การจดทะเบียนเช่า

ความหมาย
เช่า คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
ประเภทการจดทะเบียน
๑. เช่า หมายถึง การจดทะเบียนเช่าที่ดินทั้งแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหลัง หรือเช่าที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นมีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนผู้เป็นเจ้าของทุกคนนั้นให้เช่าพร้อมกัน
๒. แบ่งเช่า หมายถึง การจดทะเบียนเช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ทุกคนให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเพียงบางส่วน
๓. เช่าเฉพาะส่วน หมายถึง การจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน โดย ผู้เป็นเจ้าของคนหนึ่งหรือหลายคน แต่ไม่ใช่เจ้าของทั้งหมด ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วนของตนทั้งหมด ส่วนของผู้เป็นเจ้าของคนอื่นไม่ได้ให้เช่าด้วย
๔. แบ่งเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง การจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน โดยผู้เป็นเจ้าของคนหนึ่งหรือหลายคน แต่ไม่ใช่เจ้าของทั้งหมดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วนของตนเพียงบางส่วน ส่วนของผู้เป็นเจ้าของคนอื่นไม่ได้ให้เช่าด้วย
๕. เช่าช่วง หมายถึง การจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไว้แล้ว และการจดทะเบียนครั้งนี้ ผู้เช่าให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเช่าตาม ที่ได้จดทะเบียนเช่าไว้แล้วทั้งหมดต่อไปอีกทอดหนึ่ง
๖. แบ่งเช่าช่วง หมายถึง การจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไว้แล้ว และการจดทะเบียนครั้งนี้ ผู้เช่าให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเช่าตามที่ได้จดทะเบียนเช่าไว้แล้วนั้นต่อไปอีกทอดหนึ่งบางส่วน หรือเป็นกรณีที่ได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว และการจดทะเบียนครั้งนี้ผู้เช่าให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเช่าตามที่ได้ จดทะเบียนแบ่งเช่าไว้แล้วทั้งหมดต่อไปอีกทอดหนึ่ง
๗. โอนสิทธิการเช่า หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้วและในการ จดทะเบียนครั้งนี้ ผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินที่เช่านั้นทั้งหมดแก่บุคคลภายนอก
๘. แบ่งโอนสิทธิการเช่า หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว และในการจดทะเบียนครั้งนี้ ผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินที่เช่าบางส่วนแก่บุคคลภายนอก
๙. โอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว และในการจดทะเบียนครั้งนี้ผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินที่เช่านั้นแก่บุคคลภายนอก
๑๐. โอนมรดกสิทธิการเช่า หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว โดยการเช่าดังกล่าวเป็นการเช่าที่มีลักษณะเป็นสัญญาเช่า และสัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อผู้เช่าตามสัญญาเช่าดังกล่าวตาย สิทธิการเช่าในกรณีเช่นนี้ตกแก่ทายาทได้ เมื่อทายาทของผู้เช่ามาขอรับมรดกสิทธิการเช่า จึงต้องจดทะเบียนในประเภทโอนมรดกสิทธิการเช่า
๑๑. ปลอดการเช่า หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าหรือเช่าเฉพาะส่วนที่ดินไว้ ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวออกไป และแปลงคงเหลือบางแปลงยังมีการเช่าอยู่ บางแปลงไม่มีการเช่า ในขณะจดทะเบียนแบ่งแยกผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกัน เพื่อให้ที่ดินบางแปลงที่ไม่มีการเช่าอยู่ปลอดการเช่า ส่วนแปลงที่มีการเช่าอยู่ให้ครอบการเช่า
๑๒. แก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่า หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่าขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในสัญญาเช่า
๑๓. เลิกเช่า หมายถึง กรณีที่ดินมีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและ ผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว การจดทะเบียนประเภทเลิกเช่า ใช้กับกรณีการจดทะเบียนประเภทเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า หรือแบ่งเช่าเฉพาะส่วน
๑๔. เลิกเช่าบางส่วน หมายถึง กรณีที่มีการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ ต่อมาผู้ให้เช่าและ ผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวบางส่วน มิได้เลิกทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวบางส่วนยังคงมีการเช่าต่อไปการจดทะเบียนประเภทเลิกเช่าบางส่วน ใช้กับกรณีการจดทะเบียนประเภทเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า แบ่งเช่าเฉพาะส่วน
๑๕. เลิกเช่าช่วง หมายถึง กรณีที่ดินที่มีการจดทะเบียนเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ไว้ ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วงขอเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าว การจดทะเบียนประเภทเลิกเช่าช่วง ใช้กับกรณีการจดทะเบียน ประเภทเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วน
๑๖. เลิกเช่าช่วงบางส่วน หมายถึง กรณีที่ดินที่มีการจดทะเบียนเช่าช่วงบางส่วนไว้ ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงบางส่วน และผู้เช่าช่วงบางส่วนขอเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าวบางส่วน มิได้เลิกทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวบางส่วนยังคงมีการเช่าช่วงต่อไป การจดทะเบียนประเภทเลิกเช่าช่วงบางส่วน ใช้กับกรณีการจดทะเบียนประเภทเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วน
การจดทะเบียนเลิกเช่า กรมที่ดินวางแนวทางปฏิบัติไว้ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๑๗๑๓ ลงวันที่ ๑๒ พฤษภาคม ๒๕๑๓
สาระสำคัญ
๑. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
- เช่ามีกำหนดกว่า ๓ ปีขึ้นไป จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา ๕๓๘ แห่ง ป.พ.พ.) ถ้าเช่าไม่เกิน ๓ ปี พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องรับจดทะเบียน และไม่มีหน้าที่ต้องทำสัญญาให้ (คำสั่งกรมที่ดินที่ ๕/๒๔๙๐ ลงวันที่ ๓๑ พฤษภาคม ๒๔๙๐)
- ห้ามจดทะเบียนเช่าเกินกว่า ๓๐ ปี ถ้าเช่าเกิน ๓๐ ปี ให้ลดลงเหลือ ๓๐ ปี
- การเริ่มอายุสัญญาเช่าจะเริ่มในอดีตหรือในอนาคตก็ได้ เช่น ปัจจุบันทำสัญญาเช่ากันในปี พ. ศ. ๒๕๔๘ แต่ตกลงกันให้เริ่มนับอายุสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๗ หรือให้เริ่มนับอายุสัญญาเช่า ตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๙ ก็ได้
- ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า เช่น ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของในหนังสือแสดงสิทธิ เว้นแต่กรณีมีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว เจ้าของไม่มีสิทธิให้เช่า ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า กรณีเจ้าของถึงแก่กรรม ผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อเป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า
- กรณีที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่ากันมาเอง แล้วมาขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าข้อสัญญานั้นไม่ขัดต่อกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้แบบพิมพ์สัญญาของทางราชการปะหน้า และเขียนเพิ่มเติมอีกข้อหนึ่งว่า ” ข้อตกลงอื่นให้เป็นไปตามสัญญาต่อท้าย ” แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ลงนามกำกับรอยต่อนั้น (หนังสือกรมที่ดินที่ ๖๕๐๑/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๒๒ สิงหาคม ๒๕๐๐ และระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการให้ภาคเอกชนหรือประชาชนทั่วไปมีส่วนร่วมในการจัดเตรียมคำขอ สัญญา หรือบันทึกข้อตกลงในการขอจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น พ.ศ. ๒๕๔๗)
- ผู้เช่าจะให้ผู้อื่นเช่าช่วง หรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า กล่าวคือ ถ้าในสัญญาเช่าระบุว่ายินยอมให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้หรือเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ ผู้เช่าก็ย่อมกระทำได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าอีก แต่ถ้าไม่ระบุไว้ผู้เช่าจะนำไปให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าจะต้องให้ผู้เช่าเดิมยินยอมก่อน
- การทำสัญญาแบ่งเช่า เช่าเฉพาะส่วน เช่าเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน ต้องทำแผนที่สังเขปประกอบการทำสัญญาเช่าเฉพาะส่วน เช่าเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน นอกจากทำแผนที่สังเขปประกอบแล้ว จะต้องให้เจ้าของรวมคนอื่น ๆ ให้ความยินยอมและลงชื่อรับรองส่วนที่เช่าด้วย (ตามคำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๖/๒๔๗๗ ลงวันที่ ๗ กันยายน ๒๔๗๗)
- กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่ามีกำหนดระยะเวลาไว้เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วไม่ต้องจดทะเบียนเลิกเช่า เว้นแต่คู่กรณีประสงค์ให้จดทะเบียนเลิกเช่าให้ปรากฏในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินด้วย ก็ย่อมรับจดทะเบียนเลิกเช่าได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๕๑๕๐ ลงวันที่ ๑๓ ตุลาคม ๒๕๓๕)
- เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ เว้นแต่ในสัญญาเช่าจะระบุว่าให้สิทธิการเช่าตกไปยังทายาทของผู้เช่า หรือเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ทายาทของผู้เช่าย่อมมีสิทธิรับมรดกสิทธิการเช่าได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๖๔๗๕ ลงวันที่ ๑๕ สิงหาคม ๒๕๑๐)
- ผู้ให้เช่าตายสัญญาเช่าไม่ระงับ
- การเช่ามิใช่ทรัพยสิทธิ จึงไม่ตกอยู่ในบังคับของมาตรา ๗๒๒ แห่ง ป.พ.พ. ที่จะต้องให้ผู้รับจำนองให้คำยินยอมก่อนแต่อย่างใด พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องรับจดทะเบียน แต่ก่อนจดทะเบียนให้แจ้งคู่กรณีทราบว่า เมื่อจดทะเบียนการเช่าแล้ว ผู้รับจำนองอาจจะร้องต่อศาลขอให้สั่งเพิกถอนการเช่านั้นได้ และถ้าศาลฟังได้ว่าผู้เช่าได้ทำไปโดยรู้อยู่ว่าเป็นการทำให้ผู้รับจำนองเสียหาย ศาลย่อมสั่งให้เพิกถอนการจดทะเบียนเช่าได้ ตามมาตรา ๒๓๗ แห่ง ป.พ.พ. หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานแล้วจดทะเบียนต่อไปได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว๑๒๙๐๓ ลงวันที่ ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๔๗)
- กรณีกรมธนารักษ์มีความประสงค์จะให้จดทะเบียนการเช่าที่ราชพัสดุ แสดงว่ากรมธนารักษ์ย่อมต้องพิจารณาแล้วว่าที่ราชพัสดุนั้นสามารถนำไปให้เช่าได้ ฉะนั้นแม้จะปรากฎว่าที่ดินราชพัสดุดังกล่าวจะมีหรือไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง และไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินก็ตาม หากกรมธนารักษ์มีความประสงค์จะให้จดทะเบียนเช่าตามนโยบายแปลงสินทรัพย์เป็นทุน พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถจดทะเบียนเช่าให้ได้ โดยจดลงในสมุดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ท.อ. ๑๓) ลงชื่อ "กระทรวงการคลัง" เป็นผู้ให้เช่า กรณีให้เช่าไม่เต็มแปลงให้จดทะเบียนประเภท "แบ่งเช่า" สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเรียกเก็บร้อยละ ๑ ของจำนวนเงินค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า และเมื่อฝ่ายที่ต้องเสียอากรแสตมป์ คือ กระทรวงการคลัง จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามมาตรา ๑๒๑ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีที่ราชพัสดุที่ขอจดทะเบียนการเช่ายังไม่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ. น.ส.๓ ก. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนดสามสิบวัน (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๙๘๗ ลงวันที่ ๑๑ มกราคม ๒๕๔๘)
๒. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในส่วนเกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔
- กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๖๗๒๐ ลงวันที่ ๒๐ ธันวาคม ๒๕๒๔ ดังนี้
(๑) การขอจดทะเบียนการเช่าที่ดินเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่ ให้จดทะเบียนประเภท "เช่าเพื่อทำนา " และได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๒๓ แห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔
(๒) กรณีทำหลักฐานการเช่านาต่อ คชก. ตำบล ตามมาตรา ๒๔ แห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมื่อได้รับแจ้งจาก คชก. ตำบล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกไว้ในสารบัญจดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน อนุโลมข้อความดังนี้
" บันทึกการเช่าที่ดินเพื่อทำนา

ที่ดินแปลงนี้ได้มีการเช่าเพื่อทำนา ระหว่าง...................... ผู้ให้เช่า กับ ..............................ผู้เช่า มีกำหนด........ปี นับแต่วันที่........เดือน....................พ.ศ.........ตามหนังสือแจ้งของ คชก.ตำบล.......... ฉบับลงวันที่........เดือน...................พ.ศ...............

.................................................
เจ้าพนักงานที่ดิน (หรือนายอำเภอ)

ประทับตราประจำตำแหน่ง
วัน…. เดือน………..พ.ศ………."
(๓) ถ้าไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิฉบับเจ้าของที่ดินมาบันทึกด้วย ให้บันทึกในหนังสือแสดงสิทธิฉบับสำนักงานที่ดินเพียงฉบับเดียวก่อน และเมื่อได้หนังสือแสดงสิทธิฉบับเจ้าของที่ดินมาภายหลังให้บันทึกข้อความดังกล่าวให้ถูกต้องตรงกัน แต่ช่องลงลายมือชื่อ และวัน เดือน ปี ให้เจ้าพนักงานที่ดิน (หรือนายอำเภอ)คนปัจจุบันลงลายมือชื่อ ประทับตรา พร้อมด้วย วัน เดือน ปี ที่จดบันทึกข้อความนั้น ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงสิทธิแห่งการเช่านาอีก ให้บันทึกไว้ในสารบัญจดทะเบียนให้ปรากฏถึงการเปลี่ยนแปลงนั้น
(๔) กรณีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินให้สอบสวนคู่ กรณีให้ปรากฎในเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) ข้อ ๕ ว่า ที่ดินที่จะซื้อขายกันนี้เป็นที่ดินประเภทใด ถ้ามีหลายประเภทให้ระบุไว้ให้ครบทุกประเภท ถ้าปรากฏว่าไม่ใช่ที่นา หรือเป็นที่นาทั้งแปลงหรือบางส่วนแต่ไม่มีการเช่าเพื่อทำนากันอยู่ก่อน หรือมีการเช่าแต่ใช้เพื่อทำนาเป็นส่วนน้อย ให้ลงไว้ในข้อ ๕ ของ ท.ด.๑ ด้วย แล้วดำเนินการจดทะเบียนให้ตามคำขอ เว้นแต่มีเหตุอันควรสงสัยให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสอบสวนหาข้อเท็จจริง แล้วดำเนินการต่อไปตามควรแก่กรณี หากไม่อาจวินิจฉัยให้เป็นที่ยุติได้ ให้ส่งเรื่องให้ คชก. ตำบล พิจารณาก่อน
(๕) กรณีมีหลักฐานการเช่าเพื่อทำนาปรากฎในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หรือไม่มีหลักฐานการเช่าเพื่อทำนาปรากฎในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หากสอบสวนปรากฎว่ามีการเช่าอยู่ก่อนแล้วทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่ หรือกรณีการเช่าได้ถูกบอกเลิกโดยผู้ให้เช่านา ตามมาตรา ๓๗ และยังอยู่ภายในสองปีนับแต่ผู้ให้เช่านาได้ลงมือทำประโยชน์ในนา ตามมาตรา ๓๘ แห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.๒๕๒๔ พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนขายนาได้ก็ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือจากประธาน คชก.ตำบล ว่าผู้เช่านาไม่แสดงความจำนงจะซื้อนาภายในกำหนดหรือปฏิเสธไม่ซื้อนา หรือแสดงความจำนงจะซื้อนาแต่ไม่ชำระเงินภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันหรือเวลาที่ คชก. ตำบลกำหนด
(๖) การจดทะเบียนนิติกรรมการขายฝาก การแลกเปลี่ยน และการโอนชำระหนี้จำนองซึ่งที่ดิน ให้ถือเป็นการขาย ให้ดำเนินการเช่นเดียวกัน และการปฏิบัติตามนัยดังกล่าวไม่ใช้แก่การเช่าที่ดินเพื่อทำนาที่รัฐหน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจตามกฎหมายว่าด้วยวิธีการงบประมาณและสหกรณ์นิคมเป็นผู้เช่า
๓. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เกี่ยวข้อง กับพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
- ." การเช่า " ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.๒๕๔๒ หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่กำหนดเวลาเช่าไว้เกินสามสิบปี แต่ไม่เกินห้าสิบปี
- การเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่ เกินห้าสิบปีนับแต่วันที่ตกลงกันและต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
- ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น การเช่าที่ดินที่เนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง (คำสั่งกรมที่ดินที่ ๑๔๔๑/๒๕๔๖ อธิบดีกรมที่ดินมอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้ปฏิบัติราชการแทนในการพิจารณาอนุมัติการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๐๘๕ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖)- สิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ให้สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกก็ได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
- การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การโอนสิทธิการเช่าหรือการตกทอดทางมรดกต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้
- กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ ดังนี้
(๑) การจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้จัดทำคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.๑) และหนังสือสัญญาเช่า ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่าให้เรียกเก็บในอัตราร้อยละ ๑ ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้าย แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒(๗)(ฐ)
(๒) กรณีผู้ขอจดทะเบียนจำนองสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้แล้ว ตาม พ.ร.บ..การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้ถือปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจำนองในอัตราร้อยละ ๑
(๓) กรณีได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ตาม พ. ร. บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ และผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างอายุสัญญาเช่าหากสัญญาเช่ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และทายาทของผู้เช่าประสงค์ขอรับมรดกสิทธิการเช่า ให้จดทะเบียนประเภท " โอนมรดกสิทธิการเช่า" โดยดำเนินการไปตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนในอัตราร้อยละ ๑ จากจำนวนเงินค่าเช่าที่เหลืออยู่
(๔) กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดทำแบบตรวจสอบหลักฐานแนบไว้กับคำขอเพื่อประกอบการพิจารณาดำเนินการ
ค่าธรรมเนียม
๑. การจดทะเบียนเช่า ได้แก่ ประเภทเช่า แบ่งเช่า เช่าเฉพาะส่วน เช่าเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนเช่าช่วง แบ่งเช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า โอนมรดกสิทธิการเช่า แบ่งโอนสิทธิการเช่า ฯลฯ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคิดตามค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน ร้อยละ ๑ ในกรณี ค่าเช่าตลอดชีวิตให้คำนวณค่าเช่าเท่ากับค่าเช่า ๓๐ ปี เศษของร้อยคิดเป็นร้อย ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฐ)
๒. การจดทะเบียนปลอดการเช่า เลิกเช่า เลิกแบ่งเช่า เลิกเช่าบางส่วน ฯลฯ ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
๓. การจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่ากรณีมีผลให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมร้อยละ ๑ ของค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับข้อ ๑ กรณีค่าเช่าไม่เพิ่มเป็นการจดทะเบียนไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมเช่นเดียวกับข้อ ๒
๔. บางกรณีมีกฎหมายกำหนดให้ยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม เช่น ตามมาตรา ๙ แห่ง พระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๑๑ ตามมาตรา ๔๑ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร พ.ศ. ๒๕๐๙
อากรแสตมป์
ผู้ให้เช่าจะต้องเสียภาษีอากรตามประมวลรัษฎากรตามลักษณะแห่งตราสาร ๑ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ท้ายหมวด ๖ ในลักษณะ ๒ แห่งประมวลรัษฎากร ทุกจำนวน ๑,๐๐๐ บาท หรือเศษของ ๑,๐๐๐ บาท แห่งค่าเช่า หรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่าเป็นค่าอากรแสตมป์ ๑ บาท (ยกเว้นไม่ต้องเสียอากร สำหรับการเช่าเพื่อทำนา ทำไร่ ทำสวน) ซึ่งปัจจุบันจะต้องเสียเป็นตัวเงิน
กรมสรรพากรมีหนังสือวางแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการปิดแสตมป์สำหรับเช่าสัญญาเช่าดังนี้
๑. กรณีคู่สัญญาตกลงกำหนดค่าเช่าเป็น ๒ ส่วน คือ ค่าเช่าขั้นต่ำและค่าเช่าเสริม เมื่อค่าเช่าเสริมไม่อาจคำนวณเป็นตัวเงินได้แน่นอน ให้เรียกปิดอากรแสตมป์การเช่าตามค่าเช่าขั้นต่ำ (หนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๖๖๓๕ ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๒๗ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๙๘๔๗ ลงวันที่ ๗ พฤษภาคม ๒๕๒๗)
๒. สัญญาเช่าช่วงต้องปิดอากรการเช่า ส่วนการโอนสิทธิการเช่า หากมีการจดทะเบียนเช่าใหม่ ต้องปิดอากรการเช่าเช่นกัน (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนที่สุด ที่ กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวันที่ ๑๔ มีนาคม๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๑๙๑๕๔ ลงวันที่ ๑๙ กรกฎาคม ๒๕๓๗)
๓. ใบรับเงินกินเปล่า หรือใบรับชำระค่าเช่าไม่อยู่ในบังคับต้องปิดอากรแสตมป์ ตามลักษณะตราสาร ๒๘ (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (หนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๑๙๒๒๙ ลงวันที่ ๑๙ ตุลาคม ๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๘๐๖๓ ลงวันที่ ๙ พฤศจิกายน ๒๕๓๗)
๔. การชำระอากรเป็นตัวเงิน (หนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๒๒๕๙ ลงวันที่ ๗ กุมภาพันธ์๒๕๓๙ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๐๙๙๗๓ ลงวันที่ ๒๕ ธันวาคม ๒๕๓๙)


ที่มา : กรมที่ดิน