จับทิศอสังหาฯ ยุควิกฤติซ้อนวิกฤติ

เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม ที่ผ่านมา หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจได้จัดสัมมนา จัดทิศธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประจำปี 2551 ในหัวข้อ "อสังหาฯยุควิกฤติซ้อนวิกฤติ" โดยได้รับเกียรติจาก ดร.อัจนา ไวความดี รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทยปาฐกถาในหัวข้อ""นโยบายการเงินกับวิกฤติเศรษฐกิจ"" และวิทยากรจากภาคส่วนต่างๆ ร่วมให้ความเห็นต่อภาพรวมธุรกิจพัฒนาอสังหาริม ทรัพย์ปี 2551 และแนวโน้มปีหน้า 2552 โดยสรุปดังนี้

"รอความหวังรัฐบาลฟื้นความเชื่อมั่นกลับมา"

นายชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาวิกฤติการเงินโลกนั้นถึงแม้จะดูใหญ่โต แต่เชื่อว่าจะกระทบกับประเทศไทย ไม่รุนแรงนัก เพราะรัฐบาลสหรัฐอเมริกามีการอุ้มสถาบันการเงิน และต่างชาติก็ถือครองที่ดินอยู่น้อยมากจึงไม่ส่งผลต่อราคาที่ดิน นอกจากนั้นไทยไม่มีปัญหาเรื่องค่าเงินบาท และผู้ประกอบการส่วนใหญ่ หนี้สินต่อทุนก็อยู่ในระดับต่ำ จะกระทบหนักสุดก็คือเรื่องการถอนเม็ดเงินลงทุนจากตลาดหุ้นออกไป

อย่างไรก็ดีสิ่งที่กระทบกับการขยายตัวของประเทศไทย คือเรื่องปัญหาการเมืองซึ่งยังมีความน่าเป็นห่วงว่าจะมีความเสถียรภาพหรือไม่ ซึ่งผลกระทบจากปัญหาการเมือง ทำให้นักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่เข้า มา รวมถึงปัญหาเรื่องการส่งออก คาดว่าในปีหน้าจะมีคนตกงานเป็นจำนวนมาก แต่ประเทศไทยยังมีปัจจัยบวกคือสภาพคล่องที่เหลืออยู่มาก อัตราดอกเบี้ยและต้นทุนที่ลดต่ำลงทำให้บ้านราคาถูกลง มาตรการภาษีกระตุ้นอสังหาฯ ยังรอก็แต่ความมั่นใจของผู้บริโภค ที่หวังว่ารัฐบาลจะทำให้ฟื้นกลับมา และเห็นเป็นรูปธรรมในไตรมาสแรกของปีหน้า ซึ่งถ้าหากทำได้เชื่อว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถฟื้นตัวได้ในปี 2553

สำหรับธุรกิจอสังหาฯ จากความไม่มั่นใจดังกล่าวส่งผลให้กำลังซื้อหดตัวลงแล้ว 20-30% เพื่อรอดูสถานการณ์ ในภาคผู้ประกอบการ ก็มีการชะลอการลงทุนเพราะแบงก์เข้มงวดในเรื่องการปล่อยสิน เชื่อโครงการ การระดมทุนยากขึ้น โดยปีหน้านี้ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดเป็นหลัก

ปีหน้า ธอส. เข้มงวดที่มารายได้ผู้กู้มากขึ้น

นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ในปี 2551 นี้ มีหลายเรื่องที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้น ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลก และการเปลี่ยนแปลงภายในประเทศ ส่งผลกระทบต่อสภาวะเศรษฐกิจของไทย แต่จากประสบการณ์ที่ผ่านมาจากวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 ทำให้สถาบันการเงินในกรุงเทพฯ ธนาคารกลาง และผู้ประกอบการ มีประสบการณ์ และระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความแข็งแกร่งมากขึ้น และมีการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับความต้องการของตลาด การขยายตัวของโครงการก็ไม่มากนัก เช่นเดียวกับราคาที่ปรับขึ้นไม่มาก ด้านผู้ซื้อเองก็มีความต้องการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจริง ไม่ได้คิดนำไปเก็งกำไร อีกทั้งการปล่อยสินเชื่อก็เป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้น

อย่างไรก็ดี ธอส. ยังคงทำหน้าที่ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2551 นี้ ได้ปล่อยสินเชื่อใหม่รวมประมาณ 79,000 ล้านบาท ส่วนของปี 2552 นั้นเราตั้งเป้าลดลง เนื่องจากประมาณการจีดีพีปี 2552 มียอดโตเพียงแค่ 2% ขณะที่ปี 2551 นี้เป็น 5% ซึ่งดูแนวโน้มปี 2552 อาจจะยังไม่ดีนัก ผู้ซื้อคงจะรอดูสถานการณ์ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

สำหรับนโยบายการปล่อยสินเชื่อของ ธอส. ในปี 2552 ธนาคารจะคุมเข้มมากขึ้นในเรื่องของการตรวจสอบรายได้สุทธิของผู้กู้ ทั้งแหล่งที่มาของรายได้ การตรวจสอบเอกสาร รวมถึงจะตรวจสอบข้อมูลจากเครดิตบูโรด้วย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาหนี้เอ็นพีแอล (หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้) ที่สำคัญจะมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อ โดยดูความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ นอกจากนั้นแล้วก็จะมุ่งเน้นการติดตามดูแล ให้คำแนะนำ เป็นที่ปรึกษาอย่างใกล้ชิดทั้งกับลูกค้ารายเก่าและรายใหม่ อีกทั้งจะเน้นการบริหารความเสี่ยงในด้านต่างๆ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพอย่างสูงสุดด้วย

ทั้งนี้เชื่อว่ารัฐบาลใหม่ จะยังคงใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะหากใช้ให้ถูกต้องจะเกิดผลดีในหลายๆ ด้าน ซึ่ง ธอส. เองก็ได้เตรียมข้อมูลไว้ สำหรับกรณีที่หากรัฐบาล ต้องการนำข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์ ไปประกอบเป็นนโยบายเพื่อแถลงต่อรัฐสภา

ปีหน้าจะประคองลูกค้าเก่าให้เดินต่อไปได้

ด้าน นายธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ซึ่งให้สินเชื่อโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รายหนึ่งในตลาด ให้ความเห็น ว่า จากภาวะปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน คิดว่าผู้ประกอบการอาจจะติดขัดในเรื่องของกระแสเงินสดบ้าง แต่เชื่อว่าจะไม่เป็นปัญหาใหญ่ ผู้ประกอบการสามารถที่จะประคองตัวเองได้ ส่วนผู้ซื้อนั้นคิดว่าคงจะมีการปรับตัว และรอดูสถานการณ์สักระยะก่อนตัดสินใจ ทั้งนี้คาดว่าปีหน้าในส่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ จะหดตัวแน่นอน ซึ่งประมาณการแล้วยอดขายจะลดลง 20% ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ก็ต้องจับตาเป็นพิเศษในเรื่องของการโอน และต้องดูด้วยว่าจะมีการรีเซล หรือไม่

อย่างไรก็ดี เชื่อว่าในปี 2552 สถาบันการเงินยังคงปล่อยสินเชื่ออยู่ ซึ่งปี 2551 ทางบริษัท ได้ปล่อยสินเชื่อให้ไปกว่า 50 โครงการ เป็นวงเงินรวม 9,000 ล้านบาท แต่ว่า 90% จะเป็นลูกค้าเดิม ที่ทำโครงการเก่าแล้วต่อขยายโครงการใหม่ ซึ่งเชื่อว่าในปีหน้าทุกธนาคารจะกลับมาให้ความสำคัญ และให้การช่วยเหลือสนับสนุน และทำงานร่วมกันกับลูกค้าเก่าก่อน พยายามที่จะประคองให้ลูกค้าเก่าของตัวเอง เดินต่อไปได้มากกว่าจะเน้นการขยาย ตลาด สำหรับลูกค้าเก่า ลูกค้าที่มีประวัติดี และคิดว่ามีศักยภาพ เชื่อว่าธนาคารเองก็คงจะพยายามรักษาและให้การช่วยเหลืออย่างเต็มที่ และเน้นการดูแลพอร์ต(บัญชีสินเชื่อ) ของตัวเองไปด้วย โดยอาจจะไม่ได้มีโครงการหรือลูกค้าใหม่ๆ

ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าล้านความต้องการมีมากแต่ ...

