การจดทะเบียนบรรยายส่วน

การจดทะเบียนบรรยายส่วน
ความหมาย
บรรยายส่วนคือ การกำหนดส่วนในที่ดินของแต่ละคน ว่าแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์หรือมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกันในหนังสือแสดงสิทธิ์นั้น ฯ มีส่วนคนละเท่าใด เช่น สมมุติให้แบ่งที่ดินออกเป็น ๕ ส่วน เป็นของ ก. ๑ ส่วน ของ ข. ๒ ส่วน และของ ค. ๒ ส่วน เป็นต้น การสมมุติส่วนนั้นจะสมมุติให้ที่ดินทั้งหมดมีกี่ส่วนก็ได้ แต่ส่วนมากเพื่อความสะดวกมักจะสมมุติส่วนให้ไกล้เคียงโดยเทียบกับจำนวนเนื้อที่ในหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินนั้น เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งมีเนื้อที่ ๑๐๐ ไร่ การให้ถือกรรมสิทธิ์รวมโดยบรรยายส่วนก็ดี การจดทะเบียนบรรยายส่วนก็ดี ก็มักจะสมมุติให้ที่ดินแปลงนั้นมี ๑๐๐ ส่วน เป็นของคนนั้นคนนี้เท่านั้นเท่านี้ส่วน เมื่อเทียบแล้วส่วนหนึ่งจะเท่ากับ ๑ ไร่ โดยประมาณ แต่ถ้าเนื้อที่มีจำนวนน้อยและเป็นที่เจริญมีการซื้อขายเป็นตารางวา ก็มักจะบรรยายส่วนไว้ โดยแตกเนื้อที่ทั้งหมดเป็นตารางวา เช่น ที่ดินมีเนื้อที่ทั้งหมด ๒ ไร่ เท่ากับ ๘๐๐ ตารางวา ก็เทียบเท่ากับ ๘๐๐ ส่วน การบรรยายส่วนก็มักจะสมมุติส่วนเท่ากับ ๘๐๐ ส่วน เป็นต้น
การบรรยายส่วนนอกจากจะจดทะเบียนในประเภทบรรยายส่วนแล้ว ก็ยังมีการบรรยายส่วนเนื่องจากการจดทะเบียนในประเภทกรรมสิทธิ์รวมอีกด้วย

