การจดทะเบียนจำนอง

การจดทะเบียนจำนอง
ความหมาย
จำนอง หมายถึง สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา ๗๐๒)

ประเภทการจดทะเบียน
ประเภทการจดทะเบียนมีใช้ทั้ง “จำนอง” และ “ จำนองเป็นประกัน” ไม่ว่าจะใช้อย่างไรมีความหมายอย่างเดียวกัน แต่สำหรับธนาคาร และสหกรณ์ หรือส่วนราชการ เป็นผู้รับจำนอง ได้ปฏิบัติเป็นประเพณีว่า ใช้ประเภท “จำนองเป็นประกัน” นอกนั้นใช้ประเภท “จำนอง”
#. จำนอง หมายถึง การจดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหลังหรือที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนผู้ที่เป็นเจ้าของทุกคนนั้นจำนองพร้อมกัน
#. จำนองเฉพาะส่วน หมายถึง การจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของรวมกันหลายคนโดยผู้เป็นเจ้าของคนหนึ่งหรือหลายคนไม่ใช่เจ้าของทั้งหมด จำนองเฉพาะส่วนของตน ส่วนของผู้เป็นเจ้าของคนอื่นไม่ได้จำนองด้วย
จำนองเฉพาะส่วน ผู้จำนองสามารถจำนองได้โดยไม่ต้องให้เจ้าของร่วมคนอื่นที่ไม่ได้จำนองด้วยยินยอมหรือให้ถ้อยคำแต่อย่างใด
#. ไถ่ถอนจากจำนอง หมายถึง กรณีที่ได้ชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันโดยสิ้นเชิงแล้ว การจำนองจึงระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย แม้ไม่จดทะเบียนก็สามารถใช้บังคับในระหว่างกันเองได้ แต่ถ้าจะให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
#. แบ่งไถ่ถอนจากจำนอง หมายถึง กรณีจำนองที่ดินเป็นประกันหนี้ไว้รวมกันตั้งแต่
๒ แปลงขึ้นไป หรือจำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการจำนองเพิ่มหลักทรัพย์หรือมีการแบ่งแยกที่ดินนั้นออกไปเป็นหลายแปลง โดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีการจำนองครอบติดอยู่ตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป ต่อมาได้มีการชำระหนี้อันจำนองเป็นประกันบางส่วน และผู้รับจำนองยินยอมให้ที่ดินบางแปลงพ้นจากการจำนองไป ส่วนที่ดินที่เหลือยังคงจำนองเป็นประกันหนี้ที่เหลืออยู่
การจดทะเบียนในกรณีเช่นนี้ คู่กรณีทั้งสองฝ่ายต้องมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับจำนองจะทำหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอนมาขอจดทะเบียนฝ่ายเดียว ตามมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ได้
#. โอนชำระหนี้จำนอง หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีตกลงกันให้โอนอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนองเพื่อเป็นการชำระหนี้จำนองเป็นประกัน ซึ่งมีผลเท่ากับการไถ่ถอนจากจำนอง แล้วขายให้ผู้รับจำนอง
ในการโอนชำระหนี้จำนอง คู่กรณีอาจตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โอนน้อยหรือสูงกว่าจำนวนเงินที่จำนอง ถ้าคู่กรณีตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โอนสูงกว่าจำนวนเงินที่จำนอง ผู้รับจำนองอาจชำระเงินเพิ่มให้แก่ผู้โอนก็ได้ ถ้าคู่กรณีตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โอนน้อยกว่าจำนวนเงินที่จำนองหนี้ส่วนที่เหลือจะเป็นหนี้ที่ไม่มีประกัน
#. หลุดเป็นสิทธิจากจำนอง หมายถึง กรณีที่จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมาลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกัน ผู้รับจำนองจึงฟ้องศาลบังคับจำนองและเรียกเอาทรัพย์ที่จำนองหลุดเป็นสิทธิ โดยพิสูจน์ต่อศาลตามเงื่อนไขที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๒๙ บัญญัติไว้ จนศาลได้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาให้ทรัพย์ที่จำนองหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้รับจำนอง ดังนั้น การจดทะเบียนหลุดเป็นสิทธิจากจำนองจะต้องมีคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลมาแสดง แต่ไม่ใช่คำพิพากษาตามยอมที่คู่ความตกลงกันเองว่า ให้เอาทรัพย์ที่จำนองหลุดเป็นสิทธิ โดยไม่ได้พิสูจน์ต่อศาลตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด การที่มีคำพิพากษาตามยอมเช่นนี้ น่าเป็นการโอนชำระหนี้จำนอง
ค่าธรรมเนียม
- ค่าจดทะเบียนการจำนอง ร้อยละ ๑ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฉ)
- ค่าจดทะเบียนการจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๕ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ช) (ธนาคารที่รัฐมนตรีกำหนดได้แก่ ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร ธนาคารพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยธนาคารพาณิชย์และบรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ ๑๙ มิถุนายน ๒๕๓๔)
- ค่าจดทะเบียนการจำนอง เฉพาะในกรณีที่คณะรัฐมนตรีมีมติให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมเป็นพิเศษ เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๐๑ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฎ)
การจดทะเบียนจำนอง คู่สัญญาจะตกลงกันให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเป็นผู้เสียก็ได้ ฉะนั้น หากการสอบสวนปรากฏว่า คู่สัญญาตกลงกันให้ฝ่ายสมาชิกผู้จำนองเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมแล้ว การจำนองรายนี้สมาชิกผู้จำนองจะต้องเสียค่าธรรมเนียม แต่ถ้าสัญญาตกลงกันให้ฝ่ายกลุ่มเกษตรกรเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมการจำนองรายนี้ก็ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๐๒๓๒๑๕ ลงวันที่ ๑๗ กันยายน ๒๕๑๘)

ที่มา รายละเอียดเพิ่มเติม : กรมที่ดิน