นาย ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท พฤกษาเรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งครองส่วนแบ่งตลาดอันดับสองในตลาด ให้มุมมองว่า ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ จาก วิกฤติการเงินโลก เศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว และ การเมืองที่รุนแรง เห็นชัดเจน ช่วงไตรมาสที่ 4 ทำให้เกิดการขาดความเชื่อมั่น กำลังซื้อหดตัว 20-30 % อย่าง ไรก็ดี เมื่อมีการเปลี่ยนขั้วรัฐบาล และมีการเลือกนายกรัฐมนตรีคนใหม่เชื่อว่า จะเป็นตัวแปรที่ดี หากสามารถช่วยให้การเมืองในประเทศสงบจะช่วยให้เกิดความ เชื่อมั่นได้

สำหรับสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ""ทองมา"" มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ที่ราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท โดยภาพรวมผู้บริโภคยังต้องการที่อยู่อาศัยอยู่มาก แต่มีปัญหาเวลาที่ขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร มักจะถูกสกรีน(ตรวจสอบ) ที่เข้มมาก ดังนั้น ที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท จะกระทบมาก ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคา 3,000,000-4,000,000 บาทขึ้นไป จะมีปัญหาผู้บริโภคจะชะลอการตัดสินใจ เพื่อรอดูสถานการณ์ ขณะที่ที่อยู่อาศัยระดับราคาตั้งแต่ 1,000,000-3,000,000 บาท มองว่า เป็นตลาดที่ดีที่สุดในเวลานี้

ส่วนกรณีที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) มีนโยบายลดดอกเบี้ยลง 1 % (คณะกรรมการนโยบายการเงินลดดอกเบี้ยนโยบายลง 1 % เหลือ 2.75 % เมื่อวันที่ 3 ธันวาคมที่ผ่านมา ) ซึ่งเป็นมาตรการที่ดีแต่ ทองมากลับมองว่า รัฐเข้ามาช่วยช้าเกินไป

ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ สำนักงานลด

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโจนส์แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 4 ประเภท คือ ออฟฟิศ ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และ คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯชั้นใน มีแนวโน้มค่าเช่าลดต่ำลง เนื่องจาก มีตัวแปร จากความไม่เชื่อมั่นทางการเมือง เศรษฐกิจโลกชะลอ และมีการย้ายที่ทำงานไปอยู่ที่ ศูนย์ราชการที่แจ้งวัฒนะ ทำให้พื้นที่เช่าว่าง นอกจากนี้ บริษัทข้ามชาติยังมีแผนปรับลดพนักงาน ซึ่งส่งผลต่อการเช่าพื้นที่ อาคารสำนักงาน และ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อีกทั้ง การชะลอการตัดสินใจของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่มักนิยมเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากกว่า โรงแรม ทำให้พื้นที่นี้ว่างลง อีกทั้งยังแย่งตลาดกับคอนโดมิเนียมที่เจ้าของปล่อยเช่าราคาถูก ทำให้มีการปรับลดราคาลง และยังโยงไปถึงศูนย์การค้าไฮเอนด์ จะกระทบโดยตรงเพราะนักท่องเที่ยวลดลง ทำให้ค่าเช่าพื้นที่อ่อนกำลังลงไปด้วย แต่วิธีการ จะไม่ใช้ลักษณะการลดราคาค่าเช่าแต่จะใช้วิธีการแฝงในรูปของ เช่าฟรี เป็นบางช่วง หรือลดค่าเช่าเป็นครั้งคราวกรณีเศรษฐกิจไม่ดี สำหรับทางออก รัฐบาลต้องเร่งมาตรการฟื้นฟูสร้างความเชื่อมั่นนักลงทุน ทั้งไทยและต่างชาติให้กลับมา

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