การแบ่งแยกที่ดิน

การแบ่งแยกที่ดิน

”การแบ่งแยก” หมายถึง การรังวัดแบ่งแยกที่ดินและขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเป็นอีกแปลงหนึ่งหรือหลายแปลงต่างหาก
- กรณีผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เยาว์หรือคนไร้ความสามารถ ขอทำบันทึกข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินซึ่งผู้เยาว์หรือคนไร้ความสามารถถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลอื่นอยู่ จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน เนื่องจากบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวม เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามนัยมาตรา ๘๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี ที่ มท ๐๖๐๘/๙๖๖๑ ลงวันที่ ๒๐ มิถุนายน ๒๕๑๒ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๙๙๑๐ ๒๖ มิถุนายน ๒๕๑๒)
- กรณีผู้อนุบาลกับพวกขอจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมและแบ่งหักถนนสาธารณประโยชน์ โดยที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามความประสงค์ของคู่กรณีได้ จะต้องไปทำการรังวัดแบ่งแยกในที่ดินเพื่อให้ทราบเขตคันและจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนเสียก่อน และการจะไปทำการรังวัดแบ่งแยกได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ต้องอาศัยบันทึกข้อตกลงของคู่กรณีที่แสดงถึงความประสงค์ว่าจะแบ่งกันอย่างใด เพราะลักษณะของทรัพย์สินมิอาจจะแบ่งกันได้ในทันทีเช่นสังหาริมทรัพย์บางชนิด และบันทึกข้อตกลงเช่นว่านี้เป็นบันทึกการตกลงแบ่งทรัพย์ของเจ้าของร่วมที่มีส่วนในทรัพย์สินพัวพันกันอยู่ โดยตกลงว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนใด การตกลงกันว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนใดในกรรมสิทธิ์รวม จึงเป็นการระงับข้อพิพาทที่จะมีขึ้นให้เสร็จไป ข้อตกลงเช่นว่านี้ย่อมเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา ๘๕๐ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๑๘/๒๔๙๖, ๕๓๐/๒๔๙๖, ๑๓๐๐/๒๕๐๙, ๑๒๓๑–๑๒๓๒/๒๕๑๐, ๑๔๒๐/๒๕๑๐) เมื่อเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ผู้แทนโดยชอบธรรมจะทำสัญญาดังกล่าวจึงต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนตาม ป.พ.พ. ๑๕๔๖ (๔) หากไม่มีคำอนุญาตจากศาล พนักงานเจ้าหน้าที่หาอาจดำเนินการให้ได้ไม่ (ตอบข้อหารือจังหวัดสงขลา ที่ มท ๐๖๐๘/๑๓๔๑๖ ลงวันที่ ๒๒ พฤษภาคม ๒๕๑๓ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๓๗๑๐ ลงวันที่ ๒๖ พฤษภาคม ๒๕๑๓)
- กรณีวัดนำที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งวัดขอแบ่งแยกเป็นถนนสาธารณประโยชน์จะต้องดำเนินการตามนัยคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๒๔/๒๕๑๓ ลงวันที่ ๒๘ พฤษภาคม ๒๕๑๓ ดังนั้น จึงต้องดำเนินการออกเป็นพระราชบัญญัติตามนัยมาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. ๒๕๐๕ ก่อน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๓๕๗๐๐ ลงวันที่ ๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๓)
- กรณีผู้เยาว์ขอรับมรดกและขอสรวมสิทธิจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไปตามที่เจ้ามรดกและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น ๆ ตกลงกันไว้แล้ว ไม่มีกรณีประนีประนอมยอมความอันจะต้องให้ผู้ใช้อำนาจปกครองไปขออนุญาตศาลตามมาตรา ๑๕๗๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๑๙๔๑๐ ลงวันที่ ๗ กันยายน ๒๕๒๒)
- การจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินแปลงภารยทรัพย์โดยที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงภารจำยอมตามที่ได้จดทะเบียนไว้เดิม ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมแต่อย่างใด
การจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วนไม่เต็มทั้งแปลงโดยระบุแนวเขตทางภารจำยอมไว้แน่นอน ทางภารจำยอมจึงมีอยู่แต่เฉพาะตามแนวเขตที่ระบุไว้เท่านั้น หาใช่จะตกเป็นทางภารจำยอมทั้งแปลงไม่ ดังนั้นในการจดทะเบียนแบ่งแยกซึ่งเจ้าของสามยทรัพย์ไม่ได้ให้ความยินยอม ที่ดินแปลงแยกใดจะมี ภารจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภารจำยอมครอบติดอยู่ จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภารจำยอมไว้ สำหรับการหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใดมีการครอบภารจำยอมติดอยู่หรือไม่ ให้ถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๑๖๓๘๑ ลงวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๒๓ ดังนี้
๑. ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือ หากมีทางภารจำยอมแตะต้องอยู่ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน จะต้องหมายเหตุการครอบภารจำยอมไว้ในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้และแปลงคงเหลือ ยังมีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วน ฉบับลงวันที่……..…เดือน ……….พ.ศ……..ครอบติดอยู่” แต่ถ้าแปลงคงเหลือไม่มีภารจำยอมครอบติดอยู่ ก็ให้หมายเหตุว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้ยังคงมีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วน ฉบับลงวันที่ ….. เดือน ………พ.ศ. …….ครอบติดอยู่ ส่วนแปลงคงเหลือไม่มีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแตะต้องแต่อย่างใด”
๒. ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือ ถ้าสามารถพิสูจน์ได้แน่นอนว่าไม่มีทางภารจำยอมส่วนหนึ่งส่วนใดแตะต้องอยู่ ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือนั้นย่อมไม่มีภารจำยอมครอบติดอยู่ จึงให้หมายเหตุไว้ในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้และแปลงคงเหลือ ไม่มีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วน ฉบับลงวันที่ … เดือน ……..พ.ศ. … แตะต้องแต่อย่างใด ส่วนแปลงคงเหลือยังมีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวครอบติดอยู่”
- ในกรณีที่ผู้ขอมีความประสงค์จะขอให้ยกเลิกคำขอแบ่งแยก คำขอจดทะเบียน และคำขอออกใบแทน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกถ้อยคำ (ท.ด. ๑๖) ไว้เป็นหลักฐานแล้วยกเลิกคำขอเสียได้โดยไม่ต้องให้ผู้ขอยื่นคำขอ (ท.ด.๙) ยกเลิกคำขอนั้นอีก ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ราษฎรและลดขั้นตอนการปฏิบัติงาน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๑๐๒๗๕ ลงวันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๓๘)
- กรณีนำโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนจำนองและโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนจำนองเพิ่มหลักทรัพย์มารวมโฉนด ซึ่งในการรวมโฉนดได้ยกรายการจดทะเบียนจำนองและจำนองเพิ่มหลักทรัพย์มาจดแจ้งลงในโฉนดที่ดินแปลงรวม และเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแปลงรวมโดยให้โฉนดที่ดินแปลงแยกครอบการจำนอง พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องยกรายการจดทะเบียนจำนองและจำนองเพิ่มหลักทรัพย์มาจดแจ้งไว้ด้วย ต่อมาผู้จำนองและผู้รับจำนองได้ตกลงกันให้โฉนดที่ดินแต่ละแปลงนั้นปลอดจำนองไปทั้งสัญญาจำนองและสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์กรณีหนึ่ง หรือผู้จำนองได้ทำการไถ่ถอนจากจำนองแล้วอีกกรณีหนึ่ง กรณีดังกล่าวกรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๖๐๐๒ ลงวันที่ ๑๘ พฤศจิกายน ๒๕๔๐ ดังนี้
๑) กรณีการจดทะเบียนปลอดจำนองและปลอดจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าที่ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนปลอดจำนองเป็นรายการเดียวได้ โดยให้หมายเหตุด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านข้างคำขอจดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.๑) และสารบัญจดทะเบียนตั้งแต่ช่องเนื้อที่ดินตามสัญญาจนถึงช่องโฉนดที่ดินใหม่ ว่า ”ปลอดจำนองตามสัญญาจำนอง ลงวันที่ ………………..และสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ ลงวันที่ …………….” และระบุในบันทึกข้อตกลง (ท.ด.๑๖) ให้ชัดเจนว่าปลอดจำนองตามสัญญาจำนองและสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ฉบับใด
๒) กรณีไถ่ถอนจากจำนอง โดยที่การจำนองเพิ่มหลักทรัพย์เป็นการนำเอาอสังหาริมทรัพย์ไปประกันหนี้ซึ่งได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นประกันไว้แล้ว ดังนั้น หากได้มีการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันแล้ว สัญญาจำนองและสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ย่อมระงับสิ้นไปด้วย การจดทะเบียนไถ่ถอนจึงต้องดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนองและจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ไปพร้อมกันเป็นรายการเดียว โดยให้หมายเหตุด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านข้างคำขอจดทะเบียนและนิติกรรมฯ (ท.ด.๑) และสารบัญจดทะเบียนตั้งแต่ช่องเนื้อที่ดินตามสัญญา จนถึงช่องโฉนดที่ดินใหม่ว่า ” ไถ่ถอนจากจำนองตามสัญญาจำนอง ลงวันที่………………และสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ ลงวันที่ ………………..”
๓) ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตาม ๑ และ ๒ ให้เรียกเก็บในประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๔๐ บาท (ปัจจุบันแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ) )
- การจดทะเบียนแบ่งแยกกรณีโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๓๗๗๔ ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๔๒ ดังนี้
๑) กรณีที่มีการจดทะเบียนบรรยายส่วนที่ดินไว้แล้ว และเจ้าของรวมขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ที่ดินดังกล่าว ก่อนจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบพิจารณาให้รอบคอบ โดยเปรียบเทียบจำนวนส่วนที่บรรยายไว้ กับจำนวนเนื้อที่ที่เจ้าของแต่ละคนได้รับจากการแบ่งแยกให้มีสัดส่วนสอดคล้องกัน อย่าให้มีกรณีโอนที่ดินให้แก่กันโดยหลบเลี่ยงการชำระค่าธรรมเนียม หากผลการรังวัดปรากฏว่าเจ้าของที่ดินบางคนได้รับแบ่งที่ดินมากกว่าส่วนที่บรรยายไว้ และบางคนได้รับแบ่งที่ดินน้อยกว่าส่วนที่บรรยายไว้ จะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินกันตามระเบียบและกฎหมายเสียก่อน เสร็จแล้วจึงจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไปตามผลการรังวัดดังกล่าวได้
๒) กรณีมิได้จดทะเบียนบรรยายส่วนที่ดินไว้ กฎหมายสันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน หากเจ้าของทุกคนตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดิน แม้ผลการรังวัดจะปรากฎว่าเจ้าของแต่ละคนได้รับแบ่งที่ดินไม่เท่ากัน ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินผู้ขอแบ่ง สามารถตกลงประนีประนอมยอมความเพื่อแบ่งแยกที่ดินให้ต่างไปจากข้อสันนิษฐานที่กฎหมายกำหนดได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วไม่ปรากฎหลักฐานว่าผู้ขอแบ่งสมยอมแบ่งปันแนวเขตกัน ก็ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อไป
- การจดทะเบียนแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินซึ่งมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเป็น น.ส.๓ และ น.ส.๓ ข. พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำการประกาศการขอจดทะเบียนตามนัยข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๙๙๖๖ ลงวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๔๒)

ที่มา รายละเอียดเพิ่มเติม : กรมที่ดิน

ที่ดินภูเก็ต บริการงานสำรวจ รังวัดสอบเขตที่ดิน

...