ติดต่อ ที่ดินภูเก็ต : ศักดิ์ดา การวิจิตร โทร : 081-5377146 อีเมล์ : s_karnwigit@yahoo.com ...
24 ตุลาคม 2551

ความหมาย
ภาระ จำยอม คือ ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งเมื่อก่อให้เกิดภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ใดจะเป็นเหตุให้เจ้า ของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้ สิทธิในทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อ ประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
ประเภทการจดทะเบียน
๑. ภาระจำยอม หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมกรณีหนึ่งและกรณีเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน โดยกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนในบันทึกข้อตกลงเพื่อให้ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมบางส่วน อีกกรณีหนึ่ง
๒. ภาระจำยอมเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่เจ้าของคนรวมคนหนึ่งหรือหลายคนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตน
๓. ภาระจำยอมบางส่วน หมายถึง กรณีที่ดินแปลงภารยทรัพย์มีชื่อเจ้าของคนเดียวจดทะเบียนให้ที่ดินของตนบางส่วน (ไม่หมดทั้งแปลง) ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่น (ตามคำสั่งที่ ๗/๒๕๐๔ ให้ใช้ประเภท “ภาระจำยอม” แต่เพื่อความชัดเจนของประเภทจดทะเบียนจึงควรจดทะเบียนเป็นประเภท“ภาระจำยอมบางส่วน” โดยมีแผนที่ประกอบแสดงให้เห็นด้วยว่า ภาระจำยอมบางส่วนดังกล่าวอยู่ตรงไหนของที่ดิน เพื่อหากต่อไปมีการแบ่งแยกจะได้ทราบได้ว่า ภาระจำยอมนั้นติดอยู่ในที่ดินส่วนใดระหว่างแปลงแบ่งแยกหรือแปลงคงเหลือ)
๔. ปลอดภาระจำยอม หมายถึง กรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปบางแปลง หรือแปลงคงเหลือหลุดพ้นจากภาระจำยอม
๕. แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม หมายถึง กรณีภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นอีกกรณีหนึ่ง หรือกรณีมีการแบ่งแยกสามยทรัพย์และภาระจำยอมนั้นไม่ใช้หรือไม่ได้ใช้เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกอีกกรณีหนึ่ง โดยคู่กรณีมาขอเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในกรณีดังกล่าว
๖. เลิกภาระจำยอม หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีตกลงเลิกภาระจำยอมดังกล่าว
สาระสำคัญ
- ภาระจำยอมก่อให้เกิดขึ้นโดยอายุความและโดยนิติกรรม นอกจากนี้ยังมีภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
- ภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย ๒ อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า สามยทรัพย์
- คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องภาระจำยอมไว้ดังนี้
๑. เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนภาระจำยอม ทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปที่เป็นของเจ้าของต่างกัน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๕๘๓๖ ลงวันที่ ๑๑ ธันวาคม ๒๕๒๓)
๒. วัดสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมที่ธรณีสงฆ์ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากกรมศาสนาก่อน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๓๗๔๓ ลงวันที่ ๒๔ ธันวาคม ๒๕๓๙)
- การที่ ส. ช. และ อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินดังกล่าวบางส่วน เป็นทางเดินของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ อำเภอเดียวกัน ซึ่งมีชื่อ ส. ช. อ. และ ศ. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ว่า กรณีดังกล่าวถือได้ว่าที่ดินสองแปลงนั้นต่างเจ้าของกันสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้ (เวียนโดยหนังสือ ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๕๙๑๕ ลงวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๑๔)
- กรณีที่ดินโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วนไม่เต็มแปลง โดยระบุแนวเขตทางภาระจำยอมไว้แน่นอน ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าว กรมที่ดินพิจารณาเห็นว่า ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมในการจดทะเบียนแบ่งแต่อย่างใด ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ที่ดินแปลงแยกใดจะมีภาระจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภาระจำยอมครอบติดอยู่ จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ พร้อมทั้งหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใดมีภาระจำยอมติดอยู่หรือไม่ (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๖๘๑ ลงวันที่ ๖ สิงหาคม ๒๕๒๓)
- มติคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งที่ ๙/๒๕๓๙ เมื่อวันที่ ๒๖ ธันวาคม ๒๕๓๙ กรณีเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะขอออกใบแทนโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์เพื่อ จดทะเบียนภาระจำยอมตามคำพิพากษาของศาล เนื่องจากเจ้าของแปลงสามยทรัพย์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาขอจดทะเบียนภาระจำ ยอมได้เพราะเจ้าของแปลงภารยทรัพย์ไม่ยอมนำส่งโฉนดที่ดินดังกล่าวให้ ว่า “สิทธิจดทะเบียนตามคำพิพากษา” ในกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๓ ข้อ ๑๗(๓) นั้น หมายถึง “สิทธิจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่ดิน” ตามมาตรา ๖๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กฎหมายกำหนดให้เจ้าของมารับใบแทนไป ฉะนั้น คนที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงมาขอรับใบแทนไม่ได้
ค่าธรรมเนียม
๑. การจดทะเบียนภาระจำยอมโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
๒. การจดทะเบียนภาระจำยอมที่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน ในอัตราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)
อากรแสตมป์
การจดทะเบียนภาระจำยอมโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งเวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวันที่ ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)

ที่มา : กรมที่ดิน

0 ความคิดเห็น: