เอกชนจี้รัฐคลอดกม.ที่ดิน-มรดกก่อนเปิดเสรีต่างชาติซื้ออสังหา

เอกชนแนะรัฐบาลเร่งใช้มาตรการภาษีที่ดิน-มรดก พร้อมจัดทำระบบฐานข้อมูลต่างชาติ ก่อนเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยได้เสรี

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความคิดเห็นถึงกรณีที่ผู้แทนการค้าไทยเตรียมเสนอรัฐบาให้ขยายสัดส่วนต่าง ชาติซื้อคอนโดฯ เพิ่มทั่วประเทศไม่จัดโซนนิ่งนั้น ว่า ก่อนที่รัฐบาลจะเปิดกว้างมาตรการดังกล่าวนั้นควรดำเนินการด้านมาตรการภาษี รวมทั้งระบุฐานข้อมูลต่างชาติ เพื่อให้มีการดำเนินการที่เป็นสากลก่อนที่จะให้ต่างชาติมาครอบครองอสังหาริม ทรัพย์ในประเทศไทย

โดยระบุว่า มาตรการที่ควรดำเนินการก็คือ มาตรการด้านภาษี กล่าวคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมรดก หากภาษีทั้งสองนี้ ไม่มีการดำเนินการ การให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไป ก็เท่ากับเราตัดแผ่นดินขายไปเปล่า ๆ เท่านั้น

พร้อมกับยกตัวอย่างว่า หากคนไทยไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา จะพบว่าในแต่ละปี จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในสัดส่วนประมาณ 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สิน ดังนั้นหากคนไทยไปซื้อบ้านสักหลังเพื่อที่จะอยู่อาศัย ซี่งบ้านในสหรัฐอเมริกา มีราคาเฉลี่ยประมาณ 10 ล้านบาท ปีหนึ่ง ๆ ก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 100,000 – 200,000 บาทต่อปี

หากโอนบ้านและที่ดินให้กับทายาท ก็จะต้องเสียภาษีอีกประมาณ 20-45% ของมูลค่าบ้าน ณ ขณะที่โอนนั้น เช่น ในอีกในอีก 30 ปีข้างหน้า หากคนไทยที่ไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาจะโอนบ้านให้ลูก ก็ต้องเสียภาษีมรดก ถึงเวลานั้นราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้น 5 เท่า กลายเป็น 50 ล้านบาท เราก็จะต้องเสียภาษีประมาณ 16 ล้านบาท โดยในที่นี้ใช้อัตรา 34% สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทในปัจจุบัน ในบางรัฐอาจไม่มีภาษีมรดก แต่มีภาษีที่คล้ายคลึงกันคือ ภาษีของการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain Tax) ซึ่งจ่ายสูงโดยพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างราคาขณะที่ซื้อมา (นานแล้ว) กับราคาที่เพิ่มขึ้นขณะที่จะโอน

สำหรับกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครองมา 30 ปี จ่าย ณ อัตรา 1.5% โดยสมมติให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 5.71% ต่อปีเพื่อให้สอดคล้องกับการเพิ่มราคาบ้าน 5 เท่าตัวในรอบ 30 ปี และให้อัตราเงินเฟ้อเท่ากับ 4% ต่อปี ซึ่งที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงของตัวเลขใกล้เคียงเช่นนี้ จะพบว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เสียไปในรอบ 30 ปี เป็นเงินรวม 18 ล้านบาท ณ ปีที่ 30 ของการถือครอง

ดังนั้นบ้านหลังดังกล่าวที่ซื้อ ณ ปัจจุบันราคา 10 ล้านบาท และเพิ่มค่าเป็น 50 ล้านบาทใน 30 ปีข้างหน้า ก็จะเสียภาษีทั้งหมดเป็นเงิน 34 ล้านบาท (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 18 ล้านบาท และภาษีมรดก 16 ล้านบาท) ณ ปีที่ 30 นั่นเอง

"แต่ในกรณีการซื้อขายที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย ไม่ต้องเสียภาษีแต่อย่างใดเลย ข้อนี้จึงเป็นความเสียเปรียบเป็นอย่างมากของประเทศไทย หากประเทศไทยอนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินไทยได้อย่างเสรี" ดร.โสภณ กล่าวย้ำ

ดร.โสภณ กล่าวต่อว่า รัฐบาลควรจะมีมาตรการด้านภาษีข้างต้น ก่อนที่จะอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การขาดมาตรการทางดังกล่าว จะกลายเป็นความสูญเสียอย่างมหาศาลสำหรับประเทศไทย ซึ่งแตกต่างจากกรณีที่คนไทยไปซื้อบ้านในยุโรปและสหรัฐอเมริกาโดยสิ้นเชิง ประเทศไทยจึงไม่ควรอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในขณะนี้จนกว่า จะมีการปรับปรุงข้อกฎหมาย

นอกจากนี้รัฐบาลยังควรปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นอื่น เช่น ระบบฐานข้อมูลชาวต่างชาติซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการควบคุมให้เป็นไปตามกฎหมาย ระบบการตรวจสอบการเจตนาหลบเลี่ยงกฎหมายในการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ ระบบการตรวจสอบการอยู่อาศัยและทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง และอื่น ๆ เพื่อให้มีการดำเนินการที่เป็นสากลก่อนที่จะให้ต่างชาติมาครอบครองอสังหาริม ทรัพย์ในประเทศไทย

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : 16 ก.พ. 53