ซื้อบ้านขายทอดตลาด

การขายทอดตลาดเป็นการซื้อขายอย่างหนึ่งที่กำหนดวิธีการขายไว้เป็นพิเศษ กล่าวคือ เป็นการขายโดยโฆษณาเปิดเผย เพื่อเปิดโอกาสให้บุคคลทั่วไปซื้อสินค้าด้วยวิธีการเสนอซื้อโดย ประมูลสู้ราคากันผู้ใดเสนอราคาสูงสุดโดยไม่มีผู้อื่นสู้ราคาด้วย และเมื่อผู้ทอดตลาดได้แสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ หรือด้วยกิริยาอย่างหนึ่งอย่างใดตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด ก็ถือเป็นการขายทอดตลาดที่สมบูรณ์แล้ว ผู้สู้ราคานั้นจะมีฐานะเป็นผู้ซื้อซึ่งต้องใช้ราคาเป็นเงินสด ถ้าผู้ทอดตลาดไม่เรียกให้ผู้ซื้อชำระราคาเป็นเงินสด เช่น ผู้ทอดตลาดรับเช็คไว้แล้วมอบทรัพย์ที่ ขายทอดตลาดให้ผู้ซื้อไป ถ้าปรากฏว่าเช็คไม่มีเงิน ดังนี้ เจ้าของทรัพย์ก็ต้องเรียกร้องให้ผู้ทอดตลาดรับผิดได้ และผู้ทอดตลาดก็ย่อมมีสิทธิไปเรียกร้องเอาจากผู้สู้ราคาเกี่ยวกับมูลหนี้เช็คนั้นต่อไป

กรณีผู้สู้ราคาสูงสุดไม่ยอมใช้ราคา ผู้ทอดตลาดจะเอาทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาดซ้ำอีก ซึ่งถ้าได้เงินสุทธิไม่คุ้มราคาและค่าขายทอดตลาดชั้นเดิม ผู้สู้ราคาที่ไม่ยอมใช้ราคานั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาด

ในการซื้อทรัพย์สินโดยทั่วไป เมื่อทรัพย์นั้นชำรุดบกพร่อง ผู้ขายมีความรับผิดในความ ชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นด้วย แต่ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด ผู้ขายไม่ต้องรับผิดต่อผู้ซื้อ แม้ทรัพย์สินที่ซื้อขายจะมีความชำรุดบกพร่องก็ตาม หมายความว่า ผู้ซื้อทรัพย์จาก การขายทอดตลาดจะไปเรียกร้องให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์ที่ซื้อขายไม่ได้ ตัวอย่างกรณีซื้อขายบ้านจากการขายทอดตลาด ปรากฏบ้านที่ซื้อไว้มีความชำรุดบกพร่องหลายอย่าง เช่น ท่อระบายน้ำทิ้งในบ้านอุดตัน ท่อไม่ได้ขนาดมาตรฐาน บ้านแตกร้าว พื้นบ้านทรุด เป็นต้น กรณีนี้ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องนั้น ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 473

ผู้ซื้อบ้านมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดไม่ต้องคืนบ้านนั้นให้แก่เจ้าของที่แท้จริง เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมา ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1332 หมายความว่า แม้ผู้ซื้อบ้านโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในบ้านที่ซื้อมา แต่ก็มีสิทธิยึดบ้านนั้นไว้จนกว่าจะได้รับชดใช้ราคาที่ซื้อมา

ดังนั้น ถ้าผู้ซื้อโดยสุจริตได้ขายบ้านนั้นต่อไปโดยสุจริตแล้ว ผู้ซื้อก็ไม่ต้องรับผิดต่อเจ้าของที่แท้จริง เนื่องจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นที่แท้จริงมีสิทธิติดตามเอาบ้านคืนได้จากผู้ที่ยึดถือบ้านไว้เท่านั้น

แต่สิทธิของผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลาย ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330

หมายความว่า ผู้ซื้อได้รับความคุ้มครองเมื่อเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต คือ ผู้ซื้อไม่รู้ในขณะซื้อว่า บ้านที่ขายทอดตลาดนั้นเป็นของผู้อื่น มิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา และเป็นการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย

เรื่องนี้เป็นผลตามกฎหมายของผู้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด ที่มีทั้งกรณีที่ได้รับความคุ้มครองและไม่ได้รับความคุ้มครอง ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อบ้านนั้นต้องทราบไว้ ทั้งนี้ เพื่อปรับตัวเองได้ถูกต้องเมื่อจำเป็นต้องซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด

ที่มา : thaihomemaster.com