สาระสำคัญ
- การบรรยายส่วนจะต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างน้อย ๒ คน โดยหลักการแล้ว การบรรยายส่วนควรกำหนดเป็นสัดส่วน เท่าที่ปฏิบัติกันอยู่มักจะแยกส่วนให้เป็นไปตามจำนวนเนื้อที่เป็นตารางวา
- การที่ผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วมีการตกลงบรรยายส่วนกัน ย่อมถือว่าเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ถ้ามีผู้เยาว์รวมอยู่ด้วย ผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำได้ต่อเมื่อขออนุญาตต่อศาลก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๗๔
- การจดทะเบียนบรรยายส่วนไม่ควรจดเป็นจำนวน ไร่ งาน วา ให้บอกแต่เพียงว่าคนใดมีส่วนเป็นเจ้าของอยู่เท่าใด เช่น นาย ก. มีกรรมสิทธิ์ ๓ ใน ๔ หรือ นาย ข. มีกรรมสิทธิ์ ๒ ใน ๓ นาย ค. มีกรรมสิทธิ์ ๑ ใน ๔ เป็นต้น (หนังสือนายทะเบียนมณฑลอยุธยา ที่ ๔๐/๓๘๙๓ ลงวันที่ ๒๑ กันยายน ๒๔๗๔)
- ผู้ขอรับมรดกตามพินัยกรรมประสงค์จะให้จดบรรยายส่วนตามพินัยกรรมซึ่งเจ้ามรดกได้ระบุไว้แต่ปรากฏว่า ผู้รับมรดกมีผู้เยาว์ร่วมอยู่ด้วย กรณีนี้ไม่ขัดกับ ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๔๖ ( ปัจจุบันคือ มาตรา ๑๕๗๔ ) แต่อย่างใด เพราะการบรรยายส่วนกรรมสิทธิ์ที่ดินครั้งนี้ ผู้ขอขอให้บรรยายตามส่วนซึ่งตนมีสิทธิที่จะได้รับตามพินัยกรรมอยู่แล้ว มิได้ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้เยาว์เปลี่ยนแปลงไปแต่ประการใด ส่วนปัญหาที่ว่าจะต้องจดทะเบียนบรรยายส่วนหรือไม่นั้น กรมที่ดินและโลหกิจเห็นว่า ในระหว่างผู้รับมรดกด้วยกัน ข้อความในพินัยกรรมระบุส่วนเป็นหลักฐานอยู่แล้ว จะไม่ขอจดทะเบียนบรรยายส่วนก็ได้ อย่างไรก็ดี การที่จะจดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนสุดแล้วแต่ความประสงค์ของผู้ขอ (กรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๗๐๙๔/๒๔๘๑ ลงวันที่ ๑๗ ธันวาคม ๒๔๘๑)
- การจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่มีการบรรยายส่วนไว้แล้ว จะต้องพิจารณาว่าที่ดินส่วนที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนจะได้รับจากการแบ่งแยกมีราคาหรือมูลค่าเป็นไปตามที่บรรยายส่วนไว้หรือไม่ หากพิจารณาแล้วเห็นว่า ที่ดินส่วนที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนจะได้รับจากการแบ่งแยกมีราคาหรือมูลค่าเป็นไปตามที่ได้บรรยายส่วนไว้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะจดทะเบียนให้ได้ แต่ถ้าที่ดินส่วนที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนจะได้รับจากการแบ่งแยกมิได้เป็นไปตามส่วนของราคาหรือมูลค่าที่บรรยายไว้ อันเข้าลักษณะเป็นการโอนที่ดินบางส่วนให้แก่กันจะต้องให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจดทะเบียนโอนส่วนที่เพิ่มให้แก่กันตามระเบียบและกฎหมายเสียก่อน จึงจะจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมให้ได้ ( เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่
มท ๗๖๕๗/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๔๙๙ )
- การจดทะเบียนเลิกบรรยายส่วน ปัจจุบันไม่มีประเภทการจดทะเบียนเลิกบรรยายส่วนแล้ว หากผู้ถือกรรมสิทธิ์ รวมได้จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ ก็ต้องถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนเป็นเจ้าของตามส่วนที่จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ การที่จะจดทะเบียนเลิกบรรยายส่วนเป็นการตกลงกันใหม่เพื่อให้ส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนเปลี่ยนแปลงไป หรืออาจกล่าวได้อีกนัยหนึ่งก็คือเป็นการโอนบางส่วนให้แก่กันนั้นเองซึ่งการโอนบางส่วนเช่นนี้ต้องจดทะเบียนให้แก่กันตามระเบียบและกฎหมาย การจดทะเบียนเลิกบรรยายส่วนจึงไม่อาจทำได้ (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๑๕๘๐๕ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๓๘)
- หากมีผู้มาขอจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงใด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบพิจารณาจากรายการจดทะเบียนในโฉนดที่ดินดังกล่าวให้รอบคอบว่า ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นเป็นจำนวนกี่ส่วน และการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้รับที่ดินแปลงแยกมีราคาหรือมูลค่าตามที่จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้แล้วหรือไม่ ถ้าที่ดินที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้รับจากการแบ่งแยกมิได้เป็นไปตามส่วนของราคาหรือมูลค่าตามที่จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ อันเข้าลักษณะเป็นการโอนให้แก่กัน ก็ต้องให้มีการจดทะเบียนโอนกันให้ถูกต้องเสียก่อน จึงจะจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมให้ได้ (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๔๙๘๕ ลงวันที่ ๑๖ พฤษภาคม ๒๕๔๐)
- การบรรยายส่วนเป็นการบรรยายสัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดิน กรณีที่มีการจดทะเบียนบรรยายส่วนที่ดินไว้แล้ว และเจ้าของรวมขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินดังกล่าว ก่อนจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบพิจารณาให้รอบคอบ โดยเปรียบเทียบจำนวนส่วนที่บรรยายไว้กับจำนวน
เนื้อที่ที่เจ้าของแต่ละคนได้รับจากการแบ่งแยกให้มีสัดส่วนสอดคล้องกัน อย่าให้มีกรณีโอนที่ดินให้แก่กันโดยหลบเลี่ยงการชำระค่าธรรมเนียม หากผลการรังวัดปรากฏว่า เจ้าของที่ดินบางคนได้รับแบ่งที่ดินมากกว่าส่วนที่บรรยายไว้ และบางคนได้รับแบ่งที่ดินน้อยกว่าส่วนที่บรรยายไว้ จะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินกันตามระเบียบและกฎหมายเสียก่อน เสร็จแล้วจึงจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไปตามผลการรังวัดดังกล่าว
กรณีมิได้จดทะเบียนบรรยายส่วนที่ดินไว้ ซึ่งกฎหมายสันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากันหากเจ้าของทุกคนตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินออกจากกัน แม้ผลการรังวัดจะปรากฏว่าเจ้าของแต่ละคนได้รับแบ่งที่ดินไม่เท่ากัน ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินผู้ขอแบ่งสามารถตกลงประนีประนอมยอมความเพื่อแบ่งแยกที่ดินให้ต่างไปจากข้อสันนิษฐานที่กฎหมายกำหนดให้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วไม่ปรากฏหลักฐานว่าผู้ขอแบ่งสมยอมแบ่งปันแนวเขตกัน ก็ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อไป
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๓๗๗๔ ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๔๒)

- การจดทะเบียนบรรยายส่วนใช้แบบพิมพ์คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) และบันทึกข้อตกลง (ท.ด.๑๖) (คำสั่งที่ ๑๐/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๔๙๙ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ ๗๖๕๗/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๔๙๙)

ค่าธรรมเนียม
การจดทะเบียนประเภทบรรยายส่วน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ไม่มี

ที่มา : กรมที่ดิน