบุริมสิทธิในมูลหนี้เหนืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
- บุริมสิทธิเฉพาะส่วน หมายความว่า กรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคนก่อให้เกิดบุริมสิทธิในมูลหนี้เหนืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น
- ปลอดบุริมสิทธิ หมายความว่า กรณีที่บุริมสิทธิมีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ทั้งแปลง แต่ผู้ทรงบุริมสิทธิยินยอมให้บุริมสิทธิเฉพาะส่วนของบุคคลใดบุคคลหนึ่งพ้นจากบุริมสิทธิ หรือกรณีที่มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ได้จดบุริมสิทธิไว้ และผู้ทรงบุริมสิทธิตกลงให้ที่ดินแปลงแบ่งแยกออกไปบางแปลงหรือแปลงคงเหลือพ้นจากบุริมสิทธิ หรือกรณีเดิมจดบุริมสิทธิไว้หลายแปลง แต่ผู้ทรงบุริมสิทธิยินยอมให้ที่ดินบางแปลงพ้นจากบุริมสิทธิ
- เลิกบุริมสิทธิ และเลิกบุริมสิทธิเฉพาะส่วน หมายความว่า อสังหาริมทรัพย์ได้มีการจดทะเบียนบุริมสิทธิไว้ ต่อมาคู่กรณีตกลงเลิกบุริมสิทธิเนื่องจากชำระหนี้ที่ค้างชำระหมดแล้ว

สาระสำคัญ
- บุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นจากมูลหนี้อย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้ คือ
๑. รักษาอสังหาริมทรัพย์
๒. จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์
๓. ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ป.พ.พ. มาตรา ๒๗๓)
- อสังหาริมทรัพย์บนที่ดินซึ่งเจ้าหนี้สามารถยึดที่ดิน ตัวอย่าง นายขาว ทำสัญญาจ้างเหมานายดำปลูกเรือนในที่ดิน ภายหลังนายขาว ไม่มีเงินให้ตามสัญญา นายดำ ขอให้จดทะเบียนไว้ว่า นายขาวเป็นลูกหนี้ในการสร้างเรือน เจ้าพนักงานต้องจดทะเบียนและแก้ทะเบียนหลังโฉนด ด้วยวิธีจัดทำคำขอ (ท.ด.๑) บันทึกข้อตกลงบุริมสิทธิ (ท.ด.๑๖) และรายการจดทะเบียนเป็นไปตามคำสั่งกรมทะเบียนที่ดิน ที่ ๒/๒๔๗๓ ลงวันที่ ๑๑ สิงหาคม ๒๔๗๓
- การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ และสามารถจดทะเบียนบุริมสิทธิราคาค้างชำระในทรัพย์สินที่ซื้อขายได้ในขณะเดียวกัน เมื่อมีการจดทะเบียนบุริมสิทธิไว้ จะปรากฏทางทะเบียนในโฉนดที่ดิน หากใครจะซื้อขายต่อไป หรือรับจำนองย่อมเห็นได้ชัดว่าจะต้องใช้ราคานั้นหรือชำระหนี้ราคานั้นก่อนหนี้จำนอง เนื่องจากการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลหนี้นั้น จะมีผลให้ได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง (ป.พ.พ. มาตรา ๒๘๗, ๒๘๘)
- คู่กรณีตกลงจดเลิกบุริมสิทธิ เนื่องจากชำระหนี้ที่ค้างชำระหมดแล้ว กรณีจะขอจดเลิกบุริมสิทธิแต่ผู้ทรงบุริมสิทธิตาย ถ้ามีผู้ทรงบุริมสิทธิหลายคน บางคนตาย ผู้ทรงบุริมสิทธิที่เหลืออยู่จดเลิกบุริมสิทธิได้ โดยนำมรณบัตรของคนที่ตายมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากมีผู้ทรงบุริมสิทธิเพียงคนเดียวจะต้องจดทะเบียนรับมรดกผู้ทรงบุริมสิทธิเสียก่อน
- โฉนดที่ดินได้จดทะเบียนบุริมสิทธิไว้แล้ว แม้ตามกฎหมายบุริมสิทธิจะมีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์และครอบไปทั้งแปลงก็ตาม เมื่อคู่กรณีทุกฝ่ายรวมทั้งผู้ทรงบุริมสิทธิยินยอมให้ส่วนใดส่วนหนึ่งปลอดจากบุริมสิทธิก็ย่อมทำได้ตามนัย ป.พ.พ. มาตรา ๗๑๗ วรรคสอง ประกอบกับมาตรา ๒๘๙ ฉะนั้นการที่คู่กรณีทุกฝ่ายตกลงยินยอมกันให้ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมปลอดจากบุริมสิทธิก็ย่อมทำได้โดยจดทะเบียนประเภท “ปลอดบุริมสิทธิ” (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๕๖๖๕ ลงวันที่ ๑๐ มีนาคม ๒๕๑๓ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๖๓๒๖ ลงวันที่ ๑๘ มีนาคม ๒๕๑๓)

ค่าธรรมเนียม
- การจดทะเบียนบุริมสิทธิเรียกเก็บค่าจดทะเบียนบุริมสิทธิร้อยละ ๑ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐บาท ค่าจดทะเบียนบุริมสิทธิสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๕ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท ค่าจดทะเบียนบุริมสิทธิสำหรับกรณีที่องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ บริษัทจำกัดที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.๒๕๔๐ จัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยความเห็นชอบของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้ขอจดทะเบียนให้เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ กำหนดร้อยละ ๐.๐๑ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๗ (ฉ) (ช) (ซ)
- การจดเลิกบุริมสิทธิ ปลอดบุริมสิทธิ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนในประเภทไม่มีทุนทรัพย์
แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๗ (ฑ)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์
- การจดทะเบียนบุริมสิทธิ เป็นการจดทะเบียนสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ที่ค้างชำระก่อนเจ้าหนี้อื่น จึงไม่มีกรณีที่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์
- การจดทะเบียนขายโดยผู้ซื้อผู้ขายตกลงชำระราคาซื้อขายกันบางส่วน ที่เหลือจดทะเบียนบุริมสิทธิไว้ กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคลเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ร้อยละ ๑ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ หรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ส่วนการเรียกเก็บอากรแสตมป์ ไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ตาม ให้เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายทั้งหมดแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๒/๗๕๖ ลงวันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๖๓๑ ลงวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๒๘)

ที่มา : กรมที่ดิน