แกะรอยแผน 'กรณ์' อุ้มอสังหาฯ >ดันแบงก์รัฐปล่อยกู้บ้านดอกเบี้ยต่ำ

แกะรอยแผนกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ "กรณ์" หลังส่งซิกลดหย่อนภาษีเงินได้มากกว่า 2 แสน ดันธอส.-ออมสิน เพิ่มทุนวงเงิน 5,000 ล้านบาทปล่อยกู้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกอัตราดอกเบี้ยต่ำ "ขรรค์ ประจวบเหมาะ" เตรียมสนองนโยบายเล็งนำเงินเพิ่มทุน 2 พันล้านบวกสภาพคล่องออกพันธบัตรรัฐบาล 3-5 ปีปล่อยสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำกว่า 5% ด้านศูนย์ข้อมูลสำรวจพบว่าดัชนีผู้ประกอบการลดลงมาอยู่ที่ 36.3 ต่ำที่สุดใน 5 ไตรมาส

หลังจากที่รัฐบาลซึ่งนำโดยนายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี เข้ามาบริหารประเทศ และมีนโยบายที่จะใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อน เศรษฐกิจของปี 2552 โดยมีมาตรการแรกที่นายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจะนำมาใช้อุ้มธุรกิจอสังหาฯ คือนโยบายการเพิ่มเพดานการหักลดหย่อนภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน เพิ่มจาก 1 แสนบาท เป็นมากกว่า 2 แสนบาท สำหรับการซื้อบ้านใหม่ราคาไม่เกิน 8 ล้านบาทในปี 2552 เพื่อหวังเพิ่มแรงเหวี่ยงให้เศรษฐกิจประเทศฟื้นตัวเร็วขึ้น

ส่วนนโยบายที่สอง ในการประชุมคณะรัฐมนตรี และครม.เศรษฐกิจในวันที่ 13-14 ม.ค.รัฐบาลจะให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดตั้งบริษัทรับประกันสินเชื่อ (มอร์เกจ อินชัวรันส์) โดยธอส.อาจจะถือหุ้นเกินกว่า 50% เพื่อทำหน้าที่ค้ำประกันเงินกู้ของผู้ซื้อบ้านเพื่อให้ธนาคารปล่อยกู้ได้มาก ขึ้น 100% โดยไม่ต้องมีเงินก้อนมาวางดาวน์ 15-20% โดยล่าสุดมีกระแสข่าวว่า นายกรณ์มีนโยบายจะอุ้มตลาดบ้านในขั้นตอนต่อไปโดยผ่านช่องทางแบงก์รัฐ

กรณีดังกล่าว นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า รัฐบาลมีนโยบายที่จะช่วยธุรกิจอสังหาฯทั้งระบบโดยเชื่อว่าหลังจากที่เชิญ 3 สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย เข้าพบเพื่อรับฟังข้อมูล ตามด้วยสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ในลำดับต่อไปคงจะเชิญตัวแทนผู้ประกอบการบ้านมือสองเข้าพบเพื่อรับฟังข้อมูล เพื่อที่จะหามาตรการให้ความช่วยเหลือแบบครอบคลุมทุกตลาด

อย่างไรก็ดี นายขรรค์ กล่าวว่า จากการที่ได้เข้าพบผู้ใหญ่ในกระทรวงการคลังเมื่อช่วงก่อนปีใหม่ได้สั่งให้ ธนาคารของรัฐซึ่งประกอบด้วยธอส.และธนาคารออมสินเพิ่มทุนในวงเงิน 5,000 ล้านบาท ก่อนที่จะปล่อยสินเชื่อให้กับผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ กว่า 5% เป็นลำดับต่อไป ส่วนเรื่องงบประมาณที่จะนำมาปล่อยสินเชื่อนั้นยังไม่ได้กำหนดวงเงิน แต่การที่ธนาคารจะมีศักยภาพเทียบเท่ากับแบงก์พาณิชย์อื่นๆได้ต้องเพิ่มทุน ถึงจำนวน 10,000 ล้านบาทจึงจะเพียงพอ โดยธนาคารกำลังพิจารณาว่าจะนำเงินจากการเพิ่มทุนจำนวน 2,000 ล้านบาทดังกล่าวไปรวมกับสภาพคล่องของแบงก์ที่มีอยู่ 60,000 ล้านบาท มาออกเป็นพันธบัตรอายุ 3-5 ปี เพื่อให้มีต้นทุนดอกเบี้ยต่ำที่สุดสำหรับนำมาปล่อยสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ย ต่ำให้กับผู้กู้ซื้อบ้าน

ทั้งนี้ นายขรรค์ กล่าวโดยเชื่อว่าอีกไม่นานธปท.จะลดอัตราดอกเบี้ยอาร์/พีลงอีก 0.75-1% ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยอาร์/พีจากปัจจุบัน 2.75% ลดลงเหลือแค่ 1% ซึ่งผู้ต้องการขอสินเชื่อแบงก์ควรเลือกแพ็กเกจอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเอ็ม อาร์อาร์ลบในช่วงแรกเพราะได้รับประโยชน์จากการลดลงของอัตราดอกเบี้ย แต่หากเป็นอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นควรเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อให้ดอกเบี้ย ที่จ่ายไม่ปรับขึ้นตามภาวะตลาด แต่ยังมีสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือแบงก์พาณิชย์ต้องพร้อมที่จะปล่อยสินเชื่อด้วย หากแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อการลดอัตราดอกเบี้ยอาร์/พีลงก็ไม่เกิด แต่ถึงแม้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ก็ยังมีอุปสรรคเพราะผู้กู้ที่มีศักยภาพก็ เหลือน้อยมากในตลาดสินเชื่อบ้าน

นอกจากนี้ นายกรณ์ ยังให้ความสำคัญกับเอ็นพีแอลของแบงก์รัฐ ซึ่งเอ็นพีแอลของธอส. ณ เดือนกันยายน-ธันวาคมลดลงไป 3,000 ล้านบาท จากตอนต้นปีที่ขึ้นไปค่อนข้างเยอะจากการปรับลดระยะเวลางวดที่มีแนวโน้มจะ เป็นเอ็นพีแอลให้สั้นลงแต่ก็ได้มีการแก้ไขได้ใน 4 เดือนสุดท้ายของปีที่ผ่านมาแล้ว ซึ่งธนาคาร ขอยืนยันว่าไม่ได้มีการปรับเกณฑ์ในการปล่อยกู้คือยังดูที่ความสามารถในการ ผ่อนชำระ 30-35% ของรายได้สุทธิแต่จะมีการตรวจสอบในเรื่องที่มาของรายได้มากขึ้นว่าลูกค้าติด ผ่อนชำระอะไรหรือเปล่า หรือมีภาระในการผ่อนชำระบัตรเครดิตเท่าไหร่ เพราะต้องยอมรับว่าลูกค้าที่มีคุณสมบัติที่ดีในขณะนี้เหลือน้อยแล้วเนื่อง จากเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วลูกค้ากลุ่มนี้ได้ซื้อบ้านไปหมดแล้ว

อย่างไรก็ดีหากพบว่าลูกค้ามีปัญหาเช่นตกงาน ธนาคารจะไม่ดำเนินการตามขั้นตอนคือเข้าสู่กระบวนการยึดทรัพย์แต่จะส่งทีม บริหารลูกหนี้ภูมิภาคเข้ามาช่วยลูกค้าแก้ไขปัญหาซึ่งหากพบว่าลูกค้าได้ผ่อน ชำระเงินงวดมาเป็นเวลานานแล้วก็จะมีการขยายระยะเวลาในการผ่อนบ้านออกไป หรือยินยอมให้ลูกค้าผ่อนค่างวดตามกำลังที่สามารถชำระได้

ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้ รัฐบาลชุดนายสมชาย วงศ์สวัสดิ์ ได้มองเห็นว่าเศรษฐกิจประเทศไทยในปี 2552 จะอยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายจึงได้ต่อมาตรการลดหย่อนภาษีการซื้อขายบ้าน คือ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.1% และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือเพียง 0.01% ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายบ้าน ตามด้วยลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (อาร์/พี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลง 1% เพื่อลดภาระในการผ่อนบ้านของผู้บริโภคลงโดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง 1% เงินงวดของผู้ซื้อบ้านจะลดลงประมาณ 8% จากที่เคยผ่อนอยู่เดือนละ 10,000 บาทก็ลดลงเหลือเดือนละ 9,000 บาทต่อเดือน ส่วนลูกค้าเก่าก็จะไปตัดเงินต้นทำให้สามารถชำระหนี้หมดในระยะเวลาที่เร็ว ขึ้นเป็นผลดีต่อผู้ที่กำลังมีภาระการผ่อนบ้าน

ด้านนายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า จากการที่เข้าพบรองนายกรัฐมนตรี (กอร์ปศักดิ์ สภาวสุ) มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯที่จะออกมาในปีนี้จะมีผลย้อนหลังไปถึงต้นปี 2552 ซึ่งนโยบายที่จะนำดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้เพิ่มจาก 1 แสนเป็นมากกว่า 2 แสนสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่ในปี 2552 มองว่ารัฐบาลต้องการอาศัยผู้บริโภคในกลุ่มกลาง-บนเป็นตัวขับเคลื่อนเพราะ เป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้ออยู่ ส่วนคนในระดับล่างจะช่วยในเรื่องของการสร้างงานมากกว่า

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้สำรวจความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่4 ปี 2551 จาก 147 บริษัท ประจำไตรมาส 4 ปี 2551 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 36.3 ลดลงมากจากไตรมาสที่แล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 43.8 และนับเป็นค่าต่ำที่สุดนับตั้งแต่มีการจัดทำดัชนีมาแล้ว 5 ไตรมาส ทั้งนี้ดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาสปัจจุบันได้ลดลงต่ำกว่าค่ากลาง (ค่ากลางของดัชนีมีค่าเท่ากับ 50) ติดต่อกันเป็นไตรมาส 3 ซึ่งเมื่อแยกประเภทผู้ตอบเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียน พบว่าบริษัทจดทะเบียนมีค่าความเชื่อมั่นในไตรมาสปัจจุบัน เท่ากับ 41.4 ลดลงจากไตรมาสที่แล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 49.1 และเป็นค่าต่ำที่สุดนับตั้งแต่มีการจัดทำดัชนีมาแล้ว 5 ไตรมาสเช่นเดียวกัน ขณะที่บริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียน มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาสปัจจุบันเท่ากับ 31.2 ลดลงจากไตรมาสที่แล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 38.4 และเป็นค่าต่ำที่สุดนับตั้งแต่มีการจัดทำดัชนีมาแล้ว 5 ไตรมาสเช่นเดียวกัน

สำหรับดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าเท่ากับ 40.2 ลดลงมากจากไตรมาสก่อนซึ่งมีค่าเท่ากับ 58.4 และเป็นครั้งแรกที่มีค่าความคาดหวังต่ำกว่าค่ากลาง (ค่ากลางของดัชนีมีค่าเท่ากับ 50) การที่ดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาสปัจจุบัน และดัชนีความคาดหวัง มีค่าลดต่ำลงมาก เป็นผลสืบเนื่องจากความรุนแรงของวิกฤติการเงินโลก และสถานการณ์การเมืองในประเทศที่ถึงจุดเดือดในไตรมาสที่4 ทั้งนี้เมื่อดูในหมวดย่อย พบว่า ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการลดลงทั้งในด้านผลประกอบการ ยอดขาย การลงทุน การจ้างงาน และการเปิดโครงการหรือเฟสใหม่ ยกเว้นด้านต้นทุนการประกอบการ ซึ่งเป็นปัจจัยตัวเดียวที่ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นมากเป็นผลมา จากการที่ราคาน้ำมันและราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวลดลงมาก

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2392 15 ม.ค. - 17 ม.ค. 2552