ใครบ้างได้ประโยชน์...จากการเปลี่ยนเกณฑ์บ้านบีโอไอ

การเปลี่ยนเกณฑ์ การขอส่งเสริมการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยหรือที่เรียกกันติดปากว่า “บ้านบีโอไอ” เปิดโอกาสทางธุรกิจให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำบ้านต้นทุนต่ำออกสู่ตลาด โดยเฉพาะรายที่จับตลาดนี้อยู่แล้วอย่างบ้านพฤกษา
(PS) หรือ LPN

โครงการบ้านบีโอไอใหม่ที่ตั้งอยู่ในเขต 1 จะขยับเพดานราคาจาก 6 แสนบาท เป็น 1 ล้านบาท สำหรับคอนโดมีเนียมขนาดไม่ต่ำกว่า 28 ตารางเมตร และ 1.2 ล้านบาท สำหรับทาวเฮาส์ บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว พื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 70 ตารางเมตร (รวมค่าที่ดิน)

เพดานราคาใหม่นี้เมื่อผนวกกับแรงจูงใจที่จะได้รับการยกเว้นภาษี เงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 5 ปี ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต่างแสดงความสนใจที่จะเข้ามาเล่นในตลาดนี้มากขึ้น เนื่องจากเป็นราคาที่ครอบคลุมต้นทุน ที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และยังเหลือกำไรพอสมควร

ขณะที่บีโอไอเอง น่าจะบรรลุวัตถุประสงค์กระตุ้นการลงทุนในโครงการ ที่อยู่อาศัยราคาถูก โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจซบเซา แถมยังเพิ่ม “ทางเลือก” ในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย ในทำเลที่ใกล้เมืองหรือ ใกล้ชุมชนมากขึ้น นอกจากนั้น หากมีการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการมากขึ้น ผู้ประกอบการย่อมต้องยอมเฉือนกำไรของตัวเองลงบางส่วน เพื่อรักษาส่วนแบ่งการ ตลาด ซึ่งผลดีย่อมจะตกอยู่กับคนซื้อบ้าน เรียกได้ว่า คนซื้อบ้านได้ประโยชน์โดยอ้อม จากการที่ผู้ประกอบการได้สิทธิประโยชน์ทางภาษี จากบีโอไอ

การแข่งขันในตลาดบ้านบีโอไอหากมีมากขึ้น ยังจะช่วยดึงราคาที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่ห่างกันมากนัก เช่น คอนโดมิเนียม 1.2 ล้านบาท หรือบ้าน 1.5 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลดีต่อคนซื้อบ้านอีกกลุ่มหนึ่งด้วย ในมุมกลับผู้ประกอบการที่ทำตลาดนี้อยู่จะเหนื่อยมากขึ้น เพราะมีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้นนั่นเอง

ผมเห็นว่าการปรับเกณฑ์ “บ้านบีโอไอ” ครั้งนี้ จะเป็นยาแรงกว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีธุรกิจเฉพาะเสียอีก สำหรับผู้ประกอบการบางรายที่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ เนื่องจาก

ประการแรก มาตรการบ้านบีโอไอเป็นเกณฑ์ที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดในวันที่ 28 มี.ค. 2553

ประการที่สอง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมแล้วก็ไม่เกิน 4-5% ของราคาบ้าน แต่ภาษีนิติบุคคลที่ได้รับการยกเว้นนั้น ถ้าบริหารจัดการดีๆ จะเหลืออัตรากำไรสุทธิถึง 18% ของราคาบ้านครับ! จึงไม่แปลกว่า หากมีการแข่งขันมากขึ้น ผู้ประกอบการ จะยอมลดอัตรากำไรลงบางส่วนเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดนี้ครับ

ถึงตรงนี้ท่านผู้อ่านคงสงสัยว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใดได้อานิสงส์จากการปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอครั้ง นี้ อันดับ 1 คงจะไม่พ้น “พฤกษา เรียลเอสเตท (PS)” เนื่องจากมีบ้านระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท ในมือภายใต้แบรนด์ “บ้านพฤกษา” และ “พฤกษาวิลล์” ตีเป็นมูลค่าแล้วอยู่ราวๆ 8,000 ล้านบาท เมื่อบอร์ดบีโอไอไฟเขียวเกณฑ์ใหม่แล้ว พร้อมที่จะส่งบ้านตามเกณฑ์บีโอไอออกมาอีก

ทั้งนี้ ในส่วนของ PS นอกเหนือจากการเป็นผู้นำในตลาดกลาง-ล่างแล้ว ยังโดดเด่นในการนำเทคโนโลยีก่อสร้างระบบน็อกดาวน์เข้ามาช่วยเร่งสปีดทำให้ ค่าเฉลี่ยของรอบธุรกิจสั้นลงอย่างเด่นชัด นับเป็นจุดได้เปรียบคู่แข่ง เพราะเงินไม่จม

ด้านบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ผู้นำในการพัฒนาคอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทอยู่บ้างแล้ว ก็สนใจที่จะขยายสู่ตลาดบ้านบีโอไอเช่น กัน โดยคอนโดมิเนียมที่จะเข้าข่ายคอนโดมิเนียมบีโอไอนั้น จะต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 28 ตารางเมตร ภายใต้ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งหาก LPN จะลงมาเล่นในตลาดดังกล่าวจริง ก็ต้องทำการบ้านรอบใหม่ในการคำนวณขนาดห้องกับแพ็กเกจราคา เพราะส่วนใหญ่แล้วห้องชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทของ LPN จะมีขนาดต่ำกว่าเกณฑ์ของบีโอไอ อย่างไรก็ดี เชื่อเหลือเกินว่าผู้บริหาร LPN จะไม่ปล่อยให้โอกาสทางการตลาดดีๆ อย่างนี้หลุดมือไป

นอกเหนือจาก 2 รายนี้ ยังมีรายอื่นที่ทำตลาดนี้หรือสนใจจะเข้ามาทำตลาดนี้ อย่างไรก็ดี ก่อนลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลอื่นๆ อย่างรอบด้านประกอบการตัดสินใจครับ

จากการสำรวจความเห็นของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ต่อหุ้น PS และ LPN โดย SAA Consensus พบว่า PS ณ ราคาปิด 8.15 บาท เทรดกันอยู่ที่ 7.3 เท่าของกำไรปีนี้ และคาดว่าจะปันผล 4.3% ส่วน LPN ณ ราคาปิด 4.78 บาท เทรดกันอยู่ที่ 6.1 เท่าของกำไรปีนี้ และคาดว่าจะปันผล 8% ถือว่ายังต่ำกว่ามูลค่าตลาดปัจจัยพื้นฐานทั้งคู่ การเกาะกระแสบ้านบีโอไอของบริษัททั้งสอง หากมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมโดยเฉพาะของ LPN จะทำให้หุ้นทั้งคู่ถูกรีเรตติ้งขึ้นไปอีก

ที่มา : โพสต์ ทูเดย์ 08-07-52 โดย :พิชัย เลิศสุพงศ์กิจ